Stand: 29.3.2008 (54. Ed.) – File: ThS/WPC/W-Privatisierungs_Chaos_02.html
Reiche internationale Investment-Gesellschaften (Immobilien-Fonds, Hedge-Fonds, Private Equity Fonds, Opportunity Fonds), die nur etwas vom Geldmachen verstehen, fallen wie die Geier auch über den deutschen Wohnungsmarkt her. Und die dafür eigentlich nicht authorisierten deutschen Politiker sind wg. ihrer Finanznöte bereit, das Sozialgut des städtischen Wohnungsbestands für einen Judas-Lohn an diese „Heuschrecken“ zu verscherbeln – ohne an die wahren Folgen für die Mieter zu denken, geschweige denn die im geheimen getroffenen Vereinbarungen (Kaufverträge) öffentlich zu machen.In Berlin ist dafür das Parade-Beispiel der Verkauf der gemeinnützigen GSW (Motto bis 2004: „Gut und sicher wohnen“) mit fast 70.000 Wohnungen an die Cerberus-Gruppe. Zwar behauptet der Senat von Berlin, daß der Verkauf städtischer Wohnungen für Mieter keine Nachteile bringe, was sich bei der Wohnungsgesellschaft GSW gezeigt habe. Aber das ist unwahr. Denn die Praxis der Machenschaften vor Ort bei den Mietern sieht seit Mai 2004 völlig anders aus. Dazu und den Hintergründen sind hier dokumentiert und mit [Ed: ...] kommentiert:
Älteres zum Privatisierungs-Chaos (1. Teil) — [Gesamt-Übersicht] 00.02.2005: Höllenhunde wittern Blut. (Cerberus) 10.03.2005: Protest erfolgreich. (Cerberus) 29.03.2005: Mieterhöhung für Siedlung zurückgezogen. (Cerberus) 20.04.2005: GSW verkauft Wohnungen an Mieter. (Cerberus) 00.05.2005: GSW nimmt Mieterhöhungen zurück. (Cerberus) 04.05.2005: GSW verkauft 4500 Wohnungen in Spandau und Wedding. (Cerberus) 17.05.2005: Mieterbund warnt vor Ausverkauf von Wohnungen. 19.05.2005: Sie vertreiben uns aus unserem Paradies. (Cerberus-GSW) 22.05.2005: Die neuen Hausherren. (Heuschrecken) 26.05.2005: Ein Jahr nach dem Verkauf der GSW. (Cerberus) 01.06.2005: Cerberus schlachtet die GSW aus. (Cerberus-GSW) 01.06.2005: Grillen statt Heuschrecken. (Alliiertenwohnungen) 09.06.2005: Immobilien-Forum: Wohnungsverkauf wird in Berlin fortgesetzt. 11.06.2005: „Mieter sind unsere Kunden“. (Cerberus) 00.07.2005: REITs-Klima unter deutschen Dächern. (Hans-Böckler-Stiftung + GEWOBA) 14.07.2005: Dresden beschließt kompletten Verkauf der WOBA. 28.07.2005: Siedlung am Grazer Damm: Bewohner fürchten Mietsteigerungen. (Cerberus) 00.08.2005: Höllenhunde und Heuschrecken. (Cerberus) 04.08.2005: US-Fonds wollen BVG-Wohnungen. Noch mehr Privatisierungs-Chaos (3. Teil) — [Gesamt-Übersicht]
Höllenhunde wittern Blut
Nach dem Einstieg in den Berliner Wohnungsmarkt hofft Cerberus nun auch auf Profit im Blutplasmageschäft [Ed: und ab 2007 auch im Autogeschäft].
Aus: Mieter-Echo, Berlin, Nr. 308, Februar 2005, Seite ?? (Titel) von HERMANN WERLE. [Original]Die US-Fondsgesellschaft Cerberus ist emsig bemüht das Kapital ihrer Anleger Gewinn bringend anzulegen. Im Dezember erwarb sie neben der Blutplasmasparte der Bayer-AG diverse Wohnungsbestände im Norden der Republik. Auch in Berlin war der Fonds weiter aktiv und trimmt die von ihm im Sommer 2004 erworbene GSW auf Effizienz und Wachstum.
Schlag auf Schlag geht es bei den Höllenhunden. Allein im Dezember erwarb der Fonds Bestände in Wilhelmshaven und Hannover. Die Jade Wohnungsbaugesellschaft war bereits im Jahr 2000 privatisiert worden und ging nun von einer Tochtergesellschaft der Deutschen Bank in das Eigentum des Cerberus-Fonds über. Stillschweigen wurde über den Kaufpreis der rund 7500 Wohnungen in Wilhelmshaven ebenso vereinbart wie bei dem Deal mit 2400 Wohnungen der GBH Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover. Zuvor hatten die Höllenhunde bereits ca. 1500 Wohn- und Geschäftseinheiten von einer Privatperson in Berlin übernommen sowie 2085 Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft DEGEWO und weitere 567 der DEGEWO-Tochtergesellschaft KÖWOGE.
