Stand: 13.8.2009 (48. Ed.) – File: ThS/WPC/W-Privatisierungs_Chaos_04.html
Reiche internationale Investment-Gesellschaften (Immobilien-Fonds, Hedge-Fonds, Private Equity Fonds, Opportunity Fonds), die nur etwas vom Geldmachen verstehen, fallen wie die Geier auch über den deutschen Wohnungsmarkt her. Und die dafür eigentlich nicht autorisierten deutschen Politiker sind wg. ihrer Finanznöte bereit, das Sozialgut des städtischen Wohnungsbestands für einen Judas-Lohn an diese „Heuschrecken“ zu verscherbeln – ohne an die wahren Folgen für die Mieter zu denken, geschweige denn die im geheimen getroffenen Vereinbarungen (Kaufverträge) öffentlich zu machen.In Berlin ist dafür das Parade-Beispiel der Verkauf der gemeinnützigen GSW (Motto bis 2004: „Gut und sicher wohnen“) mit fast 70.000 Wohnungen an die Cerberus-Gruppe. Zwar behauptet der Senat von Berlin, daß der Verkauf städtischer Wohnungen für Mieter keine Nachteile bringe, was sich bei der Wohnungsgesellschaft GSW gezeigt habe. Aber das ist unwahr. Denn die Praxis der Machenschaften vor Ort bei den Mietern sieht seit Mai 2004 völlig anders aus. Dazu und den Hintergründen sowie den Auswirkungen des Privatisierungswahns sind hier dokumentiert, wobei der allgemeine CopyRight-Hinweis gilt. Manches wurde hier mit [Ed: ...] kommentiert:
Älteres zum Privatisierungs-Chaos (3. Teil) — [Gesamt-Übersicht] 09.11.2005: Mieten sollen für höhere Rendite steigen. (GEHAG) 09.11.2005: Mieter protestieren gegen Modernisierung. (GEHAG) 11.11.2005: Cerberus kauft Berliner Häuser. 12.11.2005: Wachhund für Immobilien. (Cerberus) 15.11.2005: GSW-Mieten steigen um das Doppelte. 15.11.2005: Fragen zur Modernisierung. 16.11.2005: Berlin: Folgen der Privatisierung. (Kommentar) 17.11.2005: GSW erschreckt ihre Mieter mit Preiserhöhung. 17.11.2005: Zur Miete bei den Heuschrecken. 19.11.2005: Die Platte wird platt gemacht. 20.11.2005: Neue Gespräche über Kauf der Hufeisensiedlung. 29.11.2005: Investor reißt prominente Siedlung am Lützowplatz ab. 30.11.2005: I-nvestieren, B-auen, A-breißen. (Häuser der IBA '83) 01.12.2006: Grüne Stadt: Dann packen wir eben wieder Kisten. (Cerberus-GSW) 02.12.2005: Bezirk holt Mieter und Vermieter an einen Tisch. (GSW) 10.12.2005: Sozialmieten steigen an. 10.12.2005: Sozialwohnungen könnten für Mieter unbezahlbar werden. 13.12.2005: Leerstand: Weitere Plattenbauten werden abgerissen. 19.12.2005: SPD-Politiker warnen vor noch höherem Leerstand in Problemkiezen. 02.01.2006: Ohne Balkon wird's billiger. (Hüttenwegsiedlung) 02.01.2006: Mieter müssen mehr bezahlen. (Betriebskosten) 05.01.2006: Wenn der Investor klingelt. (Vom Verrat an den Mietern) 06.01.2006: Wohnungsbaugesellschaft verkauft 3850 Wohnungen. (Mahrzahn) 09.01.2006: Reif für den Abriss?. (Lützowplatz) Noch mehr Privatisierungs-Chaos (5. Teil) — [Gesamt-Übersicht]
Mieten sollen für höhere Rendite steigen
Die Gehag will in Zehlendorf modernisieren
Aus: Berliner Zeitung, 9. November 2005, Seite ?? (Berlin). [Original]BERLIN (ulp). Die privatisierte Wohnungsbaugesellschaft Gehag hält trotz Mieterprotesten an den Modernisierungsplänen für ihre 438 Wohnungen in der Argentinischen Allee in Zehlendorf fest. Gehag-Geschäftsführer Michael Zahn sagte am Dienstag [8.11.2005], durch den geplanten Anschluss an das Bewag- Fernwärmenetz könne gegenüber der bisherigen Versorgung mit Gasetagenheizungen Energie gespart werden.
Er sagte ferner, dass die Renditeerwartungen der Gehag an der Argentinische Allee noch nicht erfüllt werden. Die Mieten seien teilweise niedriger als in der Gropiusstadt. Durch die Modernisierung soll die Miete von durchschnittlich 4,04 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich auf 5,00 bis 5,50 Euro steigen. Zahn kündigte an, die Zustimmung zur Modernisierung zur Not vor Gericht zu erwirken. [mehr]
Mieter protestieren gegen Modernisierung
Aus: Berliner Morgenpost, 9. November 2005, Seite ?? (Bezirke). [Original]WILMERSDORF / ZEHLENDORF (L.P.). Vor dem Eingang der Gehag-Zentrale an der Mecklenburgischen Straße demonstrierten gestern zwei Dutzend Mieter gegen die anstehende Modernisierung und Instandsetzung der knapp 440 Wohnungen der Bruno-Taut-Siedlung an Argentinischer Allee und Riemeisterstraße. Sie befürchten, sich bald ihre vier Wände nicht mehr leisten zu können. Oben in der Chefetage bekräftigte derweil Michael Zahn, Geschäftsführer des Wohnungsunternehmens: "Wir lassen von diesem Projekt nicht ab."
Weg von der "Energieverschwendung" Gasetagenheizung hin zur günstigeren Fernwärme, heißt seine Devise. Zudem würden Fenster und Fassaden erneuert, eine Gegensprechanlage eingebaut, die Bäder gefliest und die Elektroausstattung auf modernen Standard gebracht. "Keine Luxussanierung", wie Zahn betont, sondern Sicherung des Standortes. Und eine Investition von 8,6 Millionen Euro. Momentan liege die Durchschnittsmiete bei vier Euro pro Quadratmeter, werde auf fünf bis 5,50 Euro steigen. 180 Mieter hätten den Arbeiten bereits zugestimmt, andere warteten ab. Einige wollten der Gehag vorschreiben, was zu tun sei, so Zahn. Mancher Fall werde wohl vor Gericht landen.
Jede Wohnung verwandle sich für 14 Tage, maximal für vier Wochen, in eine Baustelle. Ausweichquartiere werden auf Wunsch gestellt. Die Vorbereitungen für die Fernwärmeleitungen beginnen im Dezember, ab April sind die Wohnungen dran. 2008 sollen alle Arbeiten fertig sein.
Cerberus kauft Berliner Häuser
US-Investor übernimmt 23.000 Wohnungen, 5.900 davon in der Hauptstadt.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 11. November 2005, Seite 21 (Wirtschaft) von RALF SCHÖNBALL. [Original]BERLIN (Tsp). Der US-Finanzinvestor Cerberus erwirbt erneut Wohnungen in Deutschland. Cerberus kauft die Firma Baubecon. Das Unternehmen beschäftigt 600 Mitarbeiter, besitzt rund 20.000 Wohnungen und ähnlich viele Gewerbeimmobilien. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. In Branchenkreisen ist von 900 Millionen Euro die Rede. Die Baubecon ist die Immobilientochter der Beteiligungsgesellschaft der Gewerkschaften (BGAG). Die BGAG trennte sich im Zuge dieses Geschäfts außerdem von weiteren 2.850 Wohnungen. Auch diese Objekte übernahm Cerberus.
Cerberus – der Name stammt aus der griechischen Mythologie und bezeichnet den mit 3 Köpfen ausgestatteten Höllenhund – ist in Berlin bestens bekannt: Cerberus übernahm vor gut einem Jahr die Berliner „Gewerbesiedlungsgesellschaft“ aus dem Eigentum des Landes. Mit der GSW wechselten 66.000 Wohnungen zum Preis von 2,1 Milliarden Euro den Eigentümer. Auch die Baubecon ist vielen Berliner Wohnungsmietern als Grundeigentümer bekannt: Die Firma verwaltet über 7.100 Wohnungen in der Hauptstadt, 5900 davon sind eigene Objekte. Das bekannteste Ensemble steht im Prenzlauer Berg, die Carl-Legien-Siedlung. Die von Bruno Taut entworfenen Wohnhäuser hatte die Baubecon für rund 49 Millionen Euro saniert. Insgesamt investierte die Firma in den vergangenen fünf Jahren 187 Millionen Euro in die Erhaltung der Substanz ihrer Berliner Bestände. Diese befinden sich in den Bezirken Mitte, Charlottenburg, Lichtenberg, Pankow, Tiergarten, Treptow und Weißensee.
Aus Cerberus-Kreisen ist zu hören, dass man den Zuschlag für die Baubecon auch aufgrund der Zugeständnisse an den Mieterschutz erhielt. Hier sollen ähnliche Vereinbarungen wie bei der Übernahme der GSW getroffen worden sein. Damit wäre eine Kündigung von Mietern wegen Eigenbedarfs dauerhaft ausgeschlossen. Luxusmodernisierungen wären nicht möglich und mietereigene Einbauten geschützt. Auch Mieterhöhungen müssten die neuen Eigentümer nur mit dem Mietspiegel begründen; eine Forderung höherer Preise durch den Nachweis von teuren Vergleichswohnungen in ähnlichen Lagen wäre nicht zulässig.
