Chaos der Wohnungs-Privatisierungen und deren Folgen – Teil 13

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Stand:  13.11.2007   (27. Ed.)  –  File: ThS/WPC/W-Privatisierungs_Chaos_13.html

Reiche internationale Investment-Gesellschaften (Immobilien-Fonds, Hedge-Fonds, Private Equity Fonds, Opportunity Fonds), die nur etwas vom Geldmachen verstehen, fallen wie die Geier auch über den deutschen Wohnungsmarkt her. Und die dafür eigentlich nicht authorisierten deutschen Politiker sind wg. ihrer Finanznöte bereit, das Sozialgut des städtischen Wohnungsbestands für einen Judas-Lohn an diese „Heuschrecken“ zu verscherbeln – ohne an die wahren Folgen für die Mieter zu denken, geschweige denn die im geheimen getroffenen Vereinbarungen (Kaufverträge) öffentlich zu machen.

In Berlin ist dafür das Parade-Beispiel der Verkauf der gemeinnützigen GSW (Motto bis 2004: „Gut und sicher wohnen“) mit fast 70.000 Wohnungen an die Cerberus-Gruppe. Zwar behauptet der Senat von Berlin, daß der Verkauf städtischer Wohnungen für Mieter keine Nachteile bringe, was sich bei der Wohnungsgesellschaft GSW gezeigt habe. Aber das ist unwahr. Denn die Praxis der Machenschaften vor Ort bei den Mietern sieht seit Mai 2004 völlig anders aus. Dazu und den Hintergründen sind hier dokumentiert und mit [Ed: ...] kommentiert:

Älteres zum Privatisierungs-Chaos   (12. Teil)   —   [Gesamt-Übersicht]

09.02.2007: Hedgefonds begeistert Anleger in New York. (Heuschrecke FORTRESS)

16.03.2007: Mieter sollen Wohnungen kaufen. (Cerberus-GSW)

04.04.2007: Finanzinvestoren treiben Mieten in die Höhe. (Heuschrecken in Berlin)

04.04.2007: Die Global Player auf Berlins Wohnungsmarkt. (Heuschrecken in Berlin)

16.04.2007: Berlin verkauft jede dritte Wohnung.

30.04.2007: Hier spricht der Aushilfshausmeister! (taz-Blog zur Heuschrecken-Situation)

14.05.2007: Cerberus — die "Bush-Partie". (Cerberus)

25.06.2007: Zinsen, Häuser und die Angst. (Hedge-Fonds)

25.06.2007: US-Investor Cerberus will 20.000 Wohnungen verkaufen. (Cerberus)

26.06.2007: Kaufrausch am Wohnungsmarkt. (Heuschrecken)

26.06.2007: Immobilien frustrieren Investoren. (Cerberus)

26.06.2007: David Knower: Hausmeister des Höllenhunds. (Cerberus)

18.07.2007: Deutsche Bank kauft 6000 Berliner Wohnungen. (BAUBECON + Cerberus)

19.07.2007: Hat sich Cerberus verzockt? (DaimlerChrysler)

02.08.2007: Finanzinvestoren bekommen nun Probleme. (Heuschrecken)

07.08.2007: Cerberus rechnet mit längerer Verlustphase von Chrysler. (Cerberus)

08.08.2007: Berlin verkauft weitere 3100 Wohnungen. (WBM)

09.08.2007: Berliner stöhnen über hohe Mieten.

Noch mehr Privatisierungs-Chaos   (14. Teil)   —   [Gesamt-Übersicht]

Hedgefonds begeistert Anleger in New York

So etwas hat die Wall Street lange nicht gesehen: Die Aktien des Finanzinvestors Fortress sind bei ihrem Börsendebüt um bis zu 90 % in die Höhe geschossen. Es war der erste Börsengang eines Hedgefonds und Beteiligungsunternehmens in den USA – aber bestimmt nicht der letzte.

Aus: Spiegel Online – 9. Februar 2007, ??.?? Uhr MEZ (nur elektronisch publiziert). [Original]

NEW YORK (itz/Reuters/AP). Der Ausgabepreis für Aktien von Fortress Investment lautete 18,50 Dollar – doch der Erstkurs lag bei 35 Dollar. Später gaben die Aktien auf zwar 31 Dollar nach, doch das war immerhin noch ein Kursgewinn von 68 %. Der spektakuläre Handelsstart könnte eine Reihe ähnlicher Firmen zu einem Börsengang animieren und ihnen so eine neue Quelle für Kapital sichern.

Fortress wurde 1998 gegründet und verwaltet mittlerweile ein Vermögen von knapp 30 Milliarden Dollar. Normalerweise verlangen Hedgefonds und Beteiligungsgesellschaften von ihren Investoren hohe Einstiegssummen. Der Kauf von Fortress-Aktien ist für Kleinanleger eine seltene Gelegenheit, vom Boom der Branche zu profitieren. Den Großteil der Aktien sicherten sich allerdings institutionelle Investoren, für Privatinvestoren blieb ein Bruchteil der Papiere übrig.

Wegen der riesigen Nachfragen wurden die Aktien am oberen Ende der Preisspanne von 16,50 bis 18,50 Dollar zugeteilt. Damit spülte der Börsengang Fortress 634 Millionen Dollar in die Kasse. Das Unternehmen verzeichnete eine Marktkapitalisierung von mehr als 7,4 Milliarden Dollar. Der Fonds verkaufte lediglich 8,5 Prozent seiner Anteile.

An der Londoner Börse werden bereits die Aktien von mehreren Hedgefonds gehandelt. Die Aktien der Man Group – mit einem verwalteten Vermögen von 60 Milliarden Dollar der größte börsennotierte Hedgefonds der Welt – haben ihren Kurswert in den vergangenen zwei Jahren verdoppelt.

Aufsicht über Hedgefonds Thema in Essen

Die Branche ist politisch umstritten, weil Hedgefonds – anders als Banken – fast ohne behördliche Aufsicht operieren. Die Finanzminister der G7-Staaten, die sich derzeit in Essen treffen, wollen deshalb auf Initiative der deutschen Seite debattieren, ob eine Aufsicht oder zumindest eine Selbstkontrolle der Fonds möglich ist.

Zu Beginn des Treffens hat Bundesfinanzminister Peer Steinbrück allerdings die Erwartungen gedämpft, schnelle Beschlüsse werde es nicht geben. Steinbrück bezeichnete es als wichtig, dass überhaupt erstmals in einer Minister-Runde über das Thema gesprochen werde.

Er betonte, Hedgefonds und Private-Equity-Gesellschaften hätten auch positive Seiten. Sie stellten Liquidität für die Unternehmen in Form von Beteiligungskapital zur Verfügung und zwängen Firmen zu höherer Effizienz und Wettbewerbsfähigkeit. "Diese Funktion will ich nicht beschädigt wissen."

Andererseits gebe es auch beträchtliche Risiken, erklärte Steinbrück. Diese Fonds hätten im Jahr 2006 über rund 1.300 Milliarden Dollar verfügt. Sollte ein solcher Hedgefonds sich verkalkulieren, könne er in einem Dominoeffekt kreditgebende Banken mitreißen und eine Finanzkrise auslösen.

Großbritannien und die Vereinigten Staaten gelten allerdings als Gegner einer strengen Aufsicht über die Finanzinvestoren. Viele Hedgefonds sind zwar in Steueroasen ansässig, wickeln einen großen Teil ihrer Spekulationsgeschäfte aber über die Finanzmärkte London und New York ab.

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Mieter sollen Wohnungen kaufen

GSW-Studie sagt steigende Immobilienpreise voraus. Experten sprechen von „Stimmungsmache“.

