Stand: 16.5.2009 (39. Ed.) – File: ThS/Thermometer-Siedlung_10.html
GSW-Mieter sollen selber streichen
Wohnungsunternehmen will Miet-Verträge ändern.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 26. März 2008, Seite 8 (Berlin) von MATTHIAS OLOEW. [Original=art270,2500617]BERLIN (Tsp). Alle Mieter der GSW erhalten in den nächsten Tagen Post. Darin schlägt das Wohnungsbauunternehmen vor, die Klauseln der gültigen Mietverträge zu ändern – durch einen einfachen [Ed: aber folgenschweren] Passus: "Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen." Damit will sich das Unternehmen der Verantwortung für geweißte Wände, intakte Fußböden und lackierte Türzargen entledigen. Der Berliner Mieterverein rät jedoch, die Klausel nicht zu unterschreiben. "Dafür besteht aus Sicht der Mieter überhaupt keine Veranlassung", erklärt dessen stellvertretender Hauptgeschäftsführer Reiner Wild.
H I N T E R G R U N D
Wer ist für
Schönheitreparaturen zuständig?
Nach den gesetzlichen BGB-Vorschriften ist der Vermieter für die Durchführung von Schönheits- reparaturen zuständig. Der Vermieter muß sie ausführen, da er nach § 536 BGB verpflichtet ist, das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Der Mieter hat nach § 538 BGB die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführte ‚Abwohnung‘ nicht zu vertreten. Die für die Arbeiten anfallenden Kosten sind bereits mit der Miete abgegolten.
In der letzten Zeit wurden aber nun vom Bundes- gerichtshof (BGH) manche von Vermietern eingeführten mieterunfreundlichen Klauseln in Mietverträgen gekippt. Es kommt aber auf den genauen Wortlaut der Klauseln im Vertrag an, ob Schönheitsreparatur-Klauseln wirksam oder unwirksam sind. Nur ein Fachmann kann das klären. (khd)
Die GSW argumentiert mit dem großen Verwaltungsaufwand und den ständigen Streitigkeiten um die Schönheitsreparaturen, die immer häufiger auch vor Gericht ausgetragen werden. Nach Unternehmensangaben wird jeder fünfte Prozess im Mietrecht um diese Frage geführt. Die Prozesse landen oft beim Bundesgerichtshof (BGH). Mal entschieden die Kammern zugunsten des Vermieters, dann wieder für den Mieter. Vor der GSW schrieben schon diverse Wohnungsbaugenossenschaften ihren Mietern, um ähnliche Klauseln zu erreichen.
Ein weiteres Urteil zum Thema Schönheitsreparaturen steht beim BGH zur Entscheidung an. Darin geht es nach Angaben des Mietervereins um die Frage, inwieweit Schönheitsreparaturen auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen und vor allem in welcher Höhe. Dieses Urteil sollten die GSW-Mieter auf jeden Fall abwarten, rät Mietervertreter Wild: "Zu welchen Gunsten das Gericht entscheidet ist zwar nicht klar, die GSW möchte offenbar aber vorher eine wasserdichte vermieterfreundliche Lösung."
Die GSW wirbt hingegen in ihrer Kundenzeitschrift dafür, die Vereinbarung zu unterschreiben. Andernfalls müsse der Vermieter renovieren und die Kosten über die Miete berechnen. Die Folge: "Das geht nur per Mieterhöhung." Reiner Wild ist bei dieser kurzen Formel skeptisch. Entscheide der BGH zugunsten der Mieter, dürfe die GSW die Kosten nicht auf die Miete anrechnen. Die rund 60.000 Wohnungen der ehemaligen landeseigenen GSW wurden 2004 privatisiert.
Woltmann-Siedlung wird zum „CityVillage“
Mieter wurden nicht befragt / Eine eigennützige GSW befiehlt, was angesagt ist.
LICHTERFELDE-SÜD – 30.8.2008 (pep). Die Woltmann- Siedlung liegt östlich der bekannteren Thermometer- Siedlung an der Osdorfer Straße. Sie entstand in den 1980er- Jahren im Sanierungsgebiet der früheren Kleinraumsiedlung am Woltmannweg. Sanierungsträger nach dem Städtebauförderungsgesetz war die gemeinnützige GSW. Die Sanierung mit sehr intensiver Mieterbeteiligung war so mustergültig, daß sie weit über Berlins Grenzen hinaus Beachtung fand und viele Auszeichnungen erhielt.
Die Woltmann-Siedlung (Sanierungsgebiet) – seit Juni 2008 nun der Wohnpark „CityVillage“. (Repro: 31.8.2008 – khd)
Der nunmehr seit 2004 eigennützigen GSW reichte das nicht. So beauftragte sie die Nürnberger Marketing- und Werbe- Agentur Kaller & Kaller, nach einem neuen Konzept für die Wohnanlage mit rund 1000 Wohnungen zu suchen. Und diese Profis bechreiben ihre Lösung dann im Internet holprig so: „Am südlichsten Südrand von Berlin liegt das CityVillage. Die Berliner Wohnbaugesellschaft GSW, seit einiger Zeit in privater Hand, hat hier eine gemäßigte Runderneuerung inklusive einer Marken-Entwicklung im Kaller & Kaller Style befohlen. Die 1000-Wohnungen- Wohnanlage ist nicht gerade zentral gelegen, die Bewohner werden aber mit für Berliner Verhältnisse bezaubernder Ruhe belohnt. Die bauliche Verwandtschaft mit einem Ferienwohnpark konnten wir hier zum Motto erheben: Ab in den Süden!“. [1. Mieterzeitung fürs CityVillage vom Juni 2008]
Warum Kaller & Kaller gerade den englischsprachigen Namen „CityVillage“ für die Woltmann- Siedlung erfanden und die GSW diesen auch noch akzeptierte, grenzt an Etikettenschwindel. Denn Lichterfelde- Süd ist nicht Berlins City, auch nicht die von Groß- Lichterfelde. Und Sachkundige verstehen unter einem ‚city village‘ etwa ein Ensemble von Stadthäusern (mit Garten) mitten in der urbanen Stadt, wie sie beispielsweise auf dem Friedrichswerder in Berlin-Mitte entstehen werden. Die GSW hätte besser die Mieter selbst befragen sollen, dann wäre ein sinnvoller Name für die Siedlung gefunden worden.