Der Berliner Mieterverein weist jedoch darauf hin, dass diese Vereinbarungen nur dann auch beim Weiterverkauf einzelner Wohnungen durch die Cerberus an Dritte wirksam bleiben, wenn die Mieter die Zusagen schriftlich als Ergänzungen zu ihren Mietverträgen erhalten.
Der Verkauf der Baubecon ist in diesem Jahr bereits das zweite große Geschäft, mit dem sich die Gewerkschaft von ihren Beteiligungsgesellschaften trennt: Zuvor war die Bausparkasse BHW veräußert worden. Bereits vor 15 Jahren beschlossen die Gewerkschaften, ihre Beteiligungen zu verkaufen.
Wachhund für Immobilien
US-Finanzinvestor Cerberus erwirbt erneut Wohnungsunternehmen
Aus: Neues Deutschland, Berlin, 12. November 2005, Seite xx (Wirtschaft/Soziales). [Original]BERLIN. Der US-Finanzinvestor Cerberus hat von der Beteiligungsgesellschaft der Gewerkschaften (BGAG) deren Immobilientochter BauBeCon mit rund 20.000 Wohnungen gekauft. Zudem erwirbt Cerberus weitere 2850 Wohneinheiten, die einigen Tochtergesellschaften der BGAG gehören. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. In Branchenkreisen wird er auf 800 bis 900 Millionen Euro geschätzt. Harsche Kritik kommt vom Deutschen Mieterbund.
Das gewerkschaftsnahe Unternehmen BauBeCon ist eine bundesweit operierende Führungsholding. Die Unternehmensgruppe mit 600 Mitarbeitern vermietet, verwaltet, betreut, erwirbt, saniert, konzipiert, baut und versichert knapp 50.000 Wohnungen und Gewerbeobjekte, rund 20.000 davon sind Eigentum der BauBeCon. Allein in Berlin verwaltet die Firma über 7100 Wohnungen. Das bekannteste Ensemble steht am Prenzlauer Berg, die Carl-Legien-Siedlung. Auch diese wird nun an den US-Finanzinvestor Cerberus verkauft.
Cerberus – der Name steht in der griechischen Mythologie für den dreiköpfigen Wachhund an der Pforte zur Unterwelt – ist eine der weltweit größten Fondsgesellschaften. Seit ihrer Gründung vor zwölf Jahren hat die Cerberus-Gruppe an verschiedenen Standorten in den USA, Asien und Europa insgesamt mehr als 35 Milliarden US-Dollar investiert. Zur Zeit verwaltet sie ein Vermögen von mehr als 16 Milliarden Dollar.
Im Jahr 2004 kaufte Cerberus zusammen mit der Fondsgesellschaft Whitehall und der Investmentbank Goldmann Sachs die staatliche Berliner Wohnungsbaugesellschaft GSW mit 70.000 Wohnungen vom Land Berlin. Gezahlt wurde damals ein Preis von 2,1 Milliarden Euro. Nach dem jüngsten Deal dürfte Cerberus über 120.000 Wohnungen in ganz Deutschland verfügen und gehört damit zu den größten Vermietern im Land. Als laut Firmenangaben "langfristiger strategischer Investor" will Cerberus die BauBeCon-Gruppe am Standort Hannover als Zentrale im norddeutschen Raum nutzen und angeblich ausbauen.
"Wir haben kein Verständnis dafür, dass Baubecon an den Finanzinvestor Cerberus verkauft wurde", kritisiert Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB). Der DGB habe auf rechtzeitige Proteste und sogar auf ein Gesprächsangebot nicht reagiert. Der Mieterbund erwartet, dass nun zumindest offen gelegt wird, ob und, wenn ja, welche Schutzrechte für die betroffenen Mieter vereinbart wurden. "Die Glaubwürdigkeit der Gewerkschaftsposition bei Fragen von Immobilienverkäufen ist nach dem Verkauf der Baubecon ernsthaft in Frage gestellt", beklagt Rips.
Dagegen betont die Gewerkschaftsholding BGAG, dass "wichtige soziale Aspekte" im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer vereinbart worden seien. Ansonsten gehe man unbeirrt den eingeschlagenen Weg weiter, sagt Norbert Massfeller, Vorsitzender des Vorstands der BGAG: die Trennung von unternehmerischen Beteiligungen, "wie es unsere Gesellschafter schon vor Jahren beschlossen hatten". Mit der Durchführung der BauBeCon-Transaktion wurde die schweizerische Investmentbank UBS beauftragt.
GSW-Mieten steigen um das Doppelte
[Ed: Voilà! Und was hatte der Senat beim GSW-Verkauf an Cerberus versprochen...]
Aus: Berliner Zeitung, 15. November 2005, Seite 28 (Politik). [Original]BERLIN. Im Viertel "Grüne Stadt" an der Greifswalder Straße in Prenzlauer Berg will die Wohnungsbaugesellschaft GSW nach einer Modernisierung die Mieten um 2,60 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Das geht aus Briefen hervor, die das Unternehmen jetzt an Mieter verschickte. Für viele Betroffene bedeutet das, dass sich ihre Kaltmiete fast verdoppelt. [mehr] [Kommentar]
]Modernisierung
Vermieter darf Kosten abwälzen
Aus: Berliner Zeitung, 15. November 2005, Seite 15 (Lokales). [Original
Vermieter dürfen die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen, aber nur bis zur ortsüblichen Miete laut Mietspiegel. Darüber hinaus kann die Miete steigen, wenn das Haus modernisiert wird. Nachfolgend die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Modernisierung.
Zur Modernisierung gehören alle Baumaßnahmen zur Verbesserung des Wohnungsstandards. Dazu gehören zum Beispiel der Anschluss an das Kabelfernsehen, der Ersatz von Einfachfenstern durch Isolierglasfenster, eine Wärmedämmung oder der Anschluss einer Wohnung mit Ofenheizung an eine Zentralheizung.
Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen gelten nicht als Modernisierung, zum Beispiel ein Fensteranstrich von außen oder der Austausch morscher Fenster. Dies sind Maßnahmen, die den vorhandenen Zustand nicht verbessern.
Nicht automatisch. Stellt sie etwa eine Härte dar, die nicht zu rechtfertigen ist, gibt es keine Duldungspflicht. Das gilt aber nicht, wenn die Modernisierung einen "allgemein üblichen Zustand" schafft. Das heißt: mindestens in zwei Dritteln aller Gebäude und Räume in der Region muss dieser Zustand herrschen. Auch Luxusmodernisierung können Mieter ablehnen. Bei der GSW sind Luxusmodernisierungen laut Kaufvertrag mit dem Land Berlin sogar ausgeschlossen.
Nein, nicht zum Zwecke der Modernisierung. Der Mieter hat aber ein Sonderkündigungsrecht, wenn er die Modernisierungsankündigung erhalten hat oder die Mieterhöhungserklärung. Auf alle Fälle sollten sich Mieter langfristig um Rechtsschutz kümmern.
Der Vermieter kann 11 Prozent der aufgewendeten Kosten, die für die Modernisierung einer Wohnung benötigt wurden, auf die jährliche Miete aufschlagen. Die Mieterhöhung wird erst gültig, wenn die Bauarbeiten beendet sind und dem Mieter eine schriftliche Schlussabrechnung des Vermieters vorliegt.
Berlin: Folgen der Privatisierung
Alles "alternativlos"?
Aus: Junge Welt, Berlin, 16. November 2005, Seite xx (Kommentar) von RAINER BALCEROWIAK. [Original]Nachdem bei der Regierungsbildung auf Bundesebene alle Messen gesungen sind, werfen die Landtagswahlen in der Hauptstadt Berlin im Oktober 2006 ihren Schatten voraus. Die dort regierende Koalition der SPD mit der Linkspartei.PDS gilt als Modellfall für die Option einer Kooperation auf Bundesebene und soll fortgesetzt werden. Der Kritik, daß das Markenzeichen des Berliner Senats ein Sozialkahlschlag in bisher unvorstellbarer Größenordnung ist, pflegen Vertreter der Linkspartei.PDS zu entgegnen, daß man durch die Regierungsbeteiligung Schlimmeres verhindert habe und die eingeschlagene Politik angesichts der Haushaltslage ohnehin alternativlos sei.
Für viele Mieter der im Mai 2004 an den US-Investor Cerberus verscherbelten städtischen Wohnungsbaugesellschaft GSW dürften diese Rechtfertigungsversuche wie Hohn klingen. Ihnen stehen laut einem Bericht der Berliner Zeitung vom Dienstag [15.11.2005] teilweise Luxusmodernisierungen mit anschließender Verdopplung der Nettokaltmiete ins Haus. Der Auszug damit finanziell überforderter Mieter ist dabei durchaus erwünscht, denn die dann problemlos mögliche Umwandlung der Miet- in Eigentumswohnungen ist für die Investoren äußerst profitabel. Anläßlich des Verkaufs hatte Berlins Regierender Bürgermeister Klaus Wowereit noch versichert, daß der Investor keine Luxussanierungen plane.
Die GSW stand bereits bei der von CDU und SPD gebildeten Vorgängerregierung auf der Verkaufswunschliste. Ein gewisser Harald Wolf, seinerzeit Fraktionsvorsitzender der oppositionellen PDS im Abgeordnetenhaus, erklärte dazu im Juni 2000, daß der Grundsatzbeschluß des Senats zum Verkauf der GSW eine "krasse Fehlentscheidung" sei, da davon auszugehen sei, daß Klauseln zum Mieterschutz "durch die Realität demontiert werden". Resultat werde "die Vernichtung preiswerten Wohnraums" sein. Als Alternative zum Verkauf präsentierte Wolf "ein durchgerechnetes Genossenschaftsmodell, daß den notwendigen Konsolidierungsbeitrag an den Landeshaushalt erbringt, ohne Mieterinteressen zu gefährden".