Zu Letzterem gab die Zeitschrift Grundeigentum den Hinweis, dass sich "Berliner Abgeordnete, der Rechnungshof und vielleicht noch ein paar andere Institutionen" diesen Vorgang einmal genauer ansehen sollten: "Es gab dafür keine Ausschreibung, die diesen Namen verdient, sondern eine Art freihändiges Verfahren, bei dem nur 6 vorher ausgewählte Bieter zugelassen waren. Beispielsweise durfte die Apellas, eine Gesellschaft aus dem Umfeld des Milliardärs George Soros, die im Rennen um die GSW nur ganz knapp gescheitert war, merkwürdigerweise kein Angebot abgeben – gerüchteweise hat sie das trotzdem getan und angeblich mehr geboten als Cerberus." Das Verfahren provoziere also Fragen an die DEGEWO-Vorstände Thies-Martin Brandt und Frank Bielka. Außerdem, so das Grundeigentum dürfe es als sicher gelten, "dass es genug Leute gibt, die genau beobachten, ob wer möglicherweise wo wieder als Berater auftaucht."
Das Cerberus/GSW-Management signalisiert schon heute großes Interesse an weiteren Zukäufen, soll der GSW-Bestand in den nächsten Jahren doch auf über 100.000 Wohnungen erweitert werden. Die oben erwähnten neu erstandenen Wohnungen werden überwiegend in die GSW integriert, die durch die Zusammenführung von Verwaltungen und Servicestellen beträchtliche Einsparungspotenziale erzielen kann. In groben Zügen ist die Geschäftsidee der Investoren damit umrissen: Wachstum und Effizienz.
Das Asset Management gehört zu den zentralen Finanzdienstleistungen und beinhaltet die Verwaltung bedeutender institutioneller in- und ausländischer Ver- mögen.
PORTFOLIO MANAGEMENT
Es dient der optimalen Ausbalancierung bestehender Wertpapierbestände zwischen Risiko und Rendite. Die Rendite bezeichnet die erzielte Verzinsung des ein- gesetzten Kapitals in einer Abrechnungsperiode, z. B. einem Geschäftsjahr. Sie ist der Maßstab zur Messung der Performance einer Investition. Für ein Immobilieninvestment gilt der Bestand der Immobilien dementsprechend als Portfolio und die Optimierung der Performance bedeutet ganz schlicht Profit-Maximierung.Zur Umsetzung dieser Idee wurde die Zahl der GSW-Beschäftigten in den letzten 3 Jahren um über 200 reduziert und die Geschäftsführung indes um 4 Managementprofis erweitert. Die bisherigen Chefs Heinz Wirries und Volker Esche erhielten kürzlich mit Hermann J. Winkler, Richard M. Banks, Hans-Ulrich Sutter und Thomas Zinnöcker hochdotierte Verstärkung. Mit Hans-Ulrich Sutter übernimmt ein früherer Coca-Cola Manager die Bereiche Controlling und Finanzen der GSW und der frühere Geschäftsführer der Deutschen Telekom Immobilien, Thomas Zinnöcker, wurde zum 01.12.2004 neuer Vorsitzender der Geschäftsführung. Zinnöcker gehört zu den ausgewiesenen "Prozessoptimierern", die mit Hilfe von Peitsche und Stoppuhr das so genannte "Lean Management", d. h. schlanke Verwaltungsstrukturen, durchsetzen. Erhöhte Arbeitsdichte bei gleichzeitig wachsendem Kostendruck sowie erhöhter Kontrolle der Arbeitsergebnisse der einzelnen Mitarbeiter/innen sollen helfen, die Gewinne aus dem Geschäft mit Wohnraum stärker sprudeln zu lassen.
Talsohle im Mietpreisniveau durchschritten
Gewinnsteigernd soll außerdem die Forcierung der Mieterprivatisierung wirken. Eigens dafür wurde im Dezember 2003 der Internetservice "www.easywohnkauf.de" eingerichtet, der damit wirbt, als Rundumservice die komplette Abwicklung wie Kauf, Finanzierung und Verwaltung aus einer Hand – der GSW – anzubieten, wobei der Kunde ein richtiges Stück Berlin erwerben würde. "Bei easywohnkauf investiert der Kunde in keine abstrakte Geldanlage, sondern in ein handfestes Stück Hauptstadt."Den größten Anreiz zum Erwerb einer Eigentumswohnung stellen Mieterhöhungen dar, wie die Financial Times Deutschland kürzlich erläuterte. Denn auch wenn bei der Privatisierung kommunaler Wohnungsgesellschaften Sozialklauseln festgeschrieben würden, "kalkulieren die Investoren damit, im Schnitt 20 % der Wohnungen verkaufen zu können. Dabei gilt: Je energischer die Mieten angehoben werden, desto attraktiver wird die Alternative 'Kaufen'."