S T E I G E N D E M I E T E N E R W A R T E TBahn frei für Mieterhöhungen
Öffentliche Förderung im Teil der Thermometer-Sioedlung ausgelaufen / Hier gilt nun der Berliner Mietspiegel
LICHTERFELDE-SÜD – 3.10.2008 (khd). Ende September erhielten Mieter in der Thermometer-Siedlung Post von ihrem Vermieter – der GSW. Darin teilt die frühere gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft – und nunmehr die eigennützige Immobilien GmbH – mit, daß zum 31. Dezember 2008 für die Wohnungen „die Eigenschaft öffentlich gefördert“ endet.Betroffen sind davon die 710 Wohnungen der Wirtschaftseinheit 4312 der Thermometer- Siedlung, die um 1970 erstmals bezogen wurden. Die „öffentlichen Baudarlehen“ seien bereits „vollständig zum 30.09.1998 zurückgezahlt“ worden, heißt es in dem Brief. Davon erfahren die Mieter allerdings zum ersten Mal, denn auch die gemeinnützige GSW hat sie in den letzten 10 Jahren darüber nie informiert. Zeit genug wäre ja gewesen...
Zu den Folgen teilt die GSW noch mit: „Dadurch ändern sich die gesetzlichen Grundlagen, nach denen Ihre Wohnung mietpreisrechtlich behandelt wird. In Zukunft ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Grundlage für Mietänderungen.“ Und das bedeutet in der Regel, daß für ein Mieterhöhungs- Begehren des Vermieters die Zahlen des amtlichen Berliner Mietspiegels, herausgegeben von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, herangezogen werden.
Die Mieter erwarten nun schon im Dezember neue Post mit einer saftigen Mieterhöhung zum Januar 2009. Bekanntlich wurden die beiden letzten Mietspiegel von geldgierigen Vermietern so stark hochmanipuliert, daß die Berliner Mieterorganisationen ihre Zustimmung verweigerten.
Investoren überschätzen Potenzial deutscher Wohnimmobilien
Noch vor 2 Jahren lieferten sich die Bewerber erbitterte Bieterkämpfe um deutsche Wohnungspakete – so attraktiv erschien ihnen der deutsche Markt angesichts im internationalen Vergleich niedriger Kaufpreise und Mieten. Mittlerweile ist bei manchen von ihnen die Euphorie verschwunden – und das nicht nur wegen der Finanzmarktkrise.
Aus: Handelsblatt, Düsseldorf, 8. Oktober 2008, Seite ?? (Immobilien). [Original]DÜSSELDORF (HB). "Zwischen 2005 und 2007 haben Investoren das Mietsteigerungspotenzial und die Leerstandsentwicklung falsch eingeschätzt", stellt Mark Ennis, Akquisitionsleiter der Deutschen Annington, fest. "Zum Teil haben die Investoren noch immer die Erwartung, dass die Mieten in Deutschland stärker als in anderen Ländern steigen werden", sagt Niclas Karoff, Vorstandsmitglied der HSH Real Estate. Dabei haben sich die Kaltmieten laut einer aktuellen Wohnungsmarktstudie der HSH Real Estate seit 1999 in Deutschland um lediglich 9 % erhöht – bei einer Inflation von 15 %.
"Wir halten maximal 2 bis 3 % Mietsteigerung pro Jahr für realistisch", sagt Ennis. Die GSW, 2004 vom Land Berlin an ein Konsortium von Whitehall und Cerberus verkauft [Ed: wohl eher verschenkt], steigerte dagegen im Jahr 2007 die durchschnittliche Bestandsmiete ihrer 70.000 Berliner Wohnungen um 4,1 % – auf allerdings immer noch niedrige 4,58 Euro pro Quadratmeter. "Die Mieten haben sich leicht besser entwickelt als im Businessplan vorgesehen", sagt Thomas Zinnöcker, Vorsitzender der Geschäftsführung der GSW. Dagegen ging der Leerstand anders als erwartet nicht auf unter 4 % zurück, sondern verharrte bei gut 5 %.
Gründlich verrechnet haben sich fast alle Investoren auch in der Hoffnung, einen erheblichen Teil ihrer Wohnungen an Mieter und private Kapitalanleger weiterveräußern zu können. Gut 2.000 Wohneinheiten brachte zum Beispiel die GSW in 4 Jahren auf diesem Weg an den Mann – laut Zinnöcker viel weniger als ursprünglich geplant.
Kleiner Trost für die Eigentümer: Trotz sinkender Einwohnerzahl wird die für die Wohnungsnachfrage entscheidende Zahl der deutschen Haushalte voraussichtlich noch bis 2020 wachsen. "Über alle Segmente", hält denn auch die Studie der HSH Real Estate fest, "rechnen wir mit höheren Mietpreissteigerungen als in den letzten Jahren."
Notversorgung nach Heizungsausfall
Aus: RBB, Berlin, 8. Januar 2009, 12.37 Uhr MEZ (Nachrichten). [Original]BERLIN-LICHTERFELDE (rbb). Nach dem Heizungsausfall in Berlin-Lichterfelde ist inzwischen eine Notversorgung sichergestellt.