Doch inzwischen ist Harald Wolf für die Linkspartei.PDS der Wirtschaftssenator in Berlin, und sein "durchgerechnetes Genossenschaftsmodell" ist anscheinend "durch die Realität demontiert" worden: Er selbst brachte den GSW-Verkauf unter Dach und Fach. Das ist kein Einzelfall. Egal ob Einsatz von Ein-Euro- Jobbern, Privatisierungen im Bereich der öffentlichen Daseinsvorsorge oder Tarifdumping im öffentlichen Dienst: Mit tätiger Mithilfe der Linkspartei.PDS ist Berlin längst zum bundesweiten Vorreiter in Sachen Sozialkahlschlag geworden. Der Versuch, gegen diese Politik eine starke, auch parlamentarische Opposition aufzubauen, ist notwendig und hat nichts, aber auch gar nichts mit einer "Spaltung der Linken" zu tun. [mehr]
GSW erschreckt ihre Mieter mit Preiserhöhung
Sanierungen und Förderungsabbau als Begründung
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 17. November 2005, Seite 11 (Berlin). [Original]BERLIN (ball). Zum zweiten Mal in diesem Jahr haben die neuen Eigentümer der Wohnungsbaugesellschaft GSW ihre Mieter aufgeschreckt: Den Bewohnern der Häuser in der „Grünen Stadt“ an der Greifswalder Straße wurde eine Erhöhung der Mieten um bis zu 2,60 Euro je Quadratmeter angekündigt. Teilweise verdoppeln sich die Kosten damit für die Betroffenen. Das nimmt den meisten die Freude daran, dass sie im Gegenzug eine neue Heizung, moderne Elektrik und Wasserleitungen erhalten sollen.
„Die höheren Mieten können sich viele dort schlicht nicht leisten“, sagt Hartmann Vetter vom Berliner Mieterverein. Die meisten Bewohner seien ältere Menschen mit geringen Einkommen. Die Sanierung führe nicht nur zu einer höheren Kaltmiete, sondern auch zu steigenden Nebenkosten.
Bisher gibt es in den Wohnungen Kohleöfen oder Gasheizungen. Bei der GSW hieß es dazu, alle Mieten würden um 1,50 Euro je Quadratmeter erhöht; der höhere Betrag von 2,60 Euro werde nur bei umfassenderen Umbauten fällig, wenn der Mieter zustimme.
Mieterhöhungen gibt es auch für GSW-Wohnungen in der Obstallee-Siedlung in Spandau. Diese Häuser wurden mit Landessubventionen errichtet. Doch die Förderungen für die Sozialbauten werden abgebaut. Dadurch könnten die Mieten um 3 Euro je Quadratmeter steigen. Die GSW hatte ein Einsehen und schloss Mieterhöhungen von mehr als 50 Cent pro Quadratmeter aus. Viele Haushalte in diesem Teil Spandaus können nicht mehr bezahlen. „Die neuen privaten Eigentümer der GSW müssen schärfer rechnen als öffentliche Gesellschaften“, sagt Mieterchef Vetter. Die angekündigten Sanierungen, samt der Gefahr einer Verdrängung alter Mieter, seien „erst der Anfang“. Die GSW mit 65.000 Wohnungen wurde vor 2004 vom Land an die Finanzinvestoren Cerberus und Goldmann Sachs verkauft. Diese erwarten zweistellige Renditen [Ed: um 25 %] auf das eingesetzte Kapital. Allerdings weisen Experten darauf hin, dass die hohen Erträge schon durch geschickte Finanzierungsstrategien zu erzielen seien.
Deshalb hatten die GSW-Käufer auch dem Senat gegenüber umfassende Verpflichtungen zum Mieterschutz abgegeben. Dazu zählte die Zusage, dass keine Luxussanierungen erfolgen würden. Davon ist bei den zwei derzeit strittigen Fällen auch keine Rede. Bereits Anfang des Jahres hatte die GSW in einer Siedlung in Lichterfelde eine 20-prozentige Anhebung des Mietzinses gefordert. Nach Protesten nahm die GSW die Forderungen zurück und entschuldigte das Vorhaben mit einem „technischen Versehen“. [mehr]
[16.11.2005: GSW ordnet Mieterhöhung an – Subventionswegfall und geplante Modernisierung bringen viele Mieter in eine Notlage] (BERLINER MORGENPOST)
Zur Miete bei den Heuschrecken
Der Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen befindet sich im strukturellen Wandel. Landesweit sind allein in den letzten beiden Jahren über eine Viertel Million Wohnungen privatisiert worden. Mieter sehen sich als Spekulationsopfer.
Aus: TAZ-NRW, Berlin, 17. November 2005, Seite I (Ökologie, Bauen & Wohnen). [Original]Die Blütezeiten des Rheinischen Kapitalismus sind vorbei. Das bekommen am deutlichsten die zu spüren, die für ihn gearbeitet haben und von ihm versorgt worden sind. Früher wohnten tausende Arbeiter in unternehmenseigenen Mietshäusern und bezahlten dafür Mieten, die deutlich unter denen des freien Wohnungsmarktes lagen. Um Gewinne ging es dabei kaum.
Heute haben viele Unternehmen, wie die deutsche Bahn, E.ON, RWE oder ThyssenKrupp ihre Wohnungsbestände an Investmentfonds verkauft. Aichard Hoffmann vom Mieterbund Ruhr bescheinigt den Fonds Heuschreckenqualitäten: "Wenn die Zitrone ausgepresst ist, zieht die Kapitalgesellschaft weiter." Auf diese Art und Weise sei keine vernünftige Stadtentwicklung mehr möglich.
Auch die öffentlichen Hände verkaufen ihre Wohnungen. Die Käufer sind international agierende Investmentfonds, so genannte "Private Equity Fonds" (siehe Kasten). Diese kaufen mit wenig Eigenkapitalanteil die Wohnungen auf und profitieren dabei von den niedrigen Kreditzinsen. So können sie Renditen von 20 Prozent und mehr erzielen. Mittel bis langfristiges Ziel der Investmentfonds ist es die Mietwohnungen entweder in Eigentum umzuwandeln oder Häuserweise weiterzuverkaufen. Der Weiterverkauf erfolgt meist über mehrere Zwischenhändler an kleine, lokale Wohnungsbewirtschaftungsunternehmen oder die ehemaligen Mieter.
Der erste große Verkauf fand Anfang 2000 statt. Die Deutsche Annington, ein Investmentfond dessen Mutterkonzern Terra Firma in Großbritannien ansässig ist, kaufte über 100.000 Eisenbahnerwohnungen aus dem Vermögen der deutschen Bundesbahn auf. Ein weiterer prominenter Fall ist der Kauf von 81.000 Wohnungen der Gagfah durch den Investmentfond Fortress mit Sitz in den USA im vergangenen Jahr. Die Gagfah war bis zu diesem Zeitpunkt im Besitz der BfA.
In Nordrhein-Westfalen sind bisher mehr als 200.000 Wohnungen an Investmentfonds verkauft worden. Aktuell sollen über 100.000 Mietwohnungen in NRW privatisiert werden. Die Landesregierung will die Landesentwicklungsgesellschaft (LEG), wie im Koalitionvertrag von CDU und FDP vorgesehen, verkaufen. Die LEG ist das zweitgrößte nordrhein-westfälische Wohnungsunternehmen und damit der "letzte große Brocken in NRW", sagt Hoffmann.
Wer die LEG kaufen wird, ist noch unklar. Als Favorit wird die RAG Immobilien gehandelt, aber auch von Mietervebänden und Gewerkschaften gefürchtete "Heuschrecken-Fonds", wie Fortress, Terra Firma und Cerberus.
Gerade diese internationalen Investmentfonds bereiten den Mietern schlaflose Nächte. Viele fürchten, aus ihrer Wohnung ausziehen zu müssen, wenn es zum Verkauf kommt. Das Unternehmen Viterra beispielsweise will vier bis fünf Prozent des Bestandes pro Jahr verkaufen, das entspricht 10.000 Wohnungen. Meist werden die Wohnungen erst den jetzigen Mietern angeboten. Damit sie dem Kauf zustimmen, werden sie immer wieder mit Falschinformationen unter Druck gesetzt.
Die Folgen der Privatisierungen sind in den Siedlungen sichtbar. Ehemals öffentliches Grün zwischen den Häusern wird parzelliert und abgezäunt, die Siedlung wirkt durch An- und Umbauten wie ein Flickenteppich. In einer vor drei Jahren von Viterra an Häusserbau verkauften Siedlung in Bochum-Hiltrop wurden die ehemaligen Mieter zu großen Teil verdrängt, ein Teil der neuen Mieter ist schon wieder ausgezogen und die frisch Gebackenen Eigentümer haben keinen Mieteinnahmen mehr. In dieser Siedlung wurden die Mietwohnungen Häuserweise verkauft. Die neuen Besitzer der sechs Familienhäuser wohnen meist in der unteren Etage und vermieten die anderen Wohnungen weiterhin, um mit den Einnahmen ihre Kredite abbezahlen zu können. Die neuen Eigentümer haben in der Regel kein Geld für weitergehende Sanierungsmaßnahmen.
Auch bei den Investmentfonds gibt es kein Interesse an langfristigen Sanierungsprojekten, da die Wohnungen wieder verkauft werden sollen, unter anderem an REITs. Trotz der bereits existierenden Probleme, ist die Entwicklung poltisch gewollt: Die Einführung von REITs trifft parteienübergreifend auf breite Zustimmung. Wie die Städte in Zukunft aussehen, wird immer mehr zur Privatsache.
Die Platte wird platt gemacht
Degewo will 1.256 Wohnungen in der Großsiedlung abreißen.