Und das sieht der neue GSW-Vorsitzende nicht anders. Gegenüber der Morgenpost äußerte Thomas Zinnöcker am 06.01.2005 unter der beruhigenden Überschrift "Keine Angst vor Investoren", dass die GSW als reiner Bestandshalter von günstigem Mietwohnraum ausgedient hätte. Asset Management und Portfolio-Entwicklung seien nur zwei Stichworte. Die Mieten, so der GSW-Chef, seien für eine Metropole wie Berlin vergleichsweise günstig, er sei aber der Meinung, "dass wir die Talsohle im Mietpreisniveau bereits durchschritten haben und mittel- bis langfristig wieder steigende Mieten sehen werden." Und da die GSW im vergangenen Jahr nur knapp 400 Wohnungen an Mieter verkauft hätte, gelte es, diese Quote deutlich zu erhöhen.
Zur Erinnerung sei an dieser Stelle nur kurz an einen Passus erinnert, den die Senatsverwaltung für Finanzen in ihrer Presseerklärung vom 25.05.2004 zum Verkauf der GSW betont hatte: "Das Konsortium verpflichtet sich, die sozial- und wohnungspolitischen Ziele der GSW fortzuführen. Insbesondere wird weiterhin breiten Schichten der Bevölkerung preiswerter Wohnraum zur Verfügung gestellt, darunter kinderreichen Familien, alleinerziehenden Elternteilen, Schwerbehinderten, älteren Menschen und ausländischen Familien." Das klingt zwar gar nicht übel, hat aber unter Berücksichtigung der Ausführungen Zinnöckers offensichtlich keine verpflichtende Wirkung.
Gerade die hier aufgeführten Personengruppen geraten durch steigende Mieten im Zusammenspiel mit der "Hartz-Reformpolitik" unter zunehmenden Druck, in preiswerteren Wohnraum umziehen zu müssen, da sie häufig auf staatliche Transferleistungen angewiesen sind. So widersprach Finanzsenator Sarrazin Anfang Januar umgehend der Überlegung von Sozialsenatorin Knake-Werner, Umzüge für einen verlängerten Zeitraum weitestgehend auszuschließen, die bei strenger Auslegung der Angemessenheitskriterien für Wohnraum nach Hartz IV unumgänglich sind.
Blutplasma statt Miete
Doch auch die Belastung für die öffentlichen Haushalte steigt mit der Entwicklung der Mieten, wie Hans-Georg Lorentz erklärt. Die Zahl der Empfänger/innen von Wohngeld und Sozialhilfe sei in den letzten Jahren gestiegen und mit dem Ansteigen der Mieten würden natürlich auch die Ausgaben für diese Leistungen steigen "und Senator Sarrazin erzählt uns dann, dass die Stadt ein Ausgabenproblem hat – und will die Leistungen kürzen. Aber dafür, wie diese Ausgaben zu Stande kommen, interessiert sich Senator Sarrazin nicht. Und die SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus gerät in den Sog aus Ignoranz und Arroganz."Ganz so arrogant dürfen sich aber nicht alle geben. Wenn es für die Mieter/innen der GSW ganz haarig wird, können sie sich neuerdings an eine altbekannte Sozialdemokratin wenden. Frau Ingrid Stahmer hat sich einen kleinen Honorarvertrag bei den Höllenhunden gesichert. "Sie wollten etwas Soziales tun für die Stadt, in der sie eine so große Wohnungsbaugesellschaft erworben haben", klärt uns die frühere Bürgermeisterin und Senatorin in der Berliner Zeitung über die ethischen Prinzipien des Cerberus Fonds auf. "Dabei haben sie mich gefragt, ob ich eine Funktion als Ombudsfrau annehmen würde." Wer an der monatlichen Mieter-Sprechstunde mit der rührigen Dame teilnehmen möchte, sollte sich zuvor anmelden. Mit etwas Glück – in der Regel ist nur der Anrufbeantworter des "Qualitätsteams der GSW" zu erreichen – sollte das unter der Telefonnummer: 2534-1432 möglich sein.