Wie die rbb-Welle radioBERLIN am Donnerstag [8.1.2009] berichtet, funktioniert die Heizung wieder, wenn auch mit geringerer Leistung.
Am Mittwochmittag [7.1.2009] waren in der Thermometer-Siedlung und im Wohnpark City Village die Heizungssysteme ausgefallen. Etwa 3000 Mieter waren betroffen. Der Grund ist nach Angaben der Wohnungsbaugesellschaft GSW ein Bruch in einer Fernwärmeleitung. Die Heizanlage sollte am Abend wieder funktionieren. [mehr]
Fernwärmerohr geplatzt
Mieter in Lichterfelde-Süd mußten tagelang bibbern / 1000 GSW-Wohnungen an der Osdorfer Straße betroffen
Aus: khd-Page – Nr. 606, Berlin/San José/Toronto, 11. Januar 2009, 00.00 Uhr MEZ (Thermometer-Siedlung) von KARL-HEINZ DITTBERNER.LICHTERFELDE-SÜD – 8.1.2009 (khd/info-radio). Seit Neujahr herrscht auch in der Region Berlin/Brandenburg klirrende Kälte. Am Berliner Stadtrand sank die Temperatur nachts auf –26 Grad. Und dann das: Gestern fiel am Mittag urplötzlich in den GSW-Wohnungen östlich der Odorfer Straße (frühere Woltmann-Siedlung) die Heizung komplett aus. Die Mieter mußten sich warm anziehen.
Die Thermometer- und die Woltmann-Siedlung (die seit 2004 eigennützige GSW nennt sie inzwischen „Wohnpark CityVillage“) am südlichen Stadtrand werden seit 1983/84 mit Fernwärme vom nahen Heizkraftwerk Lichterfelde der Bewag (heute Vattenfall) versorgt.
Am Mittwoch (7.1.2009) platzte in der Réaumurstraße das Fernwärmerohr, das die Woltmann-Siedlung versorgt. Die Ursache ist noch unklar. Daß der 7-tägige Bodenfrost diese Havarie verursacht haben soll, klingt bei einer Fernwärmeleitung sehr nach einer Ausrede. Eher darf ein Materialfehler am Stahlrohr oder eine schlechte Schweißnaht vermutet werden. Es ist (aus den Sitzungen des Sanierungsbeirats) bekannt, daß es beim Bau der Leitung durch die GSW Anfang der 1980er-Jahre Probleme beim Verchweißen der Stahlrohre gab.
Die Thermometer-Siedlung samt Mercator-Grundschule hatte diesmal Glück, denn sie wird über einen anderen Strang mit Vattenfall-Fernwärme versorgt, der bereits im ehemaligen Heizwerk Celsiusstraße abzweigt und erst vor wenigen Jahren auf den Stand der Technik gebracht worden war.
Im Laufe des Donnerstags (8.1.2009) gelang es Mitarbeitern des Energieversorgers Vattenfall, das defekte Fernwärmerohr notdürftig zu flicken. Am Abend wurden die meisten der kalten Wohnungen wieder langsam warm. Allerdings kann diese Notversorgung nur etwa 80 % der Leistung erbringen, was angesichts der hohen Minus-Temperaturen nicht ausreichend ist.
10.1.2009 (khd/info-radio). Auch am Freitag (9.1.2009) sind noch immer nicht wieder alle der rund 1000 Wohnungen warm. Das solle nun bis zum Freitag-Abend der Fall sein, berichtet das Berliner Info-Radio gestern Nachmittag. Und das hat dann auch geklappt. [mehr]
Mehr zu diesem Thema:
[22.10.1980: Unwirtschaftlichen Betrieb eines Heizwerkes kritisiert] (DER TAGESSPIEGEL)
[24.06.1981: Siedlungsgesellschaft GSW baut ihr eigenes Fernwärme-Rohr] (DER TAGESSPIEGEL)
[02.01.2005: GSW-Mieter mußten tagelang frieren] (khd-Page)
Nur ein bisschen Wärme – der Mieter hat ein Recht darauf
Reicht bei Frost die Heizung nicht aus, dann ist das mehr als unschön. Das sieht auch die Justiz so.
Hinweis auf: Der Tagesspiegel, Berlin, 10. Januar 2009, Seite I1 (Immobilien). [Zum Artikel]
S T E I G E R U N G D E R M I E T E R - Z U F R I E D E N H E I T ?Schaden an Fernwärmeleitung in Lichterfelde-Süd behoben
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 10. Januar 2009, Seite 8 (Berlin). [Original]LICHTERFELDE-SÜD (Tsp/ball). Seit gestern müssen die Nutzer von 3000 Wohnungen [Ed: wohl nur rund 1000 Wohnungen] in Lichterfelde-Süd nicht mehr frieren. Der Schaden an der Fernwärmeleitung ist behoben. Nach Angaben von Vattenfall wurden die Leitungsrohre, die durch 2 Risse beschädigt waren, durch ein „Provisorium umbaut“. Bei der GSW heißt es, einen Abfall der Temperatur unter 15 Grad in den Wohnungen habe man verhindert.
Vattenfall zufolge war dies der einzige Schaden durch die winterliche Kälte in dem Netz. Dagegen melden die Berliner Wasserbetriebe 56 Schäden an Leitungen und 41 an Hausanschlüssen seit dem 1. Januar.
I M M O B I L I E N M A R K TGSW Immobilien, Berlin und CRE Accentro arbeiten intensiver bei Wohnungsprivatisierung zusammen
Colonia Real Estate AG / Kooperation/Vertrag:
Aus: Ad-hoc-Meldung, 28. Januar 2009, ??.?? Uhr MEZ (Corporate News) von COLONIA REAL ESTATE AG (CRE). [Original]
GSW Immobilien, Berlin und CRE Accentro arbeiten intensiver bei Wohnungsprivatisierung zusammen
Bisher größter Privatisierungsauftrag für die CRE Gruppe.