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 16. März 2007, Seite 9 (Berlin) von RALF SCHÖNBALL. [Original]

BERLIN (Tsp). Mit verwundertem Kopfschütteln nehmen Immobilienexperten den sogenannten „Ersten Berliner Wohnungsmarktreport“ zur Kenntnis. Vorgelegt wurde dieser von der Wohnungsgesellschaft GSW, die einem Finanzinvestor gehört, und vom Makler Jones Lang Lasalle. Die Kernaussage lautet: Am Berliner Wohnungsmarkt gebe es eine „Trendwende“ mit „anziehenden Mieten“ und „steigenden Kaufpreisen“. Doch diese Darstellung bezeichnet der Chef des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin-Brandenburg als „Stimmungsmache“ – um Mieter zum Wohnungskauf zu bewegen.

„Die Erwartungen der Investoren sind nicht eingetreten“, erklärt Chefgutachter Dietrich Ribbert den Druck. „Die Mieten in Berlin steigen nicht nennenswert, ebenso wenig die Preise für Eigentumswohnungen.“ Der Gutachterausschuss kann im Unterschied zu den Finanzinvestoren auf alle Kaufverträge von Wohnungen zurückgreifen und verfasst auf dieser Grundlage mit einem Expertengremium aus Maklern und Gutachtern einen Jahresbericht. Darin ist für das Jahr 2006 nachzulesen, dass es „gleichbleibende Quadratmeterpreise“ in der Stadt gibt.

Bei der GSW hieß es, man habe den „Report“ auf Grundlage von 200.000 Daten ermittelt: Mietverträgen der GSW, der 70.000 Wohnungen in Berlin gehören, Zeitungsannoncen sowie hinzugekauften Daten. Das Ergebnis lässt daher auch den Schluss zu, dass die GSW hohe Mieten erzielt und Wohnungen überdurchschnittlich teuer verkauft und daraus den Berlin-Trend ableitet. Die GSW wurde 2004 von Finanzinvestoren um die Firma „Cerberus“ (deutsch: „Höllenhund“) vom Land Berlin erworben. Damit sich die Investition rechnet, wurden kurze Zeit später mehrere tausend Wohnungen an Spekulanten weiterverkauft und dazu noch die Konzernzentrale an der Kochstraße. Auch den Mietern sollten Wohnungen verkauft werden. Nun drängt GSW-Chef Thomas Zinnöcker: „Wer in besserer oder mittlerer Berliner Lage Wohneigentum erwerben will, sollte dies bald tun. Denn zu heutigen Preisen bekommt man sobald kein Wohneigentum mehr.“

Doch dem widersprechen die unabhängigen Gutachter. Nachfrage und Preise auf dem Berliner Wohnungsmarkt stagnieren: Im Westteil wurden 2006 weniger Objekte an Privateigentümer verkauft als 2005 (9630 Objekte) und im Ostteil ähnlich viele wie 2005 (4336). Der erzielte Umsatz veränderte sich dabei im Westteil nicht und im Ostteil sank er sogar um 5 Prozent.

Auch die Zahlen des Statistischen Landesamtes sprechen gegen eine Trendwende: In Berlin gab es 2005 rund 3000 Haushalte mehr als 2004, die Zahl der Wohnungen stieg um 3500 – das größere Angebot führt eher zu fallenden Preisen. Und das Angebot wächst weiter: 2006 wurden Baugenehmigungen für 5000 neue Wohnungen erteilt. Die Zahl zusätzlicher Haushalte in Berlin dürfte kaum damit Schritt halten. „Der Report der GSW sieht nach einer Vermarktungsstrategie aus“, sagt Hartmann Vetter. Dem Chef des Berliner Mietervereins zufolge steigen die Mieten weder in Berlin noch in einzelnen Bezirken flächendeckend.

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Finanzinvestoren treiben Mieten in die Höhe

200.000 ehemals städtische Wohnungen sind privatisiert – und werden teurer. Die Preisentwicklung wird sich auch auf den neuen Mietspiegel auswirken.

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 4. April 2007, Seite 9 (Berlin) von RALF SCHÖNBALL. [Original]

BERLIN (Tsp). Der Einfluss von Finanzinvestoren auf den Berliner Immobilienmarkt nimmt zu. Die oft angelsächsischen Firmen haben rund 200.000 Wohnungen in der Stadt zusammengekauft – und erhöhen jetzt in großem Stil die Mieten. Das Gewicht der landläufig Heuschrecken genannten Firmen ist nach Tagesspiegel-Recherchen so groß, dass sie die Preise einiger Lagen nach oben treiben. Das wird sich auch im neuen Mietspiegel niederschlagen, der im Juli erscheint.

Besonders stark werden die Mieten bei Altbauten steigen, die nach 1918 errichtet wurden, sowie bei früheren Sozialbauten der 50er und 60er Jahre. Betroffen sind Lagen, wo die Finanzinvestoren besonders viele Wohnungen kauften: etwa in Steglitz-Zehlendorf, Spandau und Reinickendorf. Mehr Geld fürs Wohnen werden auch Mieter in Teilen von Neukölln und Pankow ausgeben müssen.

Höhere Mieten zahlen Bewohner der ehemals landeseigenen Firmen Gehag und GSW sowie der früher bundeseigenen Gagfah. Bald aber könnten auch Mieter vergleichbarer Objekte mit höheren Preisforderungen ihrer Verwalter konfrontiert werden: Denn die höheren Werte im Mietspiegel erweitern auch dort den Spielraum für Mieterhöhungen.

„Gehag, GSW und Gagfah schöpfen in großen Teilen ihrer Bestände den Spielraum für Mieterhöhungen aus“, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Für bestehende Verträge bedeutet dies: 20 % mehr Miete alle 3 Jahre. Beispiele hierfür gebe es in der Mörchinger und in der Berliner Straße, beide liegen im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, wo Gehag und GSW an der Mietenschraube drehen. Die Gagfah erhöhte die Mieten unter anderem in der Kreuznacher Straße und in der Reinickendorfer Breitachzeile.

„Wo die Mieten unter dem Markt liegen, schöpfen wir den Erhöhungsspielraum aus“, sagt GSW-Sprecher Thomas Rücker. Andererseits wolle die GSW Auszüge verhindern und suche deshalb „die Balance zwischen dem wirtschaftlich Machbaren und der Zielgruppe“, sagt er.

Die Finanzinvestoren müssen deshalb höhere Erträge aus ihren Wohnungen erzielen, weil ihre Eigentümer selbst hohe Renditen für das beim Kauf eingesetzte Kapital verlangen. Bei der Gehag dienen die Mieterhöhungen aber auch als Nachweis besonders durchsetzungsstarken Managements: Die Firma liebäugelt mit einem Börsengang und braucht dazu gute Nachrichten für Aktienkäufer.

	Die Global Player auf Berlins Wohnungsmarkt Aus: Der Tagesspiegel, 4.4.2007, Seite 9.
	Private Investoren besitzen in Berlin inzwischen mehr als 200.000 Wohnungen, den größten Teil davon kauften sie in den vergangenen Jahren von Land und Bund. Das Kapital dafür stammt oft aus Fonds, die ihren Anteilseignern hohe Renditen versprechen. Deshalb streben die Investoren durch Verkäufe einzelner Wohnungen und Mieterhöhungen rasche Geldrückflüsse und höhere Erträge an. Die größten Investoren in Berlin sind:. Cerberus: Zusammen mit dem Whitehall-Fonds erwarb die Firma vom Land Berlin die GSW mit 65.000 Wohnungen für 405 Millionen Euro und übernahm auch die Milliardenschulden des Unternehmens. Fortress: Der US-Finanzinvestor kaufte die bundeseigene Gagfah mit 27.000 Wohnungen in Berlin. Oaktree aus den USA erwarb vor 2 Jahren 22.800 Wohnungen der einst landeseigenen Gesellschaft Gehag. Die Deutsche Annington, bundesweit größter Eigentümer von Wohnhäusern, verfügt in Berlin über 9.000 Wohnungen. Apellas: Mit Kapital von Fonds des Finanzjongleurs George Soros wurden in 3 Jahren fast 6.000 Wohnungen in Berlin erworben, darunter die „Hüttenwegsiedlung“ in Dahlem. Anfang des Jahres wurde ein Großteil der Immobilien für 370 Millionen Euro an die Gagfah weiterverkauft. Corpus Die Aktiengesellschaft erwarb vor 2 Jahren von der BVG 5.100 frühere Betriebswohnungen. Dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen zufolge wurden 2006 rund 24.000 Wohnungen verkauft.   (ball)