Eventuell ergeben sich durch die vielseitigen Geschäftstätigkeiten des US-Fonds aber auch ganz neue Möglichkeiten für GSW-Mieter/innen. So könnten Mietrückstände durch Blutplasmaspenden zu kompensieren sein oder im Falle von mietsteigerungsbedingter Blutarmut bietet die Geschäftsstelle der GSW Blutplasma-Rationen zum Vorzugspreis — Frau Stahmer könnte das ja mal prüfen.
Protest erfolgreich
Lichterfelde: Mieterhöhungen: GSW lenkt ein und will Bescheide prüfen
Aus: Berliner Morgenpost, 10. März 2005, Seite ?? (Bezirke). [Original]BERLIN-LICHTERFELDE (kla). Die Anzeige klang gut: Drei-Zimmer-Dachgeschoßwohnung mit kleiner Terrasse in ruhiger Grünlage, 605 Euro Kaltmiete - genau das hatten Eric und Verena Flemming gesucht. Vor eineinhalb Jahren zogen sie in die GSW-Siedlung in Lichterfelde zwischen Bürgipfad und Jenbacher Weg. Sie und ihr Sohn Silas (15 Monate) fühlen sich am Stadtrand wohl und wollen überhaupt nicht mehr weg. Ein Brief von der GSW zerstörte jetzt diese Illusion. "Die bisher verlangte Miete liegt unter der Vergleichsmiete", heißt es darin lapidar. 121 Euro soll die Familie vom 1. Mai an mehr zahlen. "Dann müssen wir ausziehen", sagt Verena Flemming. Mit den Betriebskosten kämen sie auf fast 1000 Euro. Das ist für den Beamten und die Rechtsanwaltsgehilfin eindeutig zu viel.
Die Stimmung unter den Mietern der Siedlung ist aufgeheizt. Fast alle Bewohner der 14 Mehrfamilienhäuser, die 1995 über den 2. Förderweg als Mustersiedlung für neues vorstädtisches Wohnen entstanden sind, haben eine Mieterhöhung von bis zu 20 Prozent erhalten. Das will hier keiner hinnehmen. Für die meisten ist damit die Schmerzgrenze erreicht. Volker Esche, Geschäftsführer der GSW, beharrt darauf, "daß die Mieterhöhung rechtens ist". Der Mietspiegel gebe diese Erhöhung für die Siedlung her, seit die Förderung vom Land Berlin abgebaut wurde. Allerdings, so räumt Esche ein, könnte die zuständige Geschäftstelle im Südwesten "über das Ziel hinausgeschossen sein". "Es ist nicht unser Ziel, mit exorbitanten Mieten eine Fluktuationswelle auszulösen", so Esche. Deshalb habe er veranlaßt, daß alle Bescheide überprüft werden. [mehr]
C E R B E R U S M A C H T K A S S EMieterhöhung für Siedlung zurückgezogen
Morgenpost-Leseranwalt: Fehlerhafte Bescheide der GSW in Lichterfelde
Aus: Berliner Morgenpost, 29. März 2005, Seite ?? (Berlin). [Original]BERLIN-LICHTERFELDE (kla). Die Mieter der GSW-Siedlung in Lichterfelde zwischen Bürgipfad und Jenbacher Weg waren geschockt: Ohne Vorankündigung hatten die Bewohner der 14 Mehrfamilienhäuser, die 1995 über den 2. Förderweg als Mustersiedlung für neues vorstädtisches Wohnen errichtet wurden, eine Mieterhöhung von 20 Prozent im Briefkasten. "Dann müssen wir ausziehen", sagte Verena Flemming. Fast 1000 Euro Miete warm war zuviel für die junge Familie mit einem 15 Monate alten Sohn.
Auf Nachfrage bei der Wohnungsbaugesellschaft bekamen die Mieter zu hören, daß der Mietspiegel diese Erhöhung zulasse. Außerdem sei sie erlaubt, weil die Förderung vom Land Berlin abgebaut wird. Keiner der Betroffenen konnte das verstehen: "Unsere Wohnungen haben die einfachste Ausstattung – Linoleumboden, Gasherd und sichtbare Heizungsrohre", beschwerte sich Christa Fritz, Sprecherin der Mietergemeinschaft. Wie könne es sein, daß die Wohnungen laut Mietspiegel zu den Luxuswohnungen zählen sollen? Fritz wandte sich an die Berliner Morgenpost und bat um Hilfe.
Eine erste Nachfrage beim Berliner Mieterverein ließ bereits Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Erhöhung aufkommen. Das sei eine Falle, warnte Geschäftsführer Hartmann Vetter. Ohne sich die Gegebenheiten vor Ort anzusehen, werde versucht, die maximal mögliche Erhöhung durchzusetzen. Diese Vermutung wurde von Volker Esche, Geschäftsführer der GSW, nicht bestritten. Man sei vielleicht in der Siedlung über das Ziel hinausgeschossen und werde die Bescheide prüfen, lenkte er ein.