BERLIN – 28. Januar 2009. Die GSW Immobilien GmbH und die CRE Accentro GmbH, eine Tochter der Colonia Real Estate AG (ISIN: DE0006338007), haben die Intensivierung ihres gemeinsamen Vertriebs vereinbart. Ab 2009 wird die CRE Accentro exklusiv die Privatisierungsaktivitäten der GSW betreuen und sowohl in der Verkaufsvorbereitung als auch in der Vermarktung für die GSW tätig sein.
Die GSW setzt damit ihre bereits 2006 implementierte Fokussierungsstrategie weiter konsequent um. "Wir werden uns künftig noch intensiver auf wertorientiertes Asset Management, effiziente und qualitative Bewirtschaftung sowie die Steigerung der Kundenzufriedenheit konzentrieren und unsere internen Abläufe weiter optimieren", begründet GSW-Geschäftsführer Jörg Schwagenscheidt den Schritt. "Für die CRE Accentro haben wir uns entschieden, weil sie über eine zehnjährige Erfahrung auf diesem Gebiet verfügt und wir damit an die gemeinsamen Verkaufserfolge der vergangenen Monate anschließen", so Schwagenscheidt weiter.
Im Zuge dieses Neugeschäftes wird die CRE Accentro ihren Standort Berlin deutlich ausbauen. Geschäftsführer Jacopo Mingazzini: "Wir ergänzen unsere Projektbüros im Stadtgebiet um eine neue Zentrale in Berlin Mitte. Gleichzeitig stocken wir unsere Belegschaft deutlich auf. Die Hauptstadt wird damit – neben Stuttgart – zum wichtigsten Standort des Unternehmens."
I M M O B I L I E N - B R A N C H E F E I E R T S I C HDie Mieten in Berlin steigen trotz der Finanzkrise
[Ed: Vor allem die Heuschrecken brauchen nun viel Geld und schlagen zu].
Aus: Berliner Morgenpost, 21. Februar 2009, Seite ?? (Berlin). [Original]BERLIN (BM). Die Mieten steigen in Berlin immer weiter. Da fragt sich so mancher, ob er nicht lieber eine Wohnung kaufen sollte. Doch nur in wenigen Teilen Berlins sinken die Immobilienpreise. In Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte etwa bleibt Eigentum für viele unerschwinglich.
Berlins Mieter werden sich weiterhin auf steigende Mietpreise einstellen müssen. Nach Einschätzung des Immobilienverbands Deutschland (IVB) würden sich besonders sanierte Altbauwohnungen in den begehrten Innenstadtlagen oder in Potsdam verteuern: „Weil die Nachfrage hoch ist, wird es dort sogar zu zweistelligen Mietsteigerungen kommen“, sagt der Vize-Chef des IVD Berlin-Brandenburg, Andreas Habath.
Von 2001 bis 2008 sei die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin kontinuierlich gestiegen, nämlich von 4,80 Euro pro Quadratmeter auf 5,75 Euro. 2008 lag die Steigerungsrate bei 2,5 Prozent. „Wir gehen für 2009 von Preiserhöhungen von durchschnittlich 1,5 bis 2 % aus“, sagte Habath. Die gestiegenen Betriebskosten und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verringerten in allen übrigen Stadtlagen die Spielräume für höhere Steigerungen.
Angesichts der stetig steigenden Mieten und mangelnder solider anderer Anlagemöglichkeiten in Zeiten der Finanzkrise überlegen viele Mieter, ob sie die gesunkenen Immobilienpreise und günstigen Zinsen jetzt nutzen sollen, um Wohneigentum zu erwerben. Doch es ist derzeit nicht leicht, geeignete Objekte in wertstabilen Lagen zu finden, wie Experten berichten. So geht Roman Döbele, Vorstandsvorsitzender der Grüezi Real Estate AG davon aus, dass die Preise von Eigentumswohnungen, insbesondere wenn es sich dabei um sanierte Altbauwohnungen in zentraler Lage handelt, steigen werden.
Dagegen könnten Investoren derzeit ganze Mehrfamilienhäuser in einfachen Lagen fast zum Schnäppchenpreis erwerben. In Bezirken wie Steglitz und Charlottenburg-Wilmersdorf hätten die Preise in den vergangenen Monaten laut Döbele um 20 % nachgegeben. „Wir haben in einzelnen Bereichen sogar Preisnachlässe von bis zu 50 % registriert“, sagte er. In Neukölln etwa hätten die Preise aufgrund der starken Nachfrage ausländischer Investoren 2007/2008 bei 1000 bis 1100 Euro pro Quadratmeter gelegen. „Mittlerweile sind die Preise wieder auf dem Niveau von 2003 – nämlich bei 500 bis 700 Euro.“
Zahlen, die sowohl der IVD und auch Stefan Kiehn von der Herkules Grundbesitz AG indes nicht bestätigen. „Wir haben Preisrückgänge von 10 bis 20 % je nach Lage und Ausstattung beobachtet.“ Aufgrund des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds und auslaufender Finanzierungen kämen viele Immobilien in mittleren und einfachen Lagen wieder auf den Markt. Die Herkules-Gruppe, die in Berlin vor allem Wohnungen für dänische Investoren erwirbt, will deshalb auch noch warten, bevor sie dort kauft: „Die Preise werden noch sinken.“ Auch in den guten Lagen seien Preisrückgänge zu verzeichnen. „Da würden wir gerne kaufen – es gibt aber kaum Objekte auf dem Markt.“
Enttäuschend für viele Noch-Mieter ist der Umstand, dass einzelne Eigentumswohnungen wesentlich teurer sind. Und Schnäppchen wird es hier auch nicht geben. Spitzenreiter mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 1850 Euro sind nach IVD-Angaben Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte, während in Außenbezirken 900 Euro verlangt werden. „Aufgrund der Finanzkrise erscheint eine solide Immobilie wieder als lohnendes Investment“, begründet Habath die stabilen Preise. [mehr]
W O H N E N I N B E R L I NDie besten Unternehmen erhalten die neuen Immobilien-Awards
[Ed: Da staunste und wunderst dir, sagt der Berliner: Die Besten?]