So konnte Gehag-Chef Michael Zahn in einem „Impuls-Referat“ eine Erhöhung der „Sollmieten“ um über 2,5 Millionen Euro innerhalb von 8 Jahren vorweisen, obwohl die Firma in diesem Zeitraum 2000 Wohnungen verkauft hatte. Damit mehr Erträge aus weniger Wohnungen fließen, musste die Gehag jedoch die Mieten drastisch erhöhen: um 67 % in Mariendorf, um 47 % in Britz-Süd und um 38 % in Zehlendorf. Da dies Durchschnittswerte sind, dürften sich die Mieten in einigen Fällen verdoppelt haben. „Das übertrifft sogar noch unsere Befürchtungen“, sagt Mieterverein-Chef Hartmann Vetter.

Auch in diesem Jahr hat die Gehag ehrgeizige Ziele: 90 Cent pro Quadratmeter mehr wird die Firma von Mietern in Britz-Nord verlangen und 50 Cent mehr in Mariendorf. Besonders gut geht die Gehag-Strategie dann auf, wenn ein Mieter auszieht. Dann wird die Ausstattung der Wohnung verbessert und das Objekt kann teurer angeboten werden. Als Alternative fasst die Firma den Verkauf von Wohnungen ins Auge.

Die Gehag-Strategie hat einen Haken: Die Spekulation auf Spitzenmieten hat die Zahl der leer stehenden Wohnungen bei der Firma verdoppelt. „Auch Finanzinvestoren können Marktkräfte nicht außer Kraft setzen“, sagt Jürgen Veser. Denn nach Angaben des Chefs vom Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik ist der Berliner Immobilienmarkt immer noch entspannt: „In Berlin stehen zwischen 100.000 und 150.000 Wohnungen leer, da lassen sich Mieterhöhungen nicht so einfach durchsetzen“, sagt er. Deshalb habe die Vermietung von Wohnungen zu Spitzenpreisen große Nachteile: Die Mieter ziehen schneller wieder aus, dadurch steigen die Renovierungskosten, und wegen der hohen Mieten stehen Wohnungen längere Zeit leer.

Da Märkte aber auch immer auf Stimmungen reagieren, geht die früher landeseigene GSW nun neue Wege: Der Eigentümer von 50.000 Wohnungen in der Stadt erklärt die eigene Strategie der Mieterhöhungen zum Trend für ganz Berlin. In einem „Marktbericht“ wird die „Wende am Markt“ beschworen, denn der „Wohnraum wird knapper“. Als Beleg dafür zitieren die Autoren der Studie in erster Linie einen Experten: GSW-Chef Thomas Zinnöcker. [Kommentar: Ganz Berlin ist eine Wette]

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Berlin verkauft jede dritte Wohnung

Die meisten Mieter haben jedoch kaum Interesse, ihr Zuhause zu erwerben / Förderprogramme des Landes gestrichen.

Aus: Die Welt, Berlin, 16. April 2007, Seite ?? (xxx) von GILBERT SCHOMAKER. [Original]

BERLIN (welt.de). In Berlin sind seit 2001 fast 110.000 Wohnungen aus städtischem Besitz verkauft worden. Besaßen die 6 kommunalem Wohnungsbauunternehmen vor 6 Jahren noch 385.952 Wohnungen, waren es zum Ende letzten Jahres nur noch 267.403 Wohnungen. Das geht aus der Antwort des Senats auf eine parlamentarische Anfrage des Grünen-Abgeordneten Andreas Otto hervor. Darin wird auch ein Problem deutlich: Der vom Senat gewünschte Verkauf von Wohnungen an Mieter läuft nur sehr schleppend.

Die Staatssekretärin für Stadtentwicklung Hella Dunger-Löper (SPD) stellte fest: "Das Interesse der Mieter am Erwerb ihrer Wohnungen ist nur begrenzt vorhanden." Die Wohnungsbaugesellschaften können offenbar nur Wohnungen verkaufen, die modernisiert sind und einen günstigen Schnitt haben. Diese Wohnungen können aus Blöcken heraus als Erste veräußert werden. "Das weitere Verkaufsgeschehen verläuft dann sehr schleppend", sagte die Staatsekretärin. Zahlen nannte sie nicht.

Ein weiteres Problem: Viele Mieter können nicht mehr auf Finanzhilfen des Staates zurückgreifen. So wurden steuerliche Anreize zum Erwerb von Wohneigentum und auch Förderprogramme des Landes gestrichen. Dadurch sei die Veräußerung von Wohnungen an Mieterhaushalte weiter erschwert worden, stellte Dunger-Löper fest. Vor einem weiteren Problem stehen auch die Wohnungsbaugesellschaften. Sie haben einen höheren Verwaltungsaufwand, wenn nur einige Wohnungen aus großen Blöcken verkauft wurden, weil sie sich mit den neuen Miteigentümern abstimmen müssen. Das ist so im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben. Berlin gilt als Mieterstadt. Nur 12 % wohnen in den eigenen vier Wänden.

Der bau- und wohnungspolitischer Sprecher der Grünen Andreas Otto sprach von einer "offenbar misslungen Politik der Mieterprivatisierung". Die Wohnungspolitik des Senats lasse eine klare Ausrichtung vermissen. Mehr als die Hälfte der Wohnungsverkäufe seit 2001 basiert auf dem Verkauf des Wohnungsbauunternehmens GSW, wodurch im Jahr 2004 insgesamt 65.380 an die amerikanische Investmentgesellschaft Cerberus Capital Management gingen. Zusätzlich wurden weitere 44.146 Wohnungen aus Landesbesitz verkauft.

Weitere Wohnungen sollen nur noch an Mieter veräußert werden. "Blockverkäufe an große Investmentgesellschaften sind ausgeschlossen", heißt es eindeutig im Koalitionsvertrag von SPD und Linkspartei.PDS. Nur die hoch verschuldete Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) darf noch Landeseigentum veräußern. Allerdings ist dieses Verkaufsverbot umstritten. Die Stadt Dresden konnte sich mit dem Verkauf aller 48.000 Wohnungen zu einem Preis von 1,75 Milliarden Euro auf einen Schlag entschulden. Der Wert der 6 Berliner Wohnungsbaugesellschaften (Gesobau, Degewo, Stadt und Land, Howoge, Gewobag und WBM) wird auf etwa 5 Milliarden Euro geschätzt. Berlins Schulden liegen aber bei über 60 Milliarden Euro.

Die Oppositionsparteien wollen den momentan guten Markt für Wohnungsverkäufe nutzen, um finanziellen Spielraum im Haushalt zu gewinnen.

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Hier spricht der Aushilfshausmeister!