Kurz darauf erhielten die Mieter einen Brief mit der Information, daß aufgrund einer technischen Panne eine falsche Mieterhöhung rausgegangen sei. Es folgte ein neuer Bescheid über die übliche Mietanpassung, die alle 15 Monate möglich ist. Allerdings war diesmal das Datum falsch: Sollte die erste Mieterhöhung von 20 Prozent ab 1. Mai gelten, waren die neuen Bescheide schon ab 1. April gültig. Eine erneute Panne, gab die GSW-Pressestelle zu. Man habe sich so sehr auf die Korrektur der Miete konzentriert, daß dabei das falsche Datum rausgegangen sei.
Das war aber noch nicht alles. 51 Cent pro Quadratmeter sollten die Mieter jetzt mehr zahlen. In manchen Mietverträgen war aber noch von einer regelmäßigen Mietanpassung von 51 Pfennig die Rede. Stimmte also auch nicht. Wieder rief die Morgenpost bei der GSW an. Dort versprach man, das zu überprüfen.
Wenig später kam dann, die für die Mieter erlösende Nachricht von der GSW: Die Mieterhöhung wird komplett zurückgezogen. "Wir werden hier ein großes Fest feiern", freut sich Christa Fritz stellvertretend für alle anderen Mieter. Eigentlich wollten sie doch alle nichts anderes, als im grünen Zipfel am Stadtrand wohnen zu bleiben. [mehr]
E R F O L G R E I C H E R P R O T E S TGSW verkauft Wohnungen an Mieter
Den Bewohnern wird ein preisgünstiges Vorkaufsrecht eingeräumt / Kündigungsschutz bei Erwerb durch Dritte.
Aus: Berliner Morgenpost, 20. April 2005, Seite ?? (Berlin) von ROBERT UMMEN und GUNTRAM DOELFS. [Zum Artikel]
C E R B E R U S M A C H T K A S S EGSW nimmt Mieterhöhungen zurück
Bis zu 20 Prozent Mieterhöhung zum 1. Mai 2005: Die Mieter der Siedlung zwischen Bürgipfad und Jenbacher Weg in Lichterfelde trauten ihren Augen nicht, als sie ein entsprechendes Schreiben ihres Vermieters, der Wohnungsbaugesellschaft GSW, in den Händen hielten
Aus: Mieter-Magazin – Nr. 5/2005, Berlin, Mai 2005, Seite ?? (Panorama) von VOLKER WARTMANN. [Original]Die GSW rechtfertigte die Mieterhöhung damit, dass diese innerhalb der Mietspiegelgrenzen liege. Betroffen waren nach Angaben des Wohnungsunternehmens 14 Mehrfamilienhäuser, die Mitte der 90er Jahre über den Zweiten Förderweg als Mustersiedlung für vorstädtisches Wohnen gebaut worden waren.
In diesem Förderprogramm sind bereits regelmäßige Mieterhöhungen vertraglich vereinbart. Für eine zusätzliche Mieterhöhung gab es insofern keine Grundlage. Nach Protesten der Mieter, die vom Berliner Mieterverein (BMV) unterstützt wurden, hat die GSW die Mieterhöhungen mittlerweile zurückgezogen. "Den Mieterhöhungen lag ein technisches Versehen von unserer Seite zu Grunde", sagt GSW-Pressesprecherin Anja Blaschke.
K A P I T A L I S M U S - K R I T I KGSW verkauft 4500 Wohnungen in Spandau und Wedding
Ausschreibung für Paketgeschäft läuft: Große Resonanz von Finanzinvestoren / Berliner Senat ist über Vorhaben informiert
Aus: Berliner Morgenpost, 4. Mai 2005, Seite ?? (Titelseite) von ROBERT UMMEN. [Zum Artikel]
C E R B E R U S M A C H T K A S S EMieterbund warnt vor Ausverkauf von Wohnungen
Der Deutsche Mieterbund warnt davor, dass sozial schwache Familien in Deutschland ihre Unterkunft verlieren könnten. Kommunen und Länder müssten damit aufhören, ihre Wohnungsgesellschaften an Finanz-Investoren [die kein Interesse an den Mietern haben] zu "verramschen".