Aus: Die Welt, Berlin, 28. Februar 2009, Seite ?? (Wirtschaft). [Original]KÖLN (welt.de). In Köln wurden gestern Abend erstmals [von der Zeitschrift »Immobilien- Manager«] der Immobilienmanager-Award vergeben. Den Preis in der Kategorie Finanzierung erhielt die OFB Projektentwicklung GmbH mit der Hannover Leasing für das neue Justiz- und Verwaltungszentrum in Wiesbaden. In der Kategorie Investment wurde auf der Veranstaltung des Magazins Immobilienmanager die Gothaer Asset Management GmbH für ihre Anlagestrategie ausgezeichnet.
Kleines Jubiläum
Aus: WohnRaum – Nr. 8, April 2009.
85 Jahre GSW – das ist kein so rundes Jubiläum, dass wir es groß feiern würden. Aber wir freuen uns schon, dass wir seit 1924 für unsere Mieter in Berlin tätig sein dürfen. Wir sind und bleiben ein Eckpfeiler der Berliner Wohnungswirtschaft. Unsere ganze Erfahrung und unser Branchen-Knowhow setzen wir für unsere Mieter und für die Werterhaltung und Wert- steigerung unserer Gebäude ein. Mit einem zuver- lässigen Service möchten wir, dass sich Mieter bei uns rundum wohl fühlen. Bei all dem sind wir uns der sozialen Verantwortung für Berlin bewusst. Und für die Menschen, die hier leben – unsere Mieter und Mitarbeiter.
Wir freuen darüber hinaus, dass unser Service auch in der Fachwelt anerkannt wird. Das Magazin »Immo- bilienmanager« hat die Vermietungsangebote der GSW ausgezeichnet und der Verband BBU [Verband Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.] unser »Volks- parkviertel« in Lichtenrade prämiert.Bei den Vermittlern wurde die GSW Immobilien GmbH aus Berlin für ihr außergewöhnliches Marketingkonzept gewürdigt. Auf die Shortlist in dieser Kategorie hatte es auch Harald Blumenauers Firma iMakler geschafft. Bei den Projektentwicklern hatte die Jury unter Jens Friedemann die Schleiff Denkmalentwicklung für den Umbau und Neunutzung des Klosters St. Alfons in Aachen ausgewählt. In der Sparte Social Responsibility erhielt die Amand GmbH & Co. Köln-Widdersdorf KG für die Gründung einer internationalen Schule die neue Branchentrophäe.
Bei der Kommunikation hatte die Kaller & Kaller Werbeagentur die Nase mit ihrem Marketingkonzept für das "Studentenwohnen in Gerhardshagen" (Salzgitter) vorn. Auf die Shortlist war auch das Internetportal von Axel Springer Immonet gekommen. Der Preis für das beste Management ging an die Strabag Property and Facility Services GmbH. Kopf des Jahres wurde Christian Ulbrich von Jones Lang LaSalle, der einige Jahre das Deutschlandgeschäft des Dienstleisters geleitet hatte. Prof. Karl-Werner Schulte von der Universität Regensburg bekam den Immobilienmanager-Award in der Kategorie Lifetime für die Ausbildung des Branchennachwuchses.
Mieten steigen – Einkommen sinken
Wohnungen 6 % teurer als im Vorjahr, Familien verlassen Innenstadt. In 14 Großsiedlungen begrenzt der Senat die Miethöhe, um Bewohner zu halten.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 4. März 2009, Seite 7 (Berlin) von RALF SCHÖNBALL und ULRICH ZAWATKA-GERLACH. [Original]BERLIN (Tsp). Stagnierende Einkommen in Berlin führen angesichts der stetig steigenden Mieten zu einer dramatischen Situation am Berliner Wohnungsmarkt. Dies zählt zu den wichtigsten Ergebnisse von 2 gestern vorgestellten und darin übereinstimmenden Marktberichten. Der Report der landeseigenen Investitionsbank Berlin (IBB) stellt ferner einen Mangel an Wohnraum für Familien mit Kindern in der Innenstadt fest. Zudem träten Immobilienspekulanten in beliebten Lagen von Friedrichshain und Mitte auf den Plan – anders sei der Leerstand von Wohnungen in diesen Quartieren nicht zu erklären.
Sozialwohnungen werden nicht teurer
Aus: Tagesspiegel, 4.3.2009.
KAPPUNGSGRENZEN:
In 14 Großsiedlungen des sozialen Wohnungsbaus darf die Netto-Kaltmiete (ohne Betriebskosten) auch 2009 nicht über 5,35 Euro pro Quadratmeter steigen. Der Senat beschloss gestern, dass diese Kappungs- grenze erhalten bleibt. Um das zu finanzieren, wird auf den turnusmäßigen Abbau der Wohnungsbau- Förderung von 13 Cent je Quadratmeter jährlich verzichtet.
Von dieser sozialpolitischen Maßnahme profitiren 6200 Mieterhaushalte in Berlin-Mitte (Ackerstraße, Brunnenstraße, Heinrich-Zille-Siedlung, Wollankstraße), in Friedrichshain-Kreuzberg (Mariannenplatz, Mehringplatz, Neues Kreuzberger Zentrum, Wassser- torplatz, Werner-Düttmann-Platz), in Tempelhof- Schöneberg (Sozialpalast, Terrassen Schöneberg) und in Neukölln (Dammweg-Siedlung, Rollberg-Sied- lung, Sonnenallee).