Neulich fand im "Sol y Sombre® eine kleine Hausmeisterkonferenz statt, die sich vornehmlich mit der Privatisierung der Berliner Wohnhäuser befaßte. Ihre Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Aus: taz-Blog, Berlin, 30. April 2007, 21.21 Uhr MESZ (Hausmeister-Blog) von HELMUT HÖGE. [Original]

Wenn auf produktive Weise nichts mehr profitabilisiert werden kann – muß man neue Geschäftsfelder suchen: Luft, Liebe, Wärme, Wasser, Wohnraum. Kürzlich fand in Berlin die internationale Konferenz "Marxismus für das 21. Jahrhundert" statt; der schottische Wissenschaftler Paul Cockshott versuchte in diesem Zusammenhang, uns zuförderst die derzeitige Agonie des Realen und die Erosion des Sozialen zu erhellen. Er meinte, mit dem "Mißerfolg der Kulturrevolution in China begann der Triumph der Reaktion." Als kurz nach Maos Tod 1977 Deng Xiaoping die Führung übernahm und die chinesische Wirtschaft für westliches Kapital öffnete, kippte das weltweite Gleichgewicht der Klassenkräfte: "Eine riesige Reservearmee von billigsten Arbeitskräften wurde in die Waagschale geworfen. Die Verhandlungsposition des weltweit agierenden Kapitals in der Auseinandersetzung mit seinen jeweiligen nationalen Arbeiterklassen wurde in einem Land nach dem anderen immens gestärkt." Innerhalb des Kapitals kam es dabei gleichzeitig zu einer "Verschiebung des Machtgleichgewichts zwischen Industrie- und Finanzkapital".

Um sich zu diversifizieren, wurde letzteres auch in Berlin (Ost wie West) aktiv – bei der Privatisierung von Infrastruktur-Einrichtungen und vor allem Sozialwohnungen. Während die Ost-PDS sich darüber spaltete ("Wohnen darf nicht Ware werden" versus "Wenn wir dem Verkauf nicht zustimmen, machen sie uns die Kitas dicht") und die Westlinke für die Gründung von Betroffenengenossenschaften statt Ausverkauf an ausländisches Anlagekapital plädierte, begrüßte die SPD das "Engagement" der – meist angloamerikanischen – "Heuschrecken" – und sprach dabei verlogenerweise von "Public Private Partnership" [Ed: wobei doch solche PPPs spätestens seit dem Berliner Kreisel-Skandal zeigten, was daraus allzuoft entsteht]. Der völlig heruntergekommene Rudolf Scharping gründete sogar eine Beratungsagentur – namens RSBK, um "kommunalen Entscheidern" die Vorzüge von Finanzinvestoren zu verdeutlichen, die "als Käufer kommunalen Eigentums in Frage kommen." Laut Cockshott wurde Margret Thatchers Parole »TINA« (There Is No Alternative; es gibt keine Alternative zum Kapitalismus), allgemein akzeptiert. Die Herrschaft der Ideen der freien Marktwirtschaft war am Anfang des 21. Jahrhunderts so stark geworden, daß Sozialdemokraten und vorgebliche Kommunisten sie wie Thatcher gleichermaßen akzeptierten."

Die in Berlin eingefallenen Finanzinvestoren – mit so martialischen Namen wie Fortress, Cerberus, Oaktree, Corpus und Apellas – rissen sich vor allem die großen Plattenbausiedlungen – mit bis jetzt insgesamt rund 200.000 Wohnungen – unter den Nagel. Der Senat, der sie zunächst zwei gaunerhaften CDUlern zuschanzen wollte und dabei gescheitert war, kam den Angloamerikanern dabei entgegen: 1. indem er den Wohnraum künstlich verknappte – durch massenhaften Abriß "überflüssiger Platten" mit Hilfe eines Sonderfinanzprogramms und 2. dadurch dass er die übrig gebliebenen Plattenbauten mit "massenhaften Zwangsumzügen infolge von Hartz IV" zu füllen versprach. Gegen den Widerstand von SPD-Finanzsenator Sarrazin wurden dann jedoch "relativ großzügige Ausnahmeregelungen beschlossen", so dass bisher nur 410 Haushalte "ihre Koffer packen mussten" (laut MieterMagazin).

Um dennoch schnellen Profit zu erzielen, haben die Heuschrecken und ihre Justitiare nun zur Wucherei gegriffen: Sie setzten Mieterhöhungen bis zu 70 % durch, was bereits den nächsten "Mietspiegel" im Juli verändern wird. Und fortan soll es alle 3 Jahre weitere Mieterhöhungen um 20 % geben. Die Investoren von Cerberus (früher GSW) begründeten dies quasi wissenschaftlich (marktwirtschaftlich) – mit einer "Wende am Markt: der Wohnraum wird knapper!" Wobei sie sich auf ihren hauseigenen "Experten" (Thomas Zinnöcker) berief. Die unabhängigen "Experten" (Stadtentwicklungsforscher) meinen demgegenüber jedoch: 1. stehen noch immer ca. 130.000 Wohnungen in Berlin leer und 2. hält die "shrinking-city"-Entwicklung an, d. h. es werden noch einmal 400.000 Menschen auf der Suche nach einem Arbeitsplatz in den nächsten Jahren die Stadt – mit derzeit rund 3,4 Mio Einwohnern – verlassen.

Der gerade geschluckte Scheringkonzern, die halbprivatisierte Telekom, die Bahn AG: all diese Firmen "rationalisieren" weiter – das heißt, sie entlassen weitere Mitarbeiter. "Es wird keine Planungssicherheit mehr geben, besonders für junge Leute," meint der Schering-Betriebsratsvorsitzende. Nicht zuletzt aus diesem Grund gibt es eher mehr als weniger Abneigung gegen die Vergenossenschaftung des Wohnraums unter dem so genannten "Prekariat" – besonders in Ostberlin. Und erst recht kaum Interesse, die einmal gefundenen vier Wände – über Kredite – käuflich zu erwerben. Zur Arbeitsplatzunsicherheit kommt noch die allgemeine Verteuerung verbunden mit Lohnsenkungen: "Das Arbeitsleben wird zunehmend unfair. Wir haben alle große Probleme, mit diesen globalen Veränderungen fertig zu werden," meint der IG-Metall-Bezirksleiter Detlef Wetzel, "und wir – die Gewerkschaften – haben es sogar strukturell schwerer als das Kapital."

Aber es gibt Hoffnung!

Neulich bei einem Hammerweitwurf-Wettbewerb: Als erster nimmt der Amerikaner, 120 kg schwer und 1,95 m groß, den Hammer in die Hand, dreht sich ein paar Mal um seine Achse und wirft den Hammer 125 m weit hinaus – neuer Weltrekord!! Die Reporter stürzen sich auf den Amerikaner und fragen ihn: "You american, new worldrecord, how?" Der Amerikaner antwortet mit einem Lächeln: "My grandfather was an ironworker, my father was an ironworker, I'm an ironworker, we are all very strong!" Als nächstes ist der Russe, 125 kg und 2,05 m, an der Reihe. Er nimmt den Hammer in die Hand dreht sich und wirft den Hammer auf 132 m – wieder neuer Weltrekord!! Die Reporter eilen zu ihm und fragen: "Du Russki neuer Weldrekortski – wie??" Mit eiserner Miene antwortet der Russe: "Großvater Holzarbeiter, Vater Holzarbeiter, ich Holzarbeiter – haben alle viel Kraft!" Zum Schluß kommt ein Deutscher, 55 kg und 1,60 m, nimmt den Hammer, wirft ihn, ohne sich auch nur ein einziges Mal zu drehen, auf 151 m – der dritte Weltrekord an diesem Tag!! Die Reporter laufen zu ihm und fragen ihn: "Wenn man dich so anschaut, kann man sich nur fragen, wie hast du das bloß geschafft?" Der Deutsche antwortet: "Mein Großvater war Sozialhilfeempfänger, mein Vater war Sozialhilfeempfänger, ich bin Sozialhilfeempfänger und mein Vater hat mir immer gesagt: Junge, wenn dir irgendjemand einmal ein Werkzeug in die Hand drückt, dann wirf es weg – so weit wie es nur geht!"