Aus: Spiegel Online – 17. Mai 2005, 20.28 Uhr MESZ (nur elektronisch publiziert). [Original]BERLIN. Mieterbund-Präsidentin Anke Fuchs appellierte vor allem an die Kommunen, ihrer aktuellen Haushaltsprobleme nicht durch weiteren "Ausverkauf" von Wohnanlagen lösen zu wollen. "Wir brauchen im Gegenteil bezahlbaren Wohnraum, für Arbeitslose, Rentner und zum Teil sogar für Normalverdiener", sagte Fuchs. Bund, Länder und Gemeinden
hätten in den vergangenen 5 Jahren weit mehr als 600.000 Wohnungen an Investoren verkauft. "Damit muss jetzt Schluss sein. Wir werden die Trompete blasen müssen, um das Thema auf die Tagesordnung zu setzen."
„Wohnungen sind keine Ware — sie sind ein Sozialgut.“
Weisheit der betroffenen Mieter.
Fuchs: Das sind doch nur "Machenschaften"
Dies will der Mieterbund vor allem am kommenden Freitag [20.5.2005] beim Mietertag in der Kieler Ostseehalle tun, zu dem sich Bundeskanzler Gerhard Schröder (SPD) angesagt hat. "Jetzt haben wir eine Chance, politisch gegen diese Machenschaften vorzugehen", sagte Fuchs mit Blick auf die von SPD-Chef Franz Müntefering ausgelöste Diskussion über Unternehmerverantwortung [Stichwort: „Heuschrecken“]. Schon jetzt sei die Zahl der Sozialwohnungen von 4 Millionen in den siebziger Jahren auf nur noch 1,8 Millionen gesunken.In den meisten Fällen sei zu erwarten, dass die internationalen Neueigentümer – oft begleitet von gewissen Modernisierungsarbeiten – nach einer Übergangszeit die Mieten mindestens um 4 % [Ed: sogar 32 %!] heraufsetzten und später in Eigentum umwandelten oder an neue Investoren verkauften, betonte Fuchs. Als beispielhaft für die Mieter nannte sie den Verkauf der Wohnungsgesellschaft GAGFAH mit 82.000 Wohnungen durch die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) an den US-Finanzinvestor Fortress für 2,1 Milliarden Euro.
Sie vertreiben uns aus unserem Paradies
Wohnungsbaugesellschaft [GSW] verkauft Mietergärten und kündigt alteingesessenen Pächtern / [Ed: Cerberus macht Kasse auf Kosten alter Menschen].
Aus: B.Z., Berlin, 19. Mai 2005, Seite 13 (Berlin) mit 2 Fotos: „Rolf Hoenerkopff, 69, und seine Frau Helga, 72, verlieren nach 30 Jahren ihren Platz im Paradies“ und „Auch Edith Leitmeier, 68, ist von der Kündigung bedroht“ [Ed: die B.Z. ist Berlins größte (Boulevard-) Zeitung]. [Original]WEDDING (bebe). Eine grüne Oase im Hinterhof der Togostraße. Am Zaun ranken Kletterrosen, Fliederduft erfüllt die Luft.
Der Garten von Helga, 72, und Rolf Hoenerkopff, 69, ist ein kleines Paradies. Seit 30 Jahren pflegen sie die 200 Quadratmeter. Jetzt kam die Kündigung. „Da der von Ihnen gepachtete Garten bereits verkauft ist, wären wir sehr daran interessiert, einen Aufhebungsvertrag mit ihnen abzuschließen. Vorsorglich kündigen wir zum 01.10.05“. Die Hoenerkopffs sind geschockt. „Der Garten ist unser Leben“.
Auch Rentnerin Edith Leitmeier, 68, rechnet jeden Tag mit der Kündigung. „Das tut so weh“, sagt sie.
Wieso werden die Laubenpieper aus ihrem Paradies geworfen? Die Wohnanlage zwischen Togo-, Otawi- und Afrikanischer Straße mit 65 Mietergärten im Hof gehört der VVG (Vermögens- und Vetriebsgesellschaft der GSW). „Wir wollen die Wohnungen verkaufen Viele potentielle Käufer sind aber nur interessiert, wenn sie einen Mietergarten kriegen“, so GSW-Sprecher Sascha Krieger. 38 Härten sind schon verkauft.
„Vorrangig werden Pächter gekündigt, die nicht zur Wohnanlage gehören.“ So wie Familie Hoenerkopff: „Wir hätten unseren Garten auch gern gekauft, aber uns hat niemand gefragt.“ [Ed: denn offensichtlich hatte Berlins rot-roter Senat dieses 2004 beim Verkauf der GSW doch nicht festgeschrieben (der Kaufvertrag wurde ja noch immer nicht offengelegt) – die praktizierte Mieterunfreundlichkeit der Cerberus-GSW könnte dem Senat bei der Wahl im Jahr 2006 schwer auf die Füße fallen...].
B E R L I N E R M I E T E R G E M E I N S C H A F T E.V.Die neuen Hausherren
Anglo-amerikanische Firmen investieren in den deutschen Wohnungsmarkt. Sie finden niedrige Preise und ein riesiges Angebot vor. Die nächsten Übernahmen sind geplant.