Aus: Berliner Zeitung, 19. November 2005, Seite xx (Berlin). [Original]MARZAHN. Runde 2 im Stadtumbau Ost: Das städtische Wohnungsunternehmen Degewo will in den kommenden Jahren in der Großsiedlung 1.256 Wohnungen abreißen und 374 modernisieren. 22 Millionen Euro hat das Abgeordnetenhaus dafür freigegeben, allein 8 Millionen sollen für die Aufwertung der Plattenbau-Wohnungen verwendet werden.
Los geht es Anfang 2006 an der Wuhlestraße 2–8. Der Zehngeschosser wird auf 5 bis 6 Etagen heruntergebaut. Vorbild sind die "Ahrensfelder Terrassen" an der Havemannstraße, wo Hochhäuser zu niedriggeschossigen Blöcken umgebaut wurden, sagt Degewo-Sprecherin Erika Kröber. An der Ludwig-Renn-Straße 66–72 wird ein elfgeschossiger Riegel auf 6 Etagen gestutzt. Ein Pflegewohnheim und altersgerechte Wohnungen sollen entstehen. Die Geschäfte im Erdgeschoss bleiben erhalten. Die Fünfgeschosser in der Sella-Hasse-Straße 5–30 werden saniert und Mietern aus der Ludwig-Renn-Straße 46–62 angeboten, deren Elfgeschosser abgerissen werden soll.
Fallen sollen 2007/08 auch 2 unsanierte Elfgeschosser im Bereich Cecilienstraße/ Wuhlestraße. Im so genannten Schorfheide-Viertel sollen Häuser mit 306 Wohnungen verschwinden. An der Mehrower Allee nahe den Ringkolonnaden fallen nach den Degewo-Plänen achtgeschossige Gebäude weg.
Gegen den Abriss regt sich im Bezirk Widerstand. Der Ausschuss für Ökologische Stadtentwicklung im Bezirksparlament fordert "städtebaulich vertretbare Lösungen". "Ein kompletter Abriss der Wohnblöcke an der Mehrower Allee und in der Ludwig-Renn-Straße wird abgelehnt", heißt es in einer Erklärung des Ausschussvorsitzender Norbert Lüdtke (Linkspartei.PDS). Auch für das Schorfheide-Viertel werden Planungsänderungen angemahnt. Überrascht zeigt sich der zuständige Stadtentwicklungsdezernent Heinrich Niemann (Linkspartei.PDS): "Mit dem Bezirk hat über die Pläne keiner gesprochen", sagt er. "Die jetzige Variante ist in einem längeren Diskussionsprozess mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung entstanden", sagt die Degewo-Sprecherin. Die Abrissvorgaben würden akzeptiert. Es gebe aber einen gewissen Spielraum für die einzelnen Standorte. "Noch ist nichts endgültig entschieden."
Neue Gespräche über Kauf der Hufeisensiedlung
Mieter und Hauseigentümer wollen mit der Wohnungsgesellschaft Gehag verhandeln.
Aus: Berliner Morgenpost, 20. November 2005, Seite xx (Bezirke). [Original]BRITZ-SÜD (BM). Die Genossenschaft Hufeisensiedlung Britz-Süd nimmt in der kommenden Woche nach einem Jahr Pause wieder Gespräche mit der Wohnungsgesellschaft Gehag zum Kauf der Wohnungen als Gesamtpaket auf. Das beschlossen die Mitglieder auf ihrer letzten Sitzung. Die Genossenschaft mit mehr als 800 Mitgliedern formierte sich vor fünf Jahren als Reaktion auf die Pläne der Gehag, Wohnungen und Reihenhäuser der denkmalgeschützten Siedlung des Architekten Bruno Taut aus den 20er-Jahren einzeln zu verkaufen.
"Wir wollen selbst kaufen, um so überzogene Mieten zu verhindern und das Ensemble vor weiteren unzulässigen Veränderungen zu schützen", so Horst Riese, Aufsichtsrat der Genossenschaft. Zuerst scheiterten die Verhandlungen mit der Gehag jedoch am Preis und dann an den Umstrukturierungen der Wohnungsgesellschaft samt damit verbundener Kompetenzfragen. Innerhalb von fünf Jahren war die Gesellschaft in Händen von vier Investoren. Erst ging die Gehag an die RSE Grundbesitz- und Beteiligungs-AG in Frankfurt/Main. Die wurde von der WCM Beteiligungs-und Grundbesitz-Aktiengesellschaft übernommen. "Die WCM hat die Gehag dann an die Hamburgische Landesbank gegeben und nicht wieder ausgelöst", so Riese. Inzwischen gehöre die Hamburgische Landesbank zur Norddeutschen Landesbank, die die Gehag kürzlich an den amerikanischen Investmentfonds Oak Tree verkaufte.
Von den 472 Reihenhäusern der Hufeisensiedlung sind nach Kenntnis der Genossenschaft die Hälfte verkauft. "Nun planen auch Eigentümer von Einfamilienhäusern, einen Siedlerverbund zu gründen", so Uwe Stübner von der Genossenschaft. Da biete es sich an, zusammen zu arbeiten. Die rund 3000 einzelnen Wohnungen der Hufeisensiedlung haben laut Riese bisher kaum Käufer gefunden. Auf welcher Basis verhandelt werden soll, wolle er noch nicht sagen. Im Jahr 2002 lag das Angebot der Genossenschaft bei etwa 550 Euro pro Quadratmeter.
Da die Siedlung auch bei der Unesco zur Aufnahme ins Weltkulturerbe angemeldet ist, wollen die Genossenschaftler die Einhaltung des Denkmalschutzes organisieren. Denn schon jetzt sind viele historische Elemente an Fassaden, Fenstern oder in den Vorgärten verändert. Dafür müßten noch viele Bewohner sensibilisiert werden, so Riese.
Investor reißt prominente Siedlung am Lützowplatz ab
Häuser erst 23 Jahre alt / Mieter kämpfen um ihre Wohnungen.
Aus: Berliner Morgenpost, 29. November 2005, Seite xx (Bezirke). [Original]BERLIN-TIERGARTEN (BM). Die Weihnachtsvorfreude der Bewohner vom Lützowplatz 2–18 ist getrübt. Per Rundschreiben hat der Vermieter ihnen mitgeteilt, daß der Abriß der Wohnungen vorbereitet wird. Dabei sind die Häuser erst 23 Jahre alt, gebaut mit Senats- Fördermitteln in Höhe von 15 Millionen Euro zur Internationalen Bauausstellung (IBA). Das Besondere: Alle Wohnungen haben Garten oder Terrasse, 63 der 86 Wohnungen sind Maisonetten mit vier Zimmern.
Der Eigentümer, die Münchner Dibag AG, plant eine Neubebauung des exklusiv zwischen Potsdamer Platz und West-City gelegenen Areals. Die Interessengemeinschaft Lützowplatz (IG) befürchtet, daß für Normalverdiener dann kein Platz mehr sein wird. "Mit dem Abriß würde uns ein Stück Heimat genommen", sagt Claudia Kleiner, Sprecherin der Interessengemeinschaft. Die Mieter wollen um den Erhalt ihrer Wohnungen kämpfen.
Der Konflikt zwischen Mietern und Eigentümer ist nicht neu. Bereits 2001 war von der Dibag AG ein Abrißantrag für die Häuser gestellt worden. Das Unternehmen (bundesweit 23.000 Wohnungen) hatte zuvor den Komplex am Lützowplatz 1998 bei einer Zwangsversteigerung gekauft. Ein erster Abrißantrag war jedoch vom Bezirk mit Verweis auf die Erhaltenswürdigkeit der 1982/83 nach Plänen des Architekten Oswald Mathias Ungers abgelehnt worden. Nun gibt es einen neuen Vorstoß der Dibag AG, begründet mit einem aktuellen Baugutachten, das den Häusern grundlegende statische Mängel attestiert. "Die Kosten einer Sanierung liegen weit über denen für einen Neubau", so Dibag- Vorstand Wolfgang Kasper. Nach dem Abriß sollen auf dem Filetgrundstück zur Straße hin ein siebengeschossiges Bürohaus und im hinteren Teil ein Wohngebäude entstehen. Geplant sind auch ein 18 Meter breiter Grünstreifen zwischen den Gebäuden und eine Tiefgarage mit 200 Stellplätzen. Die Geschoßflächenzahl – Indikator für die Dichte einer Bebauung – würde sich von 1,9 auf 3,3 erhöhen.
Noch steht aber die Genehmigung des Bebauungsplans durch den Bezirk Mitte aus. Baustadträtin Dorothee Dubrau (für Grüne) sieht indes kaum Chancen, den Abriß noch zu verhindern: "Sie stehen nicht unter Denkmalschutz, und die Bindungsfrist der Fördermittel ist auch ausgelaufen." Ein Erfolg sei aber, daß die Dibag sich inzwischen verpflichtet habe, nach einem Abriß Wohnraum in gleichem Umfang auf oder in der Nähe des Grundstücks neu zu schaffen. Zugleich sei von der Dibag eine unabhängige Mieterberatung beauftragt worden.