Zu ganz anderen Ergebnissen als die Kreuzberger Hausmeisterkonferenz kommt die Kapitalzeitung FAZ – unter der Überschrift "Wohnungsmarkt erwacht aus seinem Koma" [Ed: und damit die GSW-Presse-Mitteilung vorweggenommen]:

"BERLIN – 29. März 2007. Ein Jahrzehnt lang hat der deutsche Wohnungsmarkt im Koma gelegen. Während in anderen Ländern die Preise und Mieten in die Höhe geschossen sind und auf den überhitzten Märkten schwere Rückschläge drohen, beginnt sich in Deutschland erst jetzt neues Leben zu regen. Das zeigt ein Blick auf einen der schwierigsten Wohnungsmärkte hierzulande, den von Berlin. Die Stadt hat mit annähernd 12 Prozent nicht nur eine der niedrigsten Eigentumsquoten in der westlichen Welt. Hohe Subventionen für den sozialen Wohnungsbau bis gegen Ende der neunziger Jahre haben den öffentlichen Haushalten von Berlin auch ein Desaster beschert.

Doch jetzt beginnt sich eine kleine, aber deutliche Tendenz zum Eigentum abzuzeichnen. Die Weichen dafür hat die Konjunkturerholung gesetzt: So ist das Geschäftsklima in Berlin auf einem Höchststand, die Arbeitslosenquote ist von 18 auf 16 Prozent gesunken, und die Eigentumsquote steigt zum ersten Mal seit Gedenken. Wer auf die Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle (JLL) blickt, eines der international führenden Immobilienmakler- und Beratungsunternehmen, kann in einigen Stadtbezirken von Berlin eine klare Tendenz zu steigenden Kaufpreisen sehen. Auch bei den Wohnungsmieten regt sich wieder Leben."

Steigende Mieten, steigende Kaufpreise = Leben!

Vielleicht wissen wir nach dem 1.Mai auch, was "die Strasse" dazu sagt. Auf alle Fälle sind die neuralgischen Orte in Kreuzberg, Friedrichshain und Prenzlauer Berg schon voller Polizisten in Kampfuniformen und Journalisten mit voller Ausrüstung – um alle diesbezüglichen Stimmen heute nacht und morgen ein- bzw. aufzufangen.

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Cerberus — die „Bush-Partie“

Aus: Wirtschaftsblatt, Wien, 14. Mai 2007, 13.51 Uhr MESZ (News) von HARALD FERCHER.

Man kennt sich, man schätzt sich. Im Management der 1992 gegründeten Cerberus Capital sitzen alte Bekannte, die in den verschiedenen Bush-Administrationen einflussreiche Posten besetzten.

Gegründet 1992 von Steve Feinberg und zwei Partnern zählt das Private Equity-Unternehmen Cerberus heute zu den weltweit größten seiner Branche. Benannt wurde die Firma nach dem dreiköpfigen Hund, der in der griechischen Antike den Eingang zur Unterwelt bewacht.

Wie groß das verwaltete Vermögen von Cerberus wirklich ist, lässt sich nur schwer eruieren. Cerberus selbst gibt sich auf seiner Homepage, die heute nach Bekanntwerden des Chrysler-Deals zwar nicht gerade zusammmenbrach aber doch sichtlich überlastet war, betont zurückhaltend. Gegenwärtig halte man Mehrheits- oder Minderheits-Beteiligungen an Unternehmen die in Summe auf einen Umsatz von mehr als 60 Milliarden Dollar jährlich kommen. Mit dem Autokonzern Chrysler, der im Vorjahr mehr als 47 Milliarden Dollar Umsatz erwirtschaftete stößt Cerberus Capital auf jeden Fall in neue Dimensionen vor. Zum Cerberus-Imperium gehören unter anderem Sports Brand International (einige Zeit Eigentümer der Marke FILA) sowie ACE Aviation Holdings, Mutter der Air Canada.

Im Vorjahr erwarb Cerberus neben der Bawag auch die Finanzsparte des Autoherstellers General Motors. Im Bereich Automotive verfügt Cerberus, der übrigens auch beim maroden Autozulieferer Delphi zum Zug kommen wollte, über spezielle Expertise. So arbeiten laut Angaben von der Homepage 14 Prozent der Cerberus Berater im Automobilsektor.

Über beste Kontakte verfügt das PE-Unternehmen wohl auch auf einem anderem Gebiet: Zur amerikanischen Politik, im speziellen zur Republikanischen Partei. Nicht nur, dass laut BusinessWeek Steve Feinberg und seine Frau in der Wahlperiode 2003/04 114.000 Dollar an Komitees, die sich für die Wahl von Republikanern in den Kongress engagierten, spendeten, sitzen auch einstmals prominente Mitglieder der verschiedenen Bush-Administrationen im Top-Management von Cerberus. So war etwa der aktuelle Cerberus-Chef John Snow zwischen 2003 und 2006 Finanzminister unter George W. Bush Junior. Aber auch aus der Administration des älteren Bush finden sich prominente Namen auf der Cerberus-Gehaltsliste. Dan Quayle, mit vollem Namen James Danforth Quale, war unter Bush-Senior der 44. Vizepräsident der Vereinigten Staaten.

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Zinsen, Häuser und die Angst

Rund um den Globus steigen die Zinsen. Das belastet die Immobilienmärkte und treibt erste Hedge-Fonds in die Schieflage. Der Boom in der Private-Equity-Branche dürfte sich abschwächen. Doch ein Zusammenbruch des Finanzsystems erscheint unwahrscheinlich.

Aus: Financial Times Deutschland, Hamburg, 25. Juni 2007, Seite ?? (Markt) von YASMIN OSMAN, TIM BARTZ, MARK SCHIERITZ und MARK SCHRÖRS. [Original=217395.html]

HAMBURG (ftd.de). Fast schien es, als hätten sich die Staats- und Regierungschefs am wolkenfreien Ostseehimmel ein Beispiel genommen. Die Weltwirtschaft sei "in einem guten Zustand", das Wachstum der einzelnen Regionen "ausgeglichener", hieß es im Abschlussdokument des Gipfeltreffens der führenden Industrienationen Anfang Juni in Heiligendamm. Doch beim Mittagessen im Nobelhotel Kempinski war es mit der Ruhe vorbei. Dort ergriff Rodrigo de Rato, geschäftsführender Direktor des Internationalen Währungsfonds, das Wort – und seine Analyse hatte es in sich. Er sei besorgt, hatte Rato zuvor im kleinen Kreis gesagt. Es bestehe die Gefahr, dass der Verschuldungsgrad im Finanzsystem "nicht aufrechterhalten werden kann". Denn rund um den Globus steigen die Zinsen.

Vom US-Immobilienmarkt kommen bereits Krisenzeichen. Immer mehr US-Bürger mit geringer Bonität können ihre Kredite nicht mehr bedienen, weil die Zinsbelastung steigt und die Häuserpreise nicht mehr so schnell steigen wie früher. Zahlungsausfälle häufen sich. Das hat zwei Hedge-Fonds der Investmentbank Bear Stearns, die mit Immobilienkrediten spekulierten, an den Rand der Pleite gebracht. (...) [mehr]

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US-Investor Cerberus will 20.000 Wohnungen verkaufen

Aus: DDP-Meldung, 25. Juni 2007, 21.12 Uhr MESZ (Wirtschaft). [Original]

HAMBURG (ddp). Nur eineinhalb Jahre nach dem Kauf will der US-Finanzinvestor Cerberus 20.000 Gewerkschaftswohnungen schon wieder loswerden. Nach Informationen der "Financial Times Deutschland" [26.6.2007] verhandelt Cerberus derzeit mit Interessenten über einen Verkauf der Hannoveraner Wohnungsfirma Baubecon. Ende 2005 hatte der Finanzinvestor das Unternehmen für über 1 Milliarde Euro von der Gewerkschaftsholding BGAG erworben.

"Cerberus ist von dem Investment enttäuscht", zitiert das Blatt die mit der Situation vertrauten Kreise. Die Renditeziele seien bisher nicht erreicht, ein geplanter Börsengang verworfen worden. Möglicherweise müsse Cerberus sogar Kapital nachschießen. Ein Cerberus-Sprecher sagte, der Investor prüfe verschiedene Optionen für Baubecon: "Der Verkauf ist eine davon."