Aus: Die Welt, Berlin, 22. Mai 2005, Seite ?? (xxx) von ULRICH MACHOLD. [Original]BERLIN (welt.de). Geld macht schnell. Eigentlich, so hatte man vorher verlauten lassen, wollte der Energiekonzern Eon seine Immobilientochter Viterra erst nach der Landtagswahl in Nordrhein-Westfalen verkaufen. So sollte politischen Verwerfungen vorgebeugt werden, die es bei dem Verkauf von 152.000 Wohnungen mit mehr als 300.000 Mietern durchaus hätte geben können. Am Dienstag dann hatte der Mammon über das Kalkül gesiegt: Eon verkaufte Viterra an das britische Beteiligungs-Unternehmen (Private Equity) Terra Firma. Für 7 Milliarden Euro. Ein Rekordpreis.
Der Viterra-Verkauf war dabei nur das jüngste und bisher größte Geschäft dieser Art – und sicher nicht das letzte. Seit 5 Jahren kaufen vor allem anglo-amerikanische Finanzinvestoren im großen Stil deutsche Wohnimmobilien. Neben günstigen Quadratmeterpreisen lockt die Fonds dabei ein ausgeklügeltes Geschäftsmodell, das Verluste auf Jahre hinaus praktisch ausschließt. Und trotz gelegentlichen Unbehagens der Mietervereine sind auch die Erfahrungen der Bewohner mit den neuen Hausherren ziemlich positiv.
Mittlerweile gehören den Investoren 3 Prozent aller deutschen Mietwohnungen. Knapp 1,3 Millionen Menschen wohnen damit quasi zur Untermiete bei den von SPD-Chef Franz Müntefering gern als "Heuschrecken" titulierten Anlegern. "Private-Equity hat in Deutschland noch Aufholpotential, das betrifft auch den Wohnungsmarkt", sagt Tobias Just, Immobilienspezialist bei der Deutschen Bank. "Wir haben da noch lange nicht alles gesehen."
Terra Firma war von Anfang an dabei. Schon im Jahr 2000 erwarb das Unternehmen des Ex-Investmentbankers Guy Hands mit der Tochterfirma Deutsche Annington 64.000 ehemalige Eisenbahnerwohnungen der öffentlichen Hand. Mit Viterra besitzt sie nun rund 230.000 Einheiten und ist der größte Betreiber von Wohnimmobilien in Deutschland. Der Investor Cerberus bezahlte zuvor 2,1 Milliarden Euro für 67.500 Wohnungen der Berliner Wohnungsbaugesellschaft GSW, dem amerikanischen Fonds Fortress waren 80.000 Wohnungen 3,5 Milliarden wert. Insgesamt wechselten auf diese Weise 600.000 Wohnungen den Besitzer.
Das Geschäftsmodell ist dabei fast immer das gleiche: Mit nur 10 bis 20 Prozent Eigenkapital und riesigen Kreditlinien kaufen die Fonds Pakete vermieteter und qualitativ mittelmäßiger Wohnungen gleichsam zum Großhandelspreis ein. Diese werden, falls nötig, modernisiert und dann den Mietern zum Kauf angeboten. Der Preis liegt dabei meist knapp unter dem Marktpreis, damit aber häufig noch doppelt so hoch wie die beim Einkauf bezahlte Summe.
Der Clou daran ist, daß die durch die Mietzahlungen erwirtschaftete Rendite normalerweise nur die Zinsen für das geliehene Fremdkapital deckt. Der Profit kommt über den Verkauf zustande. Alles, was sich an Einsparungen noch herauskitzeln läßt, ist ein Bonus. Außerdem gibt es durch dieses Geschäftsmodell kaum einen Zwang, die Mieten der Wohnungen schnell stark zu erhöhen - obgleich kaum einer der Investoren auf Steigerungen im Rahmen der Marktentwicklung verzichtet.
"Seit 2001 hat das bei uns sehr gut geklappt, auch wenn viele Kritiker nicht daran geglaubt haben", sagt Terra-Firma-Deutschlandchef David Pascall. Und das sei auch nicht überraschend. "Ich habe in den 1980ern in Großbritannien mit Margaret Thatcher zusammengearbeitet und ehemalige Sozialwohnungen an die Mieter verkauft", so Pascall. "Das hat funktioniert. Warum hätte es in Deutschland also nicht funktionieren sollen?"