Außerdem soll in den Sozialbauwohnungen in einfacher und mittlerer Wohnlage die Kappungs- grenze von 5,75 Euro beibehalten werden. Dort wird die Wohnungsbauförderung aber planmäßig gekürzt. Die städtischen Wohnungs-Unternehmen müs- sen also die Verluste bei den Mieteinnahmen selbst verkraften.
[Ed: Die benachteiligte Thermometer-Siedlung und die Woltmann- Siedlung in Lichterfelde-Süd (Bezirk Steglitz-Zehlendorf) kommen da nicht mehr vor...].Nach dem [Ed: interessen-gesteuerten] Bericht, den die Wohnungsbaugesellschaft GSW zusammen mit dem Maklerhaus Jones Lang Lasalle vorstellte, stiegen die Mieten der in Inseraten angebotenen Wohnungen berlinweit um 6 % gegenüber dem Vorjahr. Den stärksten Anstieg habe es in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Steglitz-Zehlendorf gegeben. Aber auch der Bergmannkiez und das Paul-Linke-Ufer in Kreuzberg sowie der Bayerische Platz und Friedenau in Schöneberg seien besonders stark vom Mietenauftrieb betroffen.
Die Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer (SPD), sagte, dass "von einer angespannten Marktlage für Berlin nicht gesprochen werden kann". Dennoch greift der Senat jetzt ein: In 14 Großsiedlungen und in einfachen und mittleren Wohnlagen des sozialen Wohnungsbaus werden die Mietobergrenzen von 5,35 beziehungsweise 5,75 je Quadratmeter nicht erhöht. Das belastet den Landeshaushalt mit insgesamt 3,5 Millionen Euro, und die städtischen Wohnungsunternehmen müssen auf höhere Mieteinnahmen verzichten. Die Grünen und der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) forderten gestern eine grundlegende Reform der sozialen Wohnungsbauförderung.
Der Verfasser der IBB-Studie, Arnt von Bodelschwingh, wies darauf hin, dass Berlin "bei der Einkommensentwicklung seit Jahren gegenüber München und Hamburg zurückfällt". Sogar in Dresden seien die Haushaltseinkommen höher. Und während von 1998 bis 2006 die Einkommen in Berlin nur um durchschnittlich 11 % stiegen, erhöhten sich die Mieten etwa in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg um 25 %. Große Teile der Innenstadtbewohner fänden keine bezahlbare Wohnung mehr, wenn sie umziehen müssten. Besonders betroffen seien Familien mit Kindern. Diese zögen an den Stadtrand, sofern sie es sich leisten könnten. Aber die Zahl der Kinder sei besonders hoch in Quartieren mit sozialen Problemen und geringen Mieten, etwa in Süd-Neukölln.
Außerdem schlage in Szene-Kiezen wie Friedrichshain jetzt die Stunde der Spekulanten, sagt von Bodelschwingh. Dort wird für Immobilien doppelt so viel bezahlt wie in Neukölln. "Denn die Käufer rechnen bei einem Mieterwechsel mit viel höheren Mieten." Wegen der hohen Mietpreise wandere sogar die "Szene" ab, die innerstädtische Quartiere so beliebt macht: Die Bewohner ziehen aus dem Samariterviertel und vom Boxhagener Platz, aber auch aus dem Kreuzberger Wrangel- oder Graefekiez und der Reichenberger Straße in den Neuköllner Reuterkiez um.
"Attraktiv wird Neukölln, weil die Angebotsmieten niedrig sind, die Baustruktur aber vergleichbar und Friedrichshain noch gut erreichbar ist", so von Bodelschwingh. Matthias Kämmer von der IBB bezweifelt deshalb, dass "die soziale Mischung in der Innenstadt auf Dauer erhalten bleibt". Der Berliner Mieterverein nannte die Entwicklung "besorgniserregend" und forderte eine Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes, um "Mietpreisüberhöhungen" zu verhindern. [mehr] [Kommentar] [Sozialstruktur 2008]
Mehr zu diesem Thema:
[00.01.2008: Monitoring Soziale Stadtentwicklung beweist: Die Stadt wird gespalten] (MIETER-MAGAZIN)
[13.03.2009: Linksfraktion will mehr städtische Wohnungen] (BERLINER UMSCHAU)
B E R L I N E R W O H N U N G P O L I T I KWenn die Krise die Miete treibt
Wohnen wird teurer, befürchtet der Deutsche Mieterbund. Der Renditehunger ausländischer Investoren soll schuld sein.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 5. April 2009, Seite 28 (Wirtschaft). [Original]BERLIN (Tsp). Der Deutsche Mieterbund rechnet angesichts der Finanzkrise mit steigenden Mieten. "Wir haben wieder eine deutliche Zunahme von Mieterhöhungsforderungen", sagte Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes, dem Tagesspiegel am Sonntag. In den vergangenen 2 bis 3 Jahren hätten sich die Beratungsfälle zu Mieterhöhungsfragen verdoppelt. Das liege vor allem daran, dass ausländische Investoren zunehmend Mietwohnungen hierzulande aufkauften.
"Wir hatten in letzter Zeit eine ziemlich starke Verkaufsaktivität auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt, etwa 1,5 Millionen Wohnungen haben ihren Eigentümer gewechselt", berichtete Rips. Ein großer Teil sei an anglo-amerikanische Investoren gegangen. Diese erwarteten meist eine Rendite auf ihr Eigenkapital von 25 Prozent. Das sei unter den jetzigen Bedingungen allerdings kaum mehr realisierbar. Nur zwei Optionen gebe es, um diese Erwartung zu erfüllen: eine Senkung der Ausgaben – also der Verzicht oder die Verschiebung von Modernisierungen und Instandsetzungen. Oder eine Erhöhung des Cashflows – sprich: höhere Mieten.