Die 20.000 Wohnungen im Baubecon-Bestand befinden sich überwiegend in Niedersachsen und Berlin. Dazu verwaltet das Unternehmen 30.000 Wohnungen für Dritte. Die Baubecon-Wohnungen stammen großteils aus dem Immobilienbesitz der früheren gewerkschaftseigenen Neuen Heimat. Zusammen mit der US-Investmentbank Goldman Sachs besitzt Cerberus außerdem die Berliner GSW mit 65.000 Wohnungen.

Zu den möglichen Käufern der Baubecon-Immobilien gehört die Immobilientochter des italienischen Mischkonzerns Pirelli, Pirelli RE. "Wir schauen uns mehrere Portfolios in Deutschland an, und dazu zählt auch Baubecon. Die Gespräche dauern noch an", sagte Wolfgang Weinschrod, Chef von Pirelli RE Deutschland. [mehr]

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Immobilien frustrieren Investoren

Nur eineinhalb Jahre nach dem Kauf will der US-Finanzinvestor Cerberus 20.000 Gewerkschaftswohnungen schon wieder loswerden. Nach FTD-Informationen verhandelt Cerberus derzeit mit Interessenten über einen Verkauf der Hannoveraner Wohnungsfirma Baubecon.

Aus: Financial Times Deutschland, Hamburg, 26. Juni 2007, Seite ?? (Geldanlage) von REINHARD HÖNIGHAUS. [Original]

FRANKFURT/MAIN (ftd.de). Ende 2005 hatte der Finanzinvestor das Unternehmen für über 1 Mrd. Euro von der Gewerkschaftsholding BGAG erworben. Im deutschen Wohnungsmarkt zieht damit erstmals ein Großinvestor die Notbremse. Für über 20 Mrd. Euro haben Beteiligungsgesellschaften in den vergangenen Jahren insgesamt mehr als 600.000 Wohnungen gekauft – finanziert mit billigen Krediten. Ihre Erwartung dabei: steigende Mieten und schnelle Gewinne aus dem Wohnungsverkauf an Mieter.

Doch das Geschäft erweist sich als erheblich schwieriger als gedacht. "Cerberus ist von dem Investment enttäuscht", hieß es aus mit der Situation vertrauten Kreisen. Die Renditeziele seien bisher nicht erreicht, ein geplanter Börsengang verworfen worden, sagten Insider. Möglicherweise müsse Cerberus sogar Kapital nachschießen. Ein Cerberus- Sprecher sagte, der Investor prüfe verschiedene Optionen für Baubecon. "Der Verkauf ist eine davon."

	David Knower: Hausmeister des Höllenhunds Aus: Financial Times Deutschland, 26.6.2007.
	Im Private-Equity-Geschäft gibt es eine eherne Regel: Wer in dieser Branche etwas werden will, muss gute Deals machen. Wie immer gibt es Ausnahmen. David Knower ist so eine, der Deutschlandchef des US-Fonds Cerberus, eines der größten Wohnungskäufer hierzu- lande. Als Knower 2003 bei Cerberus anfing und bald zum Chef aufstieg, hatte er keinerlei Erfahrung mit Transaktionen. Er war lediglich damit beschäftigt, Netzwerke zu knüpfen. Fünf Jahre lang als Personalberater in Frankfurt, davor war der studierte Ökonom mit MBA-Abschluss elf Jahre lang in Finanz- und Controllingpositionen beim US-Konsumgüterkonzern Procter & Gamble tätig. Mit Zahlen- kunde kennt er sich also bestens aus. Mit den Folgen missglückter Kalkulation hat er nun gerade wieder viel zu tun. Cerberus, nach dem Höllenhund in der griechischen Mythologie bezeichnet, trennt sich von 20.000 Gewerkschafts- wohnungen, nur eineinhalb Jahre nach dem Kauf. Für das Problem mit der zu teuer eingekauften Wohnungstochter Baubecon ist Knower nur zum Teil verantwortlich. Den drohenden Imageschaden indes muss er korrigieren. Dafür ist er nicht schlecht gerüstet: Schon vor seinem Start bei Cerberus kannte Knower "Gott und die Welt" in Frankfurt – und darüber hinaus. Der Vater zweier Teenager engagiert sich im American- German Business Club und der elitären Atlantik- Brücke. Mitglieder der Präsidentenfamilie Bush kenne er persönlich, heißt es. Und so kam es, dass ihn der US-Botschafter in Berlin, Daniel Coats, damals an Cerberus weiterempfahl. Bei dem Investor sitzt Dan Quayle im Vorstand, ehemals Vizepräsident der Regierung des älteren George Bush. Schon zu Beginn seiner Amtszeit musste Knower Porzellan kitten, das der erste Deutschlandchef David Titlebaum mit seinem rüden Auftreten zerschlagen hat. Das tat Knower – auf seine Art. Regelmäßig lud er Spitzenpolitiker und Topmanager zu "parlamentarischen Abenden" in Berlin ein und heuerte so einen prominenten Berater nach dem anderen an. Ex-Allianz-Vorstände zählen dazu ebenso wie die zwei früheren Verteidigungsminister Volker Rühe und Rudolf Scharping. Zu Jahresbeginn setzte er sich mit der Anwerbung von Ex-DaimlerChrysler-Vorstand und Ex-VW-Chef Wolfgang Bernhard gegen Blackstone durch. Unablässig ist Knower auf Geschäftsessen und Veranstaltungen, selbst am Wochenende. Der 46-Jährige macht sich darüber manchmal selber lustig, statt eines Chief Executive Officer (CEO) sei er eher ein "Chief Eating Officer". Das aufwendige Rechnen von Finanzmodellen überlässt er dagegen lieber anderen. Ohnehin hat bei jedem Deal Cerberus-Gründer Stephen Feinberg das letzte Wort. Bei anderen Managern, aber auch Verhandlungspartnern löst dies oft Frust aus. Denn Feinberg verlangt gerne in letzter Sekunde, den Preis noch einmal zu drücken.   (Angela Maier)

Mieterhöhungen sind schwierig

Investoren im deutschen Wohnungsmarkt haben das Problem, dass Mieterhöhungen jenseits der großen Ballungsräume kaum durchzusetzen sind. Der Verkauf von Wohnungen an die Mieter läuft schlechter als erhofft. Zudem steigen die Kreditzinsen, was die Finanzierung verteuert.

Auch gelingt es meist nur langsam, die Bewirtschaftungskosten gekaufter Wohnungen zu senken. Cerberus reichten die Einsparungen, die Baubecon-Chef Rolf Haferkamp durchsetzte, offensichtlich nicht aus. Allerdings hat der Investor für die Immobilienfirma nach Einschätzung von Marktexperten auch zu viel bezahlt.

Die 20.000 Wohnungen im Baubecon-Bestand befinden sich überwiegend in Niedersachsen und Berlin. Dazu verwaltet das Unternehmen 30.000 Wohnungen für Dritte. Die Baubecon-Wohnungen stammen großteils aus dem Immobilienbesitz der früheren gewerkschaftseigenen Neuen Heimat. Zusammen mit der US-Investmentbank Goldman Sachs besitzt Cerberus außerdem die Berliner GSW mit 65.000 Wohnungen.

Konkurrenten haben ebenfalls Probleme

Auch andere Beteiligungsgesellschaften haben mit ihrem deutschen Immobiliengeschäft zu kämpfen. Der Finanzinvestor Fortress konnte seine Wohnungsgesellschaft Gagfah mit 170.000 Wohnungen 2006 noch erfolgreich an die Börse bringen. Doch inzwischen dümpelt die Aktie unter dem Ausgabepreis von 19 Euro.