Aktuell sind nur noch 38 der 86 Wohnungen im Quartier bewohnt. Aus Sicht der Mieter auch, weil es seit Jahren keine Neuvermietungen gibt. "Dabei gab es immer wieder Interessenten – junge Leute, aber auch Mitarbeiter naher Botschaften", erinnert sich Claudia Kleiner. Mit den letzten, noch etwa 120 Bewohnern führt die Mieterberatung Argus derzeit Gespräche. "Keiner kann uns aber sagen, wie hoch die Miete nach dem Neubau sein wird", so die IG-Sprecherin. Alternativ schlagen die Mieter vor, die Vorderhäuser zu sanieren und nur den hinteren Teil neu zu bauen. Eine Reaktion der Dibag auf den Vorschlag steht aus. [mehr]
H E U S C H R E C K E N A T W O R KI-nvestieren, B-auen, A-breißen
Die Vorzeigehäuser der Internationalen Bauausstellung 1983 am Lützowplatz sind [angeblich] marode
Aus: Berliner Zeitung, 30. November 2005, Seite xx (Berlin). [Original]BERLIN-TIERGARTEN. Nur 22 Jahre nach ihrem Bau soll die Wohnanlage am Lützowplatz 2–18 wieder abgerissen werden. Eine entsprechende Information haben die gut 100 Bewohner von ihrem Vermieter, der Dibag AG aus München, erhalten. Das Unternehmen, das die Siedlung 1998 bei einer Zwangsversteigerung erworben hatte, gibt erhebliche Baumängel als Grund an.
"Die Häuser weisen erhebliche Qualitätsmängel sowie Statikprobleme auf, es gibt Risse an Wänden und Böden", sagt Andreas Wißmeier, Abteilungsleiter der Dibag. Nur noch 35 der 86 Wohnungen seien bewohnt, Neuvermietungen habe es wegen der Schäden schon seit Jahren nicht mehr gegeben. Eine Sanierung der Siedlung wäre um ein Vielfaches teurer als Abriss und Neubau. Laut Wißmeier hatte die Dibag diese erheblichen Mängel erst nach dem Kauf festgestellt.
Die Siedlung am Lützowplatz galt lange Jahre als Vorzeige-Quartier des alten West-Berlin. Als Projekt der Internationalen Bauausstellung (IBA) 1983 war sie mit rund 20 Millionen D-Mark öffentlich gefördert worden. Alle Wohnungen sind großzügig geschnitten und mit einem 30 Quadratmeter großen Garten oder einer ebenso großen Terrasse ausgestattet. Ein erster Abrissantrag der Dibag wurde im Jahr 2001 noch vom Bezirk abgelehnt, weil die Wohnungen Sozialwohnungen waren. Das ist jetzt anders, die Bindungsfrist für die Förderung gilt nicht mehr. Deshalb und weil die Siedlung nicht denkmalgeschützt ist, wird der Bezirk einem Abriss wohl zustimmen müssen, heißt es im Stadtplanungsamt. Doch die meisten der verbliebenen Mieter lehnen den Abriss ab, sie wollen aus ihrem Kiez nicht weg. Es seien schon Gebäude saniert und restauriert worden, die viel mehr beschädigt waren, sagen sie. "Hier wohnen kranke Menschen und 80-Jährige, die verzweifelt sind, weil sie nicht wissen, was auf sie zukommt. Wir wollen nach unsere Heimat nicht verlieren", sagt Claudia Kleiner, die Sprecherin der Interessengemeinschaft der Mieter.
Deshalb habe man der Dibag vorgeschlagen, nur die hinteren Gebäude, in denen kaum noch jemand wohnt, abzureißen. "Die vorderen Häuser sollten saniert werden, wir hoffen, dass man sich das in München noch einmal überlegt", sagt Claudia Kleiner. In München ist man sich der Emotionalität des Themas bewusst. "Wir haben das Unternehmen argus mit der Mieterberatung beauftragt, bis Mitte Dezember werden Meinungen und Wünsche der Bewohner gesammelt und ausgewertet", sagt Andreas Wißmeier. Ein Abriss werde ohnehin frühestens in 2 Jahren beginnen. Bis dahin wolle man für jeden Mieter eine Lösung suchen. Neu gebaut werden sollen dann Büros und Wohnungen. Auch die jetzigen Mieter könnten dann wieder an den Lützowplatz ziehen.
Doch viele befürchten, dass sie die neuen Wohnungen nicht mehr bezahlen können – bei anderen Neubauten in der Gegend würden bis zu 18 Euro Miete pro Quadratmeter verlangt, heißt es. [mehr]
"Dann packen wir eben wieder Kisten"
Einst war die GSW eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft. Das klamme Berlin verkaufte sie an 3 US-Finanzfirmen, die ihr Geld mit Verkauf und Verwertung von Immobilien verdienen. Eine Folge sind steigende Mieten.
Aus: taz, Berlin 1. Dezember 2005, Seite xx (Berlin).PRENZLAUER BERG (taz). Die Siedlung "Grüne Stadt" in der Greifswalder Straße in Prenzlauer Berg ist tatsächlich grün. Zwanziger-Jahre-Bauten im Karree gebaut, angeschmuddelt, im Innenhof stehen Gras und Bäume. Es ist kalt, ein junger Mann buckelt ein Bündel Kohlen. Ein anderer schleppt einen Wohnzimmertisch aus dem Treppenhaus. Ein kleines Mädchen trabt neben ihm her. Er hievt eine Stehlampe. "Wir ziehen weg", sagt der Vater und setzt kurz ab. "Mietsteigerung um ein Drittel, habs ausgerechnet, geht nich. Wer in Lohn und Brot steht, kann sich das nicht leisten. Bei wem es das Amt übernimmt – ist was anderes –, aber wir müssen weg." Er klappt die Kofferraumtür seines Kombi zu, das Tischchen und die Lampe, Decken, eine Zimmerpflanze, alles ist verstaut. Das Mädchen sagt, sie hätten gerne hier gewohnt. Sie steigen ein, der Vater startet das Auto.
Die Mieter der "Grünen Stadt" eint eins: Sie besitzen wenig Geld. Sie sagen, wem der Putz hier zu grau ist, wer es schicker will, muss hier nicht wohnen. Aber sie haben sich ihr Leben so eingerichtet, dass es klappt – mit dieser Miete. Es sind Rentner, die 800 Euro Rente bekommen, oder Sigi, der Koch mit 900 Euro im Monat, oder Britta, Freelancerin. Die Mieten liegen bei rund drei Euro pro Quadratmeter, netto kalt. Britta sagt: "Nein, wir landen nicht auf der Straße, Leute wie wir ziehen nur öfter um. In ein Haus, das noch nicht verkauft, eine Wohnung, die noch nicht teuer saniert ist. Wenn wieder ein Baugerüst vorm Haus steht, packen wir wieder Kisten."
Sigi sagt: "Kommt gar nicht in die Tüte. In Prenzlauer Berg finde ich keine Wohnung mehr. Ich lasse die gar nicht erst rein." Wer ist die? "Die Amis", sagt Sigi. Das Haus gehört der GSW, und die gehört jetzt den Amis.
Sigi spricht vom Verkauf der "Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft" im vergangenen Jahr. Es war die größte der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Berlins, ihr Verkauf war umstritten, seit Mitte der Neunzigerjahre angedacht, im Jahr 2000 beschlossen, im Mai 2004 umgesetzt. Es war, als wolle man eine heilige Kuh schlachten, das Flaggschiff der kommunalen Wohnungswirtschaft versenken, damit 405 Millionen Euro in die Landeskasse kommen. Eigentümerin laut Grundbuch bleibt die GSW, aber das ist eine Formalie. Denn 90 Prozent der Firmenanteile halten nun die amerikanischen Finanzunternehmen Cerberus, Whitehall Fonds und Goldman Sachs, deren Kerngeschäft der Verkauf und die Verwertung von Immobilien ist.
Die Folgen waren abzusehen: Als Erstes verkaufte die GSW etwa 1.500 Wohnungen am Grazer Damm an das Kölner Immobilienunternehmen Vivacon, das die Wohnungen seinerseits an "Convert Immobilien Invest" weiterveräußerte. Umgehend kündigte der neue Eigentümer eine umfassende Sanierung und die Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen an. Vorkaufsrecht haben die Mieter. Jene aber sind meist Rentner oder leben von Hartz IV.
Als Nächstes verkündet die GSW den Verkauf ihrer Firmenzentrale in der Kochstraße für 60 Millionen Euro - um die eigenen Firmenräume für zunächst zehn Jahre zurückzumieten. "Sale and Lease Back" heißen solche Geschäfte. Die nächsten Verkäufe stehen bereits ins Haus. Im Januar 2006 werden 5.000 weitere Wohnungen im Krankenhausviertel in Pankow und in der Weißen Stadt in Reinickendorf in den Besitz der HSH Nordbank in Hamburg übergehen.
Nein, nein – die GSW-Mieter würden nicht schutzlos den Verwertungsinteressen ausgeliefert, beteuert GSW-Sprecherin Corinna Kaspar. Für die Mieter bleibe alles wie gehabt. Die Verwaltung aller Häuser behalte für 10 Jahre mindestens die altbekannte GSW. Es gelte ein umfassender Mieterschutz. Der erweist sich letztlich jedoch als nicht mehr als das geltende Mietrecht. Auch wer von einem "Ausverkauf" der Wohnungen spreche, malt laut GSW-Sprecherin den Teufel an die Wand. Die Unternehmensstrategie, so Kaspar, beschränke sich keineswegs auf den Verkauf von Beständen – es könnten auch Immobilien angekauft werden. Als etwa die öffentliche Wohnungsbaugesellschaft der BVG an den Mann gebracht werden sollte, befand sich die GSW unter den Bietern.
"Die Situation erinnert mich an 'Tanz der Vampire' von Roman Polanski", sagte Christian Ude, Münchner Oberbürgermeister und Präsident des deutschen Städtetages, bei einem Kongress des Bundesverbandes deutscher Wohnungsunternehmen (GdW) vor wenigen Tagen. "Da sitzen der liebenswerte Professor, sein Gehilfe und eine junge Frau jubelnd auf einem Schlitten, mit dem sie den Vampiren entkommen, und plötzlich wachsen der Frau selbst Vampirzähne." In allen deutschen Städten zeichne sich der Trend ab, dass internationale Finanzinvestoren kommunale Bestände aufkauften, so Ude.