"Meines Erachtens finden diese beiden Maßnahmen im Augenblick stärker statt. Zwar sieht man solche Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt immer nur langsam. Aber ich glaube, dass sich dieser Trend verstärken wird", schätzt Rips. Die betroffenen Wohnungen hatten die Investoren meist Bund und Kommunen abgekauft. Rips fürchtet schlimme Folgen. "Wenn ausländische Großinvestoren ihre Miete erhöhen und ihre Instandsetzung zurückfahren, müssen die anderen Eigentümer aus Wettbewerbsgründen folgen. Es entsteht Druck. Insgesamt wird das Preisniveau nach oben getrieben."
Derzeit besitzen ausländische Investoren zwischen 800.000 und 1 Million deutsche Wohnungen. Die wichtigsten Spieler sind Großunternehmen wie die Deutsche Annington (220.000 Wohnungen), die zur Fortress-Gruppe zählende Gagfah (175.000) oder der Finanzinvestor Cerberus (140.000). Durch den Aufkauf des zuvor kommunalen Wohnungsunternehmens GSW im Jahr 2004 hält Cerberus in Berlin 70.000 Wohnungen. Zudem sind zahlreiche kleinere ausländische Investoren hierzulande aktiv.
Vermieter aus der Region mahnen indes zur Mäßigung. Investoren aus dem Ausland seien nicht per se schlecht, findet Ludwig Burkardt, Vorstand des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Private Kleinvermieter aus dem Ausland würden das Haus oft nicht kennen, was zulasten der Instandsetzung gehen könne. "Diese müssen tatsächlich schauen, dass sie ihre Rendite erzielen, und ziehen daher Geld aus dem Wohnobjekt. Ein größerer Investor allerdings, der die Absicht hat, länger im Markt zu bleiben, ist in der Regel daran interessiert, vernünftiges Bestandsmanagement und Kundenbindungspolitik zu machen." Angesichts der Krise würden zudem weniger Menschen in der Lage sein, ihre Miete zu zahlen. Und schließlich dürfe die Miete laut Gesetz binnen 3 Jahren nur um 20 Prozent zulegen – deshalb werde das Mietniveau nicht erheblich steigen.
In den letzten Jahren sind die Grundmieten in Berlin im Schnitt nicht stärker als die Inflationsrate gestiegen. Zwischen 2005 und 2007 wuchs der Mietzins um 2,3 bis 2,5 Prozent pro Jahr. Allerdings gibt es in der Hauptstadt eine Spreizung: In gefragten Vierteln wie Steglitz oder Charlottenburg lag das Plus bei bis zu 20 Prozent. Bundesweit gibt es ohnehin große Unterschiede. Angesichts der sinkenden Einwohnerzahl im Osten hält Burkhard Mietsteigerungen für "kaum durchsetzbar". In München oder Hamburg sei die Nachfrage aber oft größer als das Angebot – und daher auch die Mieten.
Bei einer Mieterhöhung müsse der Besitzer nachweisen, dass die bisher gezahlte Miete nicht mehr ortsüblich ist, unterstreicht der Mieterbund. "Es ist richtig, dass ausländische Investoren keine anderen rechtlichen Möglichkeiten haben als ein tradierter Vermieter", sagt Rips. "Aber ausländische Vermieter nutzen diese Möglichkeiten stärker." Die deutsche Wohnungsbranche habe bislang nicht jeden Erhöhungsspielraum genutzt und auch soziale Aspekte im Auge gehabt. Die neuen Investoren strebten vor allem kurzfristige Gewinne an.
In der Innenstadt steht kaum noch eine Wohnung leer
Im Zentrum Berlins sind Wohnungen Mangelware. Seit mehr als 15 Jahren waren nicht mehr so wenig Wohnungen im Angebot wie heute. Hauseigentümer erwarten deutlich höhere Mieten und werfen dem Senat Kostentreiberei vor.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 25. April 2009, Seite 1 + 7 + 6 (Berlin) von RALF SCHÖNBALL. Hier ist nur der Artikel von Seite 7 dokumentiert. [Original]BERLIN (Tsp). Im Zentrum Berlins sind Wohnungen Mangelware. Fast kein Objekt steht mehr leer. Dies geht aus der Jahresbilanz des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hervor, dessen Mitglieder rund 40 % aller Berliner Mietwohnungen verwalten.
Mangels Wohnungen steigen die Mietpreise in der ganzen Stadt deutlich. Nach einer Studie im Auftrag der GSW, dem größten Berliner Wohnungsunternehmen, kletterten die Angebotsmieten in Mitte oder in Charlottenburg um 10 %. Der BBU wollte zu der Mietenentwicklung in einzelnen Stadtteilen keine Angaben machen.
Seit mehr als 15 Jahren waren in Berlin nicht mehr so wenig Wohnungen im Angebot wie heute. Für den Verband ist das eine gute Nachricht: Die Unternehmen haben mehr Einnahmen und können wegen der größeren Nachfrage höhere Mieten durchsetzen. "Der Berliner Wohnungsmarkt ist auf gutem Wege zur Metropolen-Normalität", sagte Verbandschef Ludwig Burkardt.
Und steigen und steigen
Kommentar aus: Tagesspiegel, 25.4.2009.
BERLIN (ball). Auch das gehört zum Erbe des scheidenden Berliner Finanzsenators: Rasant steigende Mieten. Denn die Sparpolitik von Thilo Sarrazin hat den Wohnungsmarkt der Stadt gespalten. Und Sarrazin hat das Land um die Instrumente gebracht, die über Jahrzehnte erfolgreich gegen die gefährliche Trennung von Reich und Arm eingesetzt wurden.