Konkurrent Terra Firma hat Börsenpläne für die Deutsche Annington (230.000 Wohnungen) auf Eis gelegt – ebenso wie die Landesbank Hessen-Thüringen mit ihrer Frankfurter Wohnungsgesellschaft GWH (40.000 Wohnungen).

Cerberus hat zudem interne Probleme. Mehrfach haben Immobilienmanager zuletzt den Investor verlassen, auch der Finanzchef kündigte. In der Frankfurter Niederlassung herrsche Unmut über Entscheidungen der Zentrale in New York, hieß es. Investitionen in Deutschland würden zugunsten neuer Engagements etwa bei Chrysler in den USA und der Bawag in Österreich vernachlässigt.

Chancen für Pirelli RE

Gute Chancen auf den Zuschlag für die Baubecon-Immobilien hat nun einer der größten Rivalen von Cerberus: die Immobilientochter des italienischen Mischkonzerns Pirelli, Pirelli RE. "Wir schauen uns mehrere Portfolios in Deutschland an, und dazu zählt auch Baubecon. Die Gespräche dauern noch an", sagte Wolfgang Weinschrod, Chef von Pirelli RE Deutschland.

Pirelli RE engagiert sich meist als Minderheitsgesellschafter zusammen mit einem größeren Partner, kümmert sich dann aber selbst um die Bewirtschaftung der Immobilien. Vergangenen Herbst hatte Pirelli die 21.000 Wohnungen der Kieler DGAG Deutsche Grundvermögen erworben – mit der Deutschen Bank als Partner. Dies wäre auch beim Baubecon-Kauf so.

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Deutsche Bank kauft 6000 Berliner Wohnungen

Nach anderthalb Jahren stößt der Finanzinvestor Cerberus seinen Anteil an der Hannoveraner Immobliengesellschaft Baubecon ab. Käufer ist die Deutsche Bank und damit neuer Eigentümer von tausenden Berliner Wohnungen.

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 18. Juli 2007, Seite ?? (Wirtschaft). [Original=art271,2341607]

BERLIN (Tsp/stek). Die Deutsche Bank übernimmt vom amerikanischen Finanzinvestor Cerberus die Mehrheit an der Hannoveraner Immobiliengesellschaft Baubecon. Dazu gehören rund 27.000 Wohnungen, knapp 6000 davon in Berlin.

Die Deutsche-Bank-Tochter RREEF übernehme 60-Prozent an Baubecon, die restlichen 40 Prozent gingen an eine Tochter des italienischen Mischkonzerns Pirelli, sagte ein Sprecher der Deutschen Bank. Insgesamt zahlen die beiden Investoren rund 1,7 Milliarden Euro für die Baubecon. Cerberus soll 2005 gut eine Milliarde Euro für die ehemaligen Gewerkschaftswohnungen auf den Tisch gelegt haben.

Der US-Finanzinvestor trennt sich nach nur anderthalb Jahren wieder von den Wohnungen. Angeblich sollen die Manager mit der Rendite unzufrieden gewesen sein. Finanzinvestoren stellen in der Regel hohe Renditeforderungen von mehr als 20 Prozent an ihre Investments. Auf dem deutschen Wohnungsmarkt lassen sich solche Spannen aber wegen der reglementierten Mietpreise oft nicht erzielen. Trotz des Verkaufs bleibt Cerberus einer der größten Vermieter in Berlin. 2004 hatten die Amerikaner dem Land die "Gewerbesiedlungsgesellschaft" GSW mit ihren rund 66.000 Wohnungen abgekauft. An diesen will Cerberus offenbar zunächst festhalten.

Bei Mieterschützern sind Finanzinvestoren wie Cerberus unbeliebt. Sie werfen ihnen vor, die Mieten unangemessen schnell zu erhöhen, alte Mieter mit Luxussanierungen aus ihren Wohnungen zu vertreiben und nur an kurzfristigen Investments interessiert zu sein. Auch die neuen Eigentümer werden genau beäugt werden. RREEF und Pirelli kündigten an, die gekauften Immobilien weiterzuentwickeln und zu sanieren. Ertragssteigerungen wollen sie durch "den Abbau des Leerstandes im Portfolio auf Marktniveau" erreichen. Ein Deutsche-Bank-Sprecher sagte, man sei an einem langfristigen Investment interessiert sei und plane entsprechende Investitionen.

Zwei der größten deutschen Vermieter hatten bei der Baubecon das Nachsehen. Die börsennotierte Gagfah und die Deutsche Annington, beide ebenfalls von Finanzinvestoren kontrolliert, hatten auch Interesse an der Baubecon gezeigt. Vor allem die Gagfah hatte zuletzt angekündigt, in Berlin deutlich wachsen zu wollen. Am Dienstag [17.7.2007] gab sie den Kauf von 1700 Berliner Wohnungen bekannt, die sie für 90 Millionen Euro erworben habe. Das in Luxemburg ansässige Unternehmen besitzt bereits 27.000 Wohnungen in der Hauptstadt.

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Hat sich Cerberus verzockt?

Ein Hinweis aus dem „Daily Trader“ (Lang & Schwarz) der Financial Times.

Auszug aus: Financial Times Deutschland, Hamburg, 19. Juli 2007, 8.53 Uhr MESZ (Unternehmen). [Original=109751.html]

DaimlerChrysler: Für den US-Finanzinvestor Cerberus dürfte der geplante Chrysler-Einstieg Kreisen zufolge deutlich teurer als zunächst geplant werden. Die von Cerberus beauftragten Investmentbanken haben die Zinskonditionen für geplante Anleiheemissionen in den vergangenen Tagen deutlich nachbessern müssen.

Die ursprünglich angebotenen Konditionen seien am Markt nur auf geringes Interesse gestoßen, hieß es bei zwei der beteiligten Banken. Die Investmentbanken hätten daher die angebotene Verzinsung aufgestockt. Zudem sei geplant, vermehrt Anleihen unterhalb des Buchwerts zu verkaufen, um so Investoren zu gewinnen. [mehr]

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Finanzinvestoren bekommen nun Probleme

Krise auf dem Kreditmarkt birgt hohe Risiken für "Heuschrecken" wie Blackstone, KKR und andere. Denn die Gläubigerbanken drehen den Private-Equity-Unternehmen nun den Geldhahn zu.

Aus: Die Welt, Berlin, 2. August 2007, Seite ?? (Wirtschaft) von MARTIN DOWIDEIT. [Original]

BERLIN (welt.de). Die Warnungen in den Börsenprospekten der Finanzinvestoren sind eindeutig. "Die Abhängigkeit vom erheblichen Krediteinsatz bei Investments unserer Fonds kann sich negativ auf die von uns erzielten Renditen auswirken", steht etwa im Dokument zum Börsengang von Blackstone, einem der renommiertesten Investoren der New Yorker Wall Street.

Die Immobilienkrise in den USA beeinträchtigt das Geschäft der Beteiligungsgesellschaften. Der Grund: Die Investoren in Eigenheimkredite sind nervös. Nun erfasst die nervöse Stimmung auch Anleger, die in Firmenanleihen und Kredite für Unternehmensübernahmen investiert haben. Bei Blackstone sind die Auswirkungen bislang vor allem am Absturz des Aktienkurses um mehr als 20 Prozent seit der Erstnotiz Ende Juni zu erkennen. Konkurrent KKR will ebenfalls an die Börse, doch die verschärfte Lage auf dem Kreditmarkt könnte die Gruppe davon abbringen. Denn derzeit ist es schwer für Finanzinvestoren, attraktive Preise für ein solches Papier zu erzielen.