Heuschrecken nennt er sie auch - wie die biblische Plage. Und allerorten würde Sozialverträglichkeit versprochen, von bekanntermaßen privatwirtschaftlich ausgerichteten Firmen, die ihre Großeinkäufe bis zu 90 Prozent fremd finanzierten und ihren Kapitalgebern die zugesicherten Renditen erbringen müssen. Trotz Finanznot der Kommunen, so Ude, müsse man die Zügel in der Hand behalten und das Tafelsilber in der Schublade.
Gerade ein Blick auf die Ereignisse in Paris zeige doch, wie wichtig die Instrumente zur sozialen Durchmischung seien, die so etwas wie die segregierten Banlieues am Stadtrand verhinderten. Selten wurde bei einem GdW-Kongress so leidenschaftlich über die Möglichkeiten der öffentlichen Wohnungswirtschaft diskutiert. Und selten so klar Kritik geübt.
In der "Grünen Stadt" wird es derweilen Abend. Ein Pärchen steht trotz der Kälte am Klettergerüst und trinkt Bier. "Man muss diesen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften auch keinen Heiligenschein aufsetzen", meint Sigi. Er kann sich auch noch an die "Baufilzgeschichten" aus den Siebziger- und Achtzigerjahren erinnern. Da ging es genauso immer um die öffentliche Wohnungswirtschaft. Sigi sagt:"Aber besser isses, bei denen zu sein, als an die Amis verkauft zu werden." [mehr]
Bezirk holt Mieter und Vermieter an einen Tisch
Aus: Berliner Zeitung, 2. Dezember 2005, Seite ?? (Berlin). [Original]PRENZLAUER BERG (str). Im Streit um die Modernisierung der Wohnanlage "Grüne Stadt" an der Greifswalder Straße durch die Wohnungsbaugesellschaft GSW hat der bezirkliche Bauausschuss jetzt eine Mieterversammlung organisiert. Sie soll am 7. Dezember um 19.30 Uhr in der Aula der Camille-Claudel-Oberschule stattfinden. Neben GSW-Vertretern werden auch der Mieterverein und Bezirksvertreter teilnehmen. Die GSW hatte angekündigt, dass die Mieten nach einer Modernisierung um bis zu 2,60 Euro pro Quadratmeter steigen werden. [mehr]
Sozialmieten steigen an
96.000 Wohnungen in Berlin betroffen / Regierungskoalition ist gegen eine Mietbegrenzung
Aus: Berliner Morgenpost, 10. Dezember 2005, Seite xx (Berlin). [Original]BERLIN (BM). Mit der Verabschiedung des Berliner Landeshaushaltes 2006/07 wurde vorgestern [8.12.2005] auch der Wegfall der Kappungsgrenze für Mietsteigerungen im Sozialwohnungsbestand beschlossen. Die PDS war nicht gewillt, dem Vorhaben der SPD, erneut eine derartige Mietobergrenze festzulegen, zuzustimmen. Dem Anstieg von Sozialmieten steht damit nichts mehr im Wege.
Betroffen sind 96.000 Berliner Sozialwohnungen (ab Baujahr 1972), wobei es sich vor allem um Wohnungen städtischer Wohnungsbaugesellschaften in Großsiedlungen im Westteil wie etwa dem Rollbergviertel in Neukölln, der Siedlung Wollankstraße in Wedding oder der Paul Herbst Siedlung in Tiergarten handelt. Viele Mieter müssen sich hier im kommenden Jahr auf eine Mieterhöhung von 13 Cent je Quadratmeter monatlich gefaßt machen.
"Das ist eine mißliche Entscheidung", sagte Bernd Schimmler, Bau- und wohnungspolitischer Sprecher der SPD. Die Sozialdemokraten wollten für Sozialwohnungen eine Mietobergrenze von 5,50 Euro Kaltmiete festlegen. Vermieter, die aufgrund des Wegfalls der staatlichen Förderung gezwungen wären, mehr zu nehmen, hätten Zuschüsse vom Land bekommen. Anders die PDS: "Eine Kappungsgrenze subventioniert allein die Vermieter, unabhängig davon, wer tatsächlich in einer Sozialwohnung lebt und wie hoch die Miete ist", sagte Gernot Klemm, Stadtentwicklungsexperte der PDS.
"Mit der Kappungsgrenze wollten wir verhindern, daß Sozialmieten weiter ansteigen und es dadurch zu einer Entmischung der entsprechenden Wohnquartiere kommt", so Schimmler. Für mindestens 20.200 Sozialmieter werde die Miete im kommenden Jahr mehr als 5,50 Euro pro Quadratmeter betragen und damit erheblich über der Normalmiete auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt liegen. "Das führt dazu, daß nur die Bewohner bleiben, die ihre Miete vom Staat finanziert bekommen. Viele andere, die ihre Miete selbst erarbeiten müssen, werden sich preiswertere Wohnungen suchen. Damit ist die soziale Mischung der Wohnviertel stark gefährdet."
"Wir bedauern, daß die Kappungsgrenze wegfällt", sagte auch Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD). Sie fürchtet ebenfalls um die Durchmischung der Wohnquartiere. Das Land Berlin fördert die Sozialwohnungen jährlich mit 1/4 Milliarde Euro. Laut Gesetz wird die Förderung allerdings in jedem Jahr um 13 Cent pro Quadratmeter zurückgefahren.
"Die Streichung der Kappungsgrenze ist eine wohnungspolitische Bankrotterklärung von Rot-Rot", erklärte der stellvertretende Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Herbe Kritik kommt auch vom Verband Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). "In vielen Stadtteilen liegen die Sozialmieten jetzt schon deutlich über den Mieten im nicht geförderten Wohnungsbestand", sagte Wolfgang Bohleber, zuständig für Wohnungspolitik im BBU. Immer mehr Sozialwohnungen stünden leer. Der Leerstand der BBU-Mitgliedsunternehmen sei in diesem Frühjahr auf die Rekordmarke von 4.000 Wohnungen angestiegen. [mehr]
Sozialwohnungen könnten für Mieter unbezahlbar werden
Parlament beschließt Wegfall der Förderung – gegen den Willen der Senatsbauverwaltung.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 10. Dezember 2005, Seite 13 (Berlin) von RALF SCHÖNBALL. [Original]BERLIN (Tsp). Sozialwohnungen könnten zu Luxusimmobilien werden, weil die Kappungsgrenzen beim Abbau der Förderungen im sozialen Wohnungsbau fallen. Das jedenfalls fürchtet der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Nach einem Beschluss des Abgeordnetenhauses vom Donnerstag [8.12.2005] werden die Mieten nach Angaben des Verbandes bei vielen der etwa 96.000 Berliner Sozialbauwohnungen bereits ab Januar jährlich um 13 Cent pro Quadratmeter steigen können. Zu befürchten sei, dass die Immobilien in schlechten Lagen leer stehen und in guten nur von Wohlhabenden bezahlbar sein werden. Als einzige Obergrenze gilt künftig nur noch der Mietspiegel [Ed: der aber als Vermieter-verfälscht gilt].
„Der Wegfall der Kappungsgrenzen ist skandalös“, sagte BBU-Wohnungsexperte Wolfgang Bohleber. Bisher hatte das Land die Subventionen nur so weit abgebaut, dass Sozialwohnungen monatlich maximal 5,50 Euro je Quadratmeter kalt kosteten; zuzüglich Nebenkosten in Höhe von durchschnittlich 2,20 Euro je Quadratmeter. „Wenn diese Mietobergrenze nicht mehr gilt, dann werden noch mehr Menschen aus den Sozialwohnungen vertrieben“, sagt Dieter Blümmel, Sprecher von „Haus & Grund“. Blümmel hält dies für „außerordentlich gefährlich“. Denn dadurch würden sich Haushalte mit guten Einkommen noch stärker in den besseren Bezirken konzentrieren. Für alle anderen blieben nur Platten- oder Altbauten in schlechten Lagen.
„Senatorin Ingeborg Junge-Reyer bedauert die Entscheidung“, sagte eine Sprecherin der Bauverwaltung. Bei 20.200 der 96.000 Berliner Sozialbauwohnungen würden Mieter schon heute 5,50 Euro pro Quadratmeter und Monat bezahlen. Hier sei bei steigenden Mieten eine Umzugswelle nicht auszuschließen.
Dagegen bleibt man im Haus des Finanzsenators gelassen: „Wegen des großen Angebots preiswerter Wohnungen auf dem freien Markt ist der Abbau der Förderung vertretbar“, sagte ein Sprecher. Thilo Sarrazin spare 4 Millionen Euro jährlich durch den Beschluss.
Falls die Hauseigentümer nach dem Abbau der Förderung im Januar die Mieten anheben, dann werden auch viele Empfänger von Arbeitslosengeld II umziehen müssen. Nach Berechnungen des BBUs würde eine 75 Quadratmeter große Dreizimmer-Wohnung dann 563 Euro warm und mehr kosten – die Ämter zahlen aber nur Mieten bis maximal 542 Euro. [mehr]
Leerstand: Weitere Plattenbauten werden abgerissen
Aus: Berliner Morgenpost, 13. Dezember 2006, Seite ?? (Berlin). [Original]BERLIN. Der Abriß von Plattenbauten im Berliner Stadtteil Marzahn wird fortgesetzt. Wegen des hohen Leerstands plant die Wohnungsbaugesellschaft Marzahn (WBG) weitere Häuser mit mindestens 4.000 Wohnungen abzureißen. Das teilte die Stadtentwicklungsverwaltung in einer Antwort auf eine parlamentarische Anfrage mit. Zugleich solle die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnungen fortgeführt werden.