Beispiel gefällig? Die quer über die Stadt verteilten Sozialwohnungen. Die kosten heute mehr Miete als ein schöner Altbau in derselben Lage. Das liegt daran, dass die öffentlichen Förderungen mit der Axt gekappt wurden. Die gestrichenen Subventionen haben die Hauseigentümer dann auf die Miete draufgeschlagen. Deshalb können sich die Armen diese Sozial- wohnungen nicht mehr leisten – und die Reichen dürfen sie nicht mieten. Nun stehen viele leer. Sparen geht anders.
2. Beispiel: der Verkauf landeseigener Wohnungen. Zigtausend Häuser – oft im Zentrum der Stadt – gehören heute Finanzinvestoren. Die erhöhen die Mieten, wo sie nur können. Denn der Renditehunger ist bei Privaten viel größer als bei landeseigenen Gesellschaften.
Eben das geriet in der Ära Sarrazin aus den Augen: dass nicht nur der Berliner Haushalt zählt, sondern auch die Berliner. Und wenn der Staat jetzt immer mehr Miete für die vielen Hartz-IV-Empfänger und immer mehr Geld für die Stabilisierung sozialer Brennpunkte ausgeben muss, wo bleibt dann die Einsparung, die uns Sarrazin mit dem Kahlschlag am Berliner Wohnungsmarkt einmal versprach?
Normalität heißt in diesem Fall Münchener Verhältnisse in der Innenstadt: In Mitte und Prenzlauer Berg steht nur noch etwas mehr als 1 % der Wohnungen leer. Das heißt, wo immer etwas frei wird, stehen die Interessenten Schlange. Als "normal" gilt in der Branche ein Leerstand von 2 bis 3 %, weil bei einem Wechsel des Mieters einige Zeit für Renovierung oder auch Umbau und Modernisierung der Wohnung eingeplant wird.
Die Zahlen des Verbandes zeigen außerdem, wie das Land Berlin in Zentrum und Peripherie zerfällt: Anders als in Mitte steigt der Leerstand in 5 Berliner Stadtteilen, weil die Nachfrage nach Wohnungen dort gering ist. Das ist in Hellersdorf zum Beispiel der Fall, oder auch in Reinickendorf – beide Stadtteile liegen außerhalb des S-Bahn-Ringes.
Dagegen profitiert Lichtenberg davon, dass die Nachfrage nach Wohnungen in den Nachbarquartieren Friedrichshain und Prenzlauer Berg nicht mehr bedient werden kann: Wer dort keine bezahlbare Wohnung findet, weicht nach Lichtenberg aus, weil es nicht weit entfernt von den Szenequartieren liegt. In dem Stadtteil halbierte sich die Quote leer stehender Wohnungen innerhalb eines Jahres.
BBU-Chef Burkardt spricht von einem "Engpass in Teilbereichen des Marktes". Er schließt wegen der geringen Bautätigkeit bei zugleich starker Zunahme der Haushaltszahl eine "Mangellage" in 2 bis 3 Jahren nicht aus – falls sich die wirtschaftliche Lage weiter zuspitze. "Dann muss sich die Politik etwas einfallen lassen", sagte er. Am ehesten sei ein Mangel an kleinen Wohnungen zu erwarten. In mehr als der Hälfte aller Berliner Haushalte lebt nur eine Person. Aber auch für viele Paare oder Alleinerziehende reicht das Geld nur für kleine Wohnungen, weil die Einkommen in der Stadt seit Jahren stagnieren und immer mehr Menschen von Transferzahlungen oder prekären Arbeitsverhältnissen leben.
Die Durchschnittsmiete beträgt laut BBU berlinweit 4,71 Euro je Quadratmeter und Monat. Im Osten der Stadt etwas mehr (4,77 Euro), im Westen etwas weniger (4,63 Euro). Noch schneller als die Mieten stiegen Wasser-, Wärme- und andere Betriebskosten. Dafür macht der Verband den Senat verantwortlich, weil er von der Anhebung der Grundsteuer und der Wasserpreise profitiere. "Es kann aber nicht sein, dass die Politik die Kosten treibt", sagte Burkardt. Albert Weingartner, wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Fraktion, gibt der "miserablen Wohnungspolitik des Senats" die Schuld an dem starken Rückgang der Neubautätigkeit, der den Wohnungsmarkt zusätzlich belastet: "Schon beim Kauf wird der Eigentümer mit der höchsten Grunderwerbsteuer Deutschlands belastet. Anschließend zahlen Wohnungsbesitzer die höchste Grundsteuer Deutschlands, horrende Wasserpreise und werden über das Straßenausbaubeitragsgesetz abgezockt."
Andreas Otto, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der Grünen, fordert: "Der Senat soll über den Bundesrat erreichen, dass die Mieten bei Neuvermietung bei 15 % über der Vergleichsmiete gekappt werden." Eine solche Regelung solle in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt werden. Außerdem sollten die alle 3 Jahre möglichen Mieterhöhungen von 20 auf 15 Prozent eingeschränkt werden [Ed: nee, das muß relativ zu einem geeigneten Index geregelt werden, denn schon die bisherige gesetzliche Regelung impliziert ständiges Wachstum, was real allzuoft überhaupt nicht vorliegt. Ein Grüner sollte das wissen...].
Währenddessen sieht der Berliner Mieterverein noch ein weitere Ursache für die zunehmende Enge auf dem Wohnungsmarkt: Es würden immer mehr Wohnungen als Gewerberäume und Ferienappartements "zweckentfremdet". Außerdem gebe es in den besonders gefragten Stadtgebieten einen "spekulativen Leerstand". Der Verein forderte schon im März vom Senat, diese Entwicklung zu stoppen. [Kommentar]
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