In den vergangenen Jahren hat die Private Equity-Branche von günstigen Bedingungen für die Aufnahme von Krediten profitiert. Darauf fußt ihr Geschäftsmodell. Blackstone, KKR und Co. kaufen Unternehmen auf, nehmen diese von der Börse und trimmen sie auf höhere Gewinne. Die Übernahmen zahlen die Finanzinvestoren jedoch oft zu 70 Prozent oder mehr mit Schulden. Je günstiger sie an diese Kredite kommen, desto höher ist die erzielte Rendite, wenn sie die Firmen nach einigen Jahren wieder verkaufen. Wenn Kredite jetzt schwieriger zu bekommen sind und mehr kosten, schrumpfen die Gewinne der Finanzinvestoren. "Das Risiko des Verlusts ist bei Schulden finanzierten Einheiten grundsätzlich größer als bei Unternehmen mit verhältnismäßig weniger Schulden", heißt es im Blackstone-Börsenprospekt.

Die Banken, die solche Übernahmekredite in den vergangenen Jahren gerne gewährt haben, konnten diese in der Vergangenheit spielend an andere Finanzhäuser weiterreichen. Jeder wollte an dem Geschäft der Private-Equity-Häuser mitverdienen. Doch der Weiterverkauf der Schulden ist in den vergangenen Wochen ins Stocken geraten. Als KKR die britische Drogeriekette Alliance Boots kaufte, blieben die Gläubigerbanken auf ihren Krediten sitzen. Niemand wollte ihnen die Schulden abkaufen. Der Finanzinvestor Cerberus stieß auf ähnliche Probleme beim Kauf des US-Autoherstellers Chrysler, den er von der deutschen Konzernmutter DaimlerChrysler übernahm. Das hat Folgen für zukünftige Geschäfte: Entweder halten sich die Kreditgeber bei der Finanzierung vergleichbarer Übernahmen zurück oder sie verschärfen die Bedingungen für die Private Equity-Häuser. Erhöhen die Banken zum Beispiel die Darlehenszinsen bringt das den die Finanzinvestoren niedrigere Gewinnspannen.

Im Übernahmegefecht um den britischen Kabelnetzbetreiber Virgin Media könnten Schwierigkeiten bei der Finanzierung dazu führen, dass letztendlich der US-Medienkonzern Liberty Media den Zuschlag erhält und nicht die beiden mitbietenden Finanzinvestoren. Am härtesten trifft die Lage auf dem Kreditmarkt den britischen Lebensmittelkonzern Cadbury Schweppes. Die Verhandlungen über den Verkauf der amerikanischen Getränketochter an einen Investor waren schon weit fortgeschritten. In der vergangenen Woche kündigte der Konzern an, die Verkaufsfrist zu verschieben, bis sich die Lage beruhigt habe. Stattdessen prüft Cadbury Schweppes jetzt sogar Alternativen wie eine Abspaltung der Sparte oder einen Börsengang. [mehr]

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Berlin verkauft weitere 3100 Wohnungen

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 8. August 2007, Seite 1 (Politik). [Original=???]

BERLIN (ball). Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) treibt den Verkauf von 3100 kommunalen Wohnungen voran. Die Objekte stehen in zentralen Lagen von Kreuzberg und Friedrichshain. Zunächst sollen die Häuser anderen landeseigenen Wohnungsunternehmen angeboten werden.

Die Firma schließt aber auch einen Verkauf an Finanzinvestoren nicht aus. Dies will die Linken-Fraktion jedoch verhindern: "Einen Verkauf dieser Wohnungen an Heuschrecken wird es nicht geben", sagt Carl Wechselberg. Das Land dürfe nicht noch mehr Wohnungen in zentralen Lagen an Privatinvestoren verkaufen, weil es sonst bald keine Mittel mehr habe, um den steigenden Mietpreisen entgegenzuwirken.

Der neue Berliner Mietspiegel verzeichnete Preissprünge um 10 %. Die Mieten in Berlin liegen zwar unter denen anderer deutscher Metropolen, dasselbe gilt aber auch für die Einkommen.

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Berliner stöhnen über hohe Mieten

Neuer Mietspiegel treibt die Preise: Bei den ersten Haushalten sind entsprechende Schreiben angekommen. Die Vermieter verlangen bis zu 20 Prozent mehr.

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 9. August 2007, Seite 12 (Berlin). [Original]

BERLIN (Tsp/ball). Der neue Mietspiegel zeigt Wirkung: Die vor 4 Wochen vom Senat herausgegebene Übersicht der Wohnungspreise wird offenbar zur Grundlage für weitere Mieterhöhungen. Bei den ersten Haushalten sind entsprechende Schreiben der Vermieter bereits eingetroffen. Dabei zeigt der Mietspiegel, dass schon in den vergangenen 2 Jahren in drei Viertel aller Lagen in Berlin die Mieten gestiegen sind – in Einzelfällen um 20 Prozent, im Durchschnitt um 5 Prozent.

Der neue Mietspiegel wird nach Angaben des Chefs des Berliner Mietervereins einen "erheblichen Druck auf die Mieten ausüben, die überproportional steigen", sagt auch Hartmann Vetter. Besonders betroffen seien zum Beispiel die City-West sowie die "grünen Vororte" des Zentrums: Britz, Buckow oder Rudow. Hier nutzten die Vermieter die Gelegenheit zu Mieterhöhungen besonders gerne beim Auszug langjähriger Mieter: Dieselbe Wohnung werde anschließend für einen deutlich höheren Preis neu vermietet. Die höheren Spannen im neuen Mietspiegel vergrößerten dabei den Spielraum besonders bei gut ausgestatteten Wohnungen.

Den starken Druck auf die Mieten bekommen nicht nur Wohnungssuchende zu spüren, sondern nun auch langjährige Mieter. In zwei Fällen, die der Redaktion bekannt sind, erhöhten neue Eigentümer eines vor kurzem verkauften Hauses die Mieten um 20 Prozent und begründeten dies mit der "Sonderausstattung" in den Wohnungen: Eine Kammer oder ein gefliestes Bad zum Beispiel. Auch diese Wohnungen lagen in den beliebten westlichen Citylagen, nahe Kurfürstendamm und unweit der Steglitzer Schlossstraße. Für Marktexperten gehören Mieterhöhungen wie diese zum "professionellen Bestandsmanagement" dazu: Nach dem Erwerb von Immobilien werden die Mieten dort erhöht, wo es der Mietspiegel zulässt.

Nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung entspricht der fünfprozentige Preisanstieg im neuen Mietspiegel etwa der Teuerungsrate in den vergangenen zwei Jahren, und daher handle es sich um eine "normale Entwicklung". Nicht so für die Berliner, bei denen die steigenden Mieten immer größere Löcher in die Haushaltskassen reißen: Denn deren Arbeitnehmerentgelte liegen heute zwei Prozent unter dem, was sie noch im Jahr 2000 verdient hatten. Und in keiner anderen deutschen Metropole ist das verfügbare Einkommen geringer als in Berlin, so das statistische Landesamt; sogar im strukturschwachen Gelsenkirchen haben die Menschen mehr Geld "auf Tasche".

Das macht sogar Finanzinvestoren wie die Eigentümer der früher landeseigenen Firma GSW nachdenklich: "Wir wollen keine Mieter verprellen", sagt Sprecher Thomas Rücker. Keinen Hehl macht er aber auch daraus, dass die GSW nun die Mieten in ihren Beständen mit den Preisen im neuen Mietspiegel abgleicht. Und "in den Gebieten, wo wir unter Mietspiegel liegen, erhöhen wir, wenn wir dabei die wirtschaftliche Belastbarkeit des Mieters nicht überfordern", so Rücker.

Vor dem Hintergrund steigender Mieten in Berlin bekräftigte die Fraktion der Linken, dass es keinen Verkauf weiterer landeseigener Wohnungen an private Investoren geben werde. Die 3100 zum Verkauf stehenden Objekte der Wohnungsbaugesellschaft Mitte würden "an Schwestergesellschaften" verkauft, sagte Jutta Matuschek. Ein Verkauf an private Investoren komme nicht infrage. Die WBM hatte dagegen einen Verkauf an Finanzinvestoren nicht ausgeschlossen.

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