Der Abriß betrifft vor allem noch nicht sanierte Plattenbauten mit hohem Leerstand. Die Mieter sollen rechtzeitig informiert werden, damit sie in Ersatzwohnungen ziehen können. Bisher riß die WBG Marzahn 2.230 Wohnungen mit Kosten von rund 12,7 Millionen Euro ab. Der Abriß weiterer Häuser sei notwendig, weil noch immer zahlreiche Wohnungen leer stehen.
H Ü T T E N W E G S I E D L U N GSPD-Politiker warnen vor noch höherem Leerstand in Problemkiezen
[Ed: und Schuld daran hätte dann offensichtlich ‚Die Linke.PDS‘ – man glaubt es kaum...]
Aus: Berliner Morgenpost, 19. Dezember 2005, Seite xx (Berlin). [Original]BERLIN (BM). Der Wohnungsleerstand in Problemkiezen wird sich in den nächsten Jahren verschlimmern. Das befürchten Stadtentwicklungspolitiker nach der Entscheidung der rot-roten Koalition, die Fördermittel im sozialen Wohnungsbau kontinuierlich abzubauen. Schon jetzt haben Wohnungsbaugesellschaften wie Stadt und Land mit einem Leerstand von 10 Prozent ihrer Wohnungen zu kämpfen. Das könnte schlimmer werden, warnen die SPD-Politiker Jürgen Radebold und Bernd Schimmler.
Wie berichtet, hat sich die SPD im Hauptausschuß nicht gegen den Koalitionspartner Linkspartei.PDS durchsetzen können. Geplant war, die Fördermittel von etwa 2 Millionen Euro jährlich nicht zu kürzen und damit eine Kappungsgrenze von 5,50 pro Quadratmeter zum 1. April 2006 zu halten. Dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) ging das sogar noch nicht weit genug. Der BBU hatte sich für eine Grenze bei 5 Euro eingesetzt.
Auch der Berliner Mieterverein (BMV) erklärte, es sei zu überprüfen, ob nicht eine weitere Senkung notwendig sei. Nun werden die Mieten, wenn die Wohnungsbaugesellschaften die Fördersenkung weitergeben, 2006 und 2007 um jeweils 13 Cent pro Quadratmeter steigen. "Das wollte die SPD-Fraktion verhindern", sagt auch der SPD-Fraktions-Chef Michael Müller. Die Linkspartei.PDS wollte dem Vernehmen nach den "Rückfall" in die Subventionierung des Wohnungsbaus vermeiden.
Betroffen sind 46.000 Sozialwohnungen (ab Baujahr 1972) ausgerechnet in sozialen Brennpunkten. Dazu gehören Wohnungen in der Paul-Hertz-Siedlung (Charlottenburg), der Brunnen- und Wollankstraße (Wedding), im Märkischen Viertel (Reinickendorf), am Falkenhagener Feld (Spandau), in der Thermometersiedlung (Lichterfelde) und im Rollbergviertel (Neukölln). Gerade in Teilen des Rollbergviertels liegt der Leerstand jetzt schon bei bis zu 50 Prozent.
Die Fördergrenze sei gerade wichtig gewesen, um die Quartiere zu stabilisieren, finden Radebold und Schimmler. "Gerade in der aktiven Wohnungsmarktpolitik müssen wir versuchen, die Problemkieze nicht abdriften zu lassen", so Radebold. Die Gesellschaft Stadt und Land hat schon reagiert – und im Rollbergviertel die Kappungsgrenze bei 4,75 (2006) und 5 Euro (2007) begrenzt. Die landeseigenen Unternehmen müssen die Ausfälle durch Gewinne in anderen Wohnsegmenten ausgleichen – sonst drohen Schulden.
Ohne Balkon wird's billiger
„Parkviertel Dahlem“ wird Großbaustelle. Wer Mehrkosten nicht zahlen kann, erhält Alternativangebote.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 2. Januar 2006, Seite xx (Berlin). [Original]BERLIN (Tsp). Zur Großbaustelle soll die ehemalige Hüttenwegsiedlung in diesem Jahr werden. Auf dem rund 300.000 Quadratmeter großen Gelände, jetzt „Parkviertel Dahlem“ genannt, will die Apellas- Gesellschaft die ersten von 26 Doppelhaushälften und Stadtvillen errichten. Auch die Modernisierung vorhandener Bauten soll in Fahrt kommen. Das Unternehmen möchte 80 Millionen Euro investieren.
Seit Juni, als die amerikanische Gesellschaft das Gelände vom Bund übernahm, wurden bislang zwei der 50 Siedlungshäuser mit insgesamt 1096 Wohnungen saniert. Von rund 300 Wohnungen, die Apellas verkaufen will, wurden nach eigenen Angaben 32 an Mieter verkauft.
Die neuen Eigentümer fanden anfangs eine „ziemlich aufgebrachte Stimmung“ vor, erinnert sich Veit Fischer von der Wohnungsgesellschaft. An den Fassaden hingen Transparente: „Grillen statt Heuschrecken.“ Dabei ging es Mietern weniger um Grillplätze als um die Sorge vor amerikanischen Profit-Investoren.
Nach Ansicht der Gesellschaft, die für die Siedlung 80 Millionen Euro zahlte, hat sich die Lage beruhigt. Ismail Kosan vom „Verein der Hüttenwegsiedlung“ ist allerdings vom Gegenteil überzeugt. Es gebe zahlreiche Widersprüche gegen die angekündigte Modernisierung, die Mieten dürften durchschnittlich um 150 bis 350 Euro steigen, sagt der frühere Abgeordnete der Grünen. Der Mieterverein sprach bereits von einer „Kündigung auf kaltem Weg“. Rechtlich sehe es für kritische Mieter allerdings nicht gut aus, die Arbeiten verbesserten den Wohnwert.
Schon der Name der Siedlung hat sich nach Ansicht der Investoren verbessert. „Hüttenwegsiedlung“ schien ihnen zu negativ besetzt, erinnerte an Ärger der Mieter mit dem Bund, an Streit um Betriebskostenabrechnungen. Die Wohnanlage sei vernachlässigt worden, sagen die neuen Eigentümer. „Parkviertel Dahlem“ passe besser zur guten Stadtlage [Ed: und es könnte auch der Einstieg in das bereits 2002 prognostizierte Projekt ‚Neue Grunewald- Holzauktion‘ sein].
Aber das Viertel wirkt recht unbewohnt. Bei der Übernahme vom Bund betrug der Leerstand 25 Prozent, heute sind es gut 30 Prozent. Das sei, sagt Apellas, „kein wirkliches Problem“. Die Modernisierung fange ja erst richtig an mit der Aufstockung von vier auf fünf Etagen, der Wärmedämmung, dem Anbau von Aufzügen und Balkonen. „Kein Mieter wird vertrieben, er bekommt ein Alternativangebot“, versichert Veit Fischer von Apellas. Wer nachweist, dass die neue Miete eine finanzielle Härte darstellt, kann in andere Gebäude der Siedlung umziehen. Etliche Mieter haben schon die Straßenseite gewechselt. Statt einer Kündigungswelle ließe sich eher eine Umzugswelle erwarten, heißt es. Intern wird gar überlegt, bei Zahlungsunwilligen unzugängliche „Blindbalkone“ zu installieren. Einen Aufzug sollten nur Häuser erhalten, die privatisiert werden.
Das Viertel war in den fünfziger Jahren für amerikanische Soldatenfamilien gebaut worden, direkt in den Grunewald hinein. Auf den Straßenschildern sind Namen wie Flanagan, Marshall, Steward oder Taylor zu lesen. Wo am Waldrand die US-Truppen eine Service-Station unterhielten, steht heute ein Lidl-Markt.
Nach dem Abzug der Alliierten sollten die Wohnungen der Siedlung zuziehenden Bundesbediensteten zur Verfügung stehen. Aber deren Interesse hielt sich in Grenzen. Dennoch wohnen hier viele Beamte, auch Angehörige des diplomatischen Dienstes, viele junge Familien. Apellas sagt, viele Bewohner freuten sich über den frischen Wind. Das Unternehmen bemühe sich, am Hüttenweg zusätzliche Einkaufsmöglichkeiten zu schaffen.
Baustadtrat Uwe Stäglin (SPD) ist „noch immer unglücklich, wie der Bund ohne Absprache mit dem Bezirk die Siedlung auf den Markt geworfen hat“, mit der Option für weitere Bauten und Baumfällungen. Der Bezirk habe die geplante Verdichtung deutlich reduzieren können, prüfe derzeit die Bauanträge. Über den Baumschutz müsse allerdings noch geredet werden. [mehr]
V O M V E R R A T A N D E N M I E T E R NMieter müssen mehr bezahlen
Kostenexplosion bei Gas, Öl und Wasser treibt die Betriebskosten für Berliner Mietwohnungen in die Höhe.
Aus: Berliner Morgenpost, 2. Januar 2006, Seite xx (Wirtschaft). [Original]BERLIN (BM). Berlins Mieter müssen sich 2006 erstmals seit 10 Jahren auf spürbar steigende Betriebskosten (Heizung, Wasser, allgemeiner Strom oder Müllentsorgung) einstellen. "Aufgrund der gestiegenen Preise für Gas, Öl und Wasser werden im kommenden Jahr in vielen Haushalten die Betriebskostenvorauszahlungen höher ausfallen", sagt Siegfried Rehberg vom Verband Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU der Morgenpost. Der BBU vertritt in Berlin 138 Wohnungsunternehmen mit rund 710.000 Wohneinheiten.
Vor allem Mieter, die mit Öl oder Gas heizen, müssen tiefer in die Tasche greifen - besonders dann, wenn die Heizanlagen lange nicht modernisiert wurden. "Alte Brenner sind eben unwirtschaftlicher", sagt Rehberg. Wer dagegen mit Fernwärme versorgt wird, kommt nach Einschätzung des BBU glimpflicher weg beim Anstieg der sogenannten Bruttowarmmiete (Mietzins inklusive Heiz- und Betriebskosten). "In welchem Ausmaß die Betriebskosten steigen, kann man nicht generell sagen. Das hängt vom Zustand der Heizanlage im Wohnblock ab, ihrer Wartung und dem Zeitpunkt der Öltank-Befüllung. Was viele nicht wußten: Im Februar 2005 war Öl zum Beispiel besonders günstig", sagt Rehberg.
In den vergangenen Jahren war die Belastung der Berliner Mieter durch die sogenannten warmen Betriebskosten (Heizung und Warmwasser) kontinuierlich zurückgegangen. "1992 schlugen die warmen Betriebskosten mit 86 Cent pro Quadratmeter zu Buche, 2004 nur noch mit durchschnittlich 65 Cent", so Rehberg. Zwar waren die Preise für Gas und Öl auch in dieser Zeit gestiegen. "Aber das konnten die Vermieter durch Investitionen in bessere Dämmung und neue Heizungsanlagen ausgleichen", sagt Rehberg. Nach Angaben des BBU haben Berlins Haus- und Wohnungseigentümer seit 1992 rund 19 Mrd. Euro in die Modernisierung und Instandsetzung ihrer Immobilien investiert, davon ist rund ein Drittel in den Ausbau der Heizanlagen geflossen.
In den vergangenen 2 Jahren waren die Preise für Öl und Gas in Berlin nach BBU-Angaben bereits um rund 20 Prozent gestiegen. "Gas beispielsweise kostete in Berlin vergangenes Jahr 37 Euro die Megawattstunde, 2005 sind es bereits 46 Euro – Preisschübe wie diese können die Vermieter inzwischen auch durch bessere Dämmung oder modernere und sparsamere Anlagen nicht mehr auffangen", sagt Rehberg. Dazu kommen die gestiegenen Wasserpreise, sie klettern 2006 noch mal um 2,5 Prozent. "Künftig kostet der Kubikmeter Wasser in Berlin 4,77 Euro. Das bedeutet, daß ein Zwei-Personen-Haushalt in der Hauptstadt im Schnitt 200 Euro mehr für Wasser pro Jahr bezahlen muß als einer in München", sagt Rehberg. Selbst wenn Positionen bei den Betriebskosten wie Hauswart oder Reinigung wie bislang weiter runtergeschraubt werden, führen die gestiegenen Heiz- und Wasserkosten zu höheren Bruttowarmmieten.
Die durchschnittliche Bruttowarmmiete ist nach BBU-Angaben in Berlin zwischen 1994 und 2004 von 5,47 Euro auf 6,11 Euro gestiegen – allerdings nicht aufgrund der Betriebskosten. Deren Anteil an der Gesamtmietbelastung schrumpfte seit 2005 von 39 auf 33 Prozent. "Wir arbeiten darauf hin, daß die Nebenkosten künftig nicht mehr als 30 Prozent ausmachen. Denn hohe Betriebskosten sind schlecht für Mieter – aber auch für die Vermieter, denn die verlieren dadurch Spielraum für Mieterhöhungen", sagt Rehberg.
Mieter, die ihre Heiz- und Nebenkostenabrechnung überprüfen wollen, können dazu auf den jüngst vom Deutschen Mieterbund veröffentlichten Betriebskostenspiegel zurückgreifen. Er weist für alle 16 Betriebskostenarten die kritischen oberen und unteren Grenzwerte aus.
Wenn der Investor klingelt
Aus der Traum vom humanen Wohnen für alle. Mit dem Verkauf von Millionen Sozialwohnungen an internationale Fonds verraten deutsche Städte ein Jahrhundertwerk.
Aus: DIE ZEIT – Nr. 2/2006, 5. Januar 2006, Seite xx (Wirtchaft). [Original]
Wohnungsbaugesellschaft verkauft 3850 Wohnungen
Aus: Berliner Morgenpost, 6. Januar 2006, Seite ?? (Bezirke). [Original]MARZAHN. Die Wohnungsbaugesellschaft Marzahn hat 3858 Wohnungen an die holländische Wessels-/Reggeborgh-Gruppe verkauft. Das teilte das zur Degewo- Gruppe gehörende Unternehmen mit. Der Kaufpreis wurde nicht genannt. Mit dem Verkauf zum Jahreswechsel will das Unternehmen seine Entschuldung weiter vorantreiben. Die Wohnungsbaugesellschaft betreut nach eigenen Angaben in Marzahn jetzt noch rund 20.000 Wohnungen.
Verkauft wurden sanierte sechs- bis elfgeschossige Gebäude sowie Hochhäuser mit 18 und 21 Etagen in verschiedenen Lagen in Marzahn, unter anderem im Cecilienviertel, am Murtzaner Ring, in der Bärensteinstraße, Mehrower Allee sowie der Allee der Kosmonauten.
Für die Mieter werde es keine Änderungen geben, hieß es. Der Kaufvertrag enthalte die vom Senat vorgeschriebenen Klauseln zum Mieterschutz. So sei der Schutz vor Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen gewährleistet. Luxussanierungen seien ausgeschlossen.
Reif für den Abriss?
Wohnanlage am Lützowplatz soll wegen Mängeln einem Neubau weichen Dabei wurde sie erst vor 23 Jahren für die Bauausstellung errichtet.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 9. Januar 2006, Seite xx (Berlin) von CHRISTIAN VAN LESSEN. [Original]BERLIN (Tsp). Claudia Kleiner sitzt in der Wohnküche im zweiten Stock, vorm Haus braust der Verkehr am Lützowplatz, doch wegen der Schallschutzfenster ist es mucksmäuschenstill in der Wohnung. Ihr Blick schweift in das nach hinten liegende Wohnzimmer und die große Terrasse. "So viele wirklich alte Häuser werden saniert, warum nicht unseres?" Sie will für das Haus, das für sie in 23 Jahren zur Heimat geworden ist, kämpfen. Um das Schlimmste zu verhindern – den Abriss.
Vor 2 Jahren bekam die vordere Platzfassade einen neuen Anstrich, was Mietern falsche Hoffnungen machte. Aber die Eigentümer sind mehr denn je entschlossen, das Haus in spätestens 2 Jahren abzureißen, einen Neubau mit Wohnungen, Büros und Geschäften zu errichten. Eine Sanierung sei teurer als ein Neubau. Damals habe man gepfuscht. "Da ist alles falsch gemacht worden, was man falsch machen kann", sagt Andreas Wißmeier von der Dibag. "Da wurde nur Mist gebaut. Breite Risse an Wänden und Fußböden, statische Probleme, Schlamperei beim Bau, schlechtes Material." Dabei ist der gescholtene Bau erst 23 Jahre alt: Bitteres Fazit für ein Haus, das für die Internationale Bauausstellung (IBA) errichtet worden war. Die Münchener Dibag hatte es vor 8 Jahren bei einer Zwangsversteigerung erworben. Claudia Kleiner spricht von einem "Spekulationsobjekt".
Der Bau wurde damals schnell hochgezogen, es gab auch viele Mängel, aber neue Risse will Claudia Kleiner seit fünf Jahren in ihrer Wohnung nicht mehr bemerkt haben. Sie hat eine Interessengemeinschaft Lützowplatz gegründet, um die Anlage zu retten. In den hinteren Häusern aber klaffen Risse an der Fassade. Die Dibag versichert, sie habe die Wohnungen retten wollen. Aber neue Gutachten hätten ergeben, dass die Anlage mit ihren 84 Wohnungen aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr zu sanieren sei. Schon 2001 stellte die Firma einen Abrissantrag, den der Bezirk versagte – auch mit dem Hinweis auf Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau, die in dem Projekt steckten. Die Lage hat sich geändert, Mittes Baustadträtin Dorothee Dubrau (Grüne) entscheidet über einen neuen Abrissantrag, und den hält sie für "ohne Probleme genehmigungsfähig".
Inzwischen stehen schon 38 Wohnungen leer, in den restlichen leben rund 120 Bewohner, darunter zwei 80-Jährige. Die Mieter erhielten Schreiben, dass sie sich auf einen Auszug vorbereiten müssten. Eine Mieterberatungsgesellschaft wurde eingeschaltet. "Der Abriss ist ein hochemotionales Thema", sagt Andreas Wißmeier von der Dibag.
Noch seien die Vorstellungen über den künftigen Bau, "sehr vage", der Bezirk arbeite an einem Bebauungsplan. Das Büro Modersohn & Freiesleben hat in einem Gutachterverfahren Vorschläge entwickelt. Die Dibag stellt sich vorn am Platz ein Geschäftshaus mit Läden und Büros vor, als Schallschutz vor Wohnungen im hinteren Teil. Zu welcher Größe, zu welchem Preis – das ist noch unklar.
Der Leerstand wirkt sich auch auf Gärten und Terrassen im hinteren Teil der Anlage aus, die mit ihren Vier-Zimmer-Maisonettes wie eine Reihenhaussiedlung wirkt. Aber der Wohnkomplex lässt ahnen, was die IBA mit dem 22-Millionen-D-Mark-Projekt demonstrieren wollte: "Introvertiertes Wohnen" an einem verkehrsreichen Platz, mit Ruhe- und Spielzonen im Inneren, einer Mischung von privaten und halb öffentlichen Zonen. Architekt Oswald Mathias Ungers beurteilte den Bau damals sehr kritisch, weil vieles an seinem Entwurf aus Kostengründen nicht verwirklicht wurde.
Dokus zu den Folgen der Wohnungs-Privatisierungen:
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