In den vergangenen 4 Jahren hat Terra Firma zusammen mit der Deutschen Annington so bereits mehr als 10.000 Wohnungen an den Mann gebracht. Wieviel Pascall und Chef Guy Hands dabei genau verdienten, wollen sie nicht sagen. "Aber unsere Investoren legen ihr Geld für 10 Jahre bei uns an", so Pascall. "Sie können davon ausgehen, daß sie eine durchschnittliche Rendite von 20 Prozent pro Jahr erwarten." Langfristig würde seine Gesellschaft arbeiten: "Deshalb sind wir auch keine Heuschrecken."
Langfristig ist auch nicht abzusehen, daß der Immobilienhunger der Ausländer ein Ende haben könnte. Weil viele andere europäische Märkte in der Vergangenheit stark an Wert gewonnen haben, steigt dort auch das Abwärtsrisiko, was über sinkende Mieterträge direkt das fremdfinanzierte Geschäftsmodell der Fonds bedroht. In Deutschland sind die Preise so niedrig, daß es kaum noch weiter nach unten gehen kann.
Deshalb rüsten sich die Investoren für kommende Deals. Fortress schloß gerade einen neuen Fonds, der zusammen mit den üblichen Kreditlinien Anlagen von bis zu acht Milliarden Euro erlauben dürfte. Die Dresdner WOBA und die NILEG in Norddeutschland mit zusammen fast 80.000 Wohnungen stehen bereits zum Verkauf. Bei letzterer ist auch Terra Firma laut David Pascall "mit im Rennen". Insgesamt, so schätzt die Deutsche Bank, sollten bis zum Jahr 2010 mindestens 850.000 weitere Wohnungen die Besitzer wechseln. Selbst dann verfüge die öffentliche Hand aber immer noch über 4 Millionen weitere, die sie zu Geld machen könne.
Den Mietern der Wohnungen scheint der neue Trend bislang wenig geschadet zu haben. Trotz der üblichen Mißtrauensreaktionen bei Privatisierungen im großen Stil machten die meisten Investoren bislang höchstens durch Investitionen von sich reden. So installierte Lonestar in Berlin-Marzahn Hausmeister, High-Speed-Internetzugänge und Mietergärten.
Vor den unerfreulicheren Ideen der neuen Besitzer schützt zudem das deutsche Mietrecht, gegen das sich selbst der hochregulierte Arbeitsmarkt wie eine Spielart des Raubtierkapitalismus ausnimmt. Dazu kommen allerlei Sozialregeln und Selbstverpflichtungen, die die Investoren beim Kauf vereinbaren. So versuchte die Berliner GSW sich erst kürzlich an einer Mieterhöhung und scheiterte.
Das sehen sogar Mietervertreter. Wettert Anke Fuchs, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, sonst gegen die "Ausverkaufspolitik", klingt das nun anders. "Wir stehen diesen Investoren zunächst neutral gegenüber", sagt Fuchs. "Bislang hat es keine großen Verstöße gegen das Mietrecht gegeben." Man sei aber gegen Verkäufe der öffentlichen Hand, um so billigen Wohnraum zu erhalten. "Unsere Aufforderungen an die Kommunen ist: "Behaltet eure Wohnungen."" Sie dürfte ungehört bleiben.
1 J A H R C E R B E R U S - G S WEin Jahr nach dem Verkauf der GSW
Aus: Berliner MieterGemeinschaft e.V., 26. Mai 2005, ??.?? Uhr MESZ (Presseerklärung). [Original]Vor genau einem Jahr, am 27.5.2004, wurde der Vertrag über den Verkauf der GSW an Cerberus/Whitehall u. a. unterschrieben. Eine erste Bilanz verdeutlicht die Verwertungsstrategie und die Folgen für die Mieter.
Der Gesamtbestand wird organisatorisch in Einzelteile zerlegt und nach und nach an kleinere Wohnungsverwertungsunternehmen veräußert.
In den ca. 1.500 Wohnungen umfassenden Blöcken rund um den Grazer Platz ist der Erwerber, die Vivacon AG, zur Zeit dabei, die Mietwohnungen für die Umwandlung in Eigentumswohnungen und ihren anschließenden Verkauf aufzubereiten. Zu diesem Zwecke sollen mietpreissteigernde Modernisierungen durchgeführt werden, u. a. durch Anbau von Balkonen.
Die Maßnahmen werden von Mietern abgelehnt, weil sie nicht sinnvoll und vor allem auch nicht bezahlbar sind. Einen kleinen Umfrage der Berliner MieterGemeinschaft zufolge sind in der Siedlung nur 27 % der Mieter berufstätig, fast die Hälfte lebt von kleinen Renten oder Pensionen und 15 % beziehen ALG II.
Das früher eher familiäre Verhältnis der zum überwiegenden Teil langjährigen Mieter zur GSW, die die Bestände noch verwaltet, hat sich radikal verändert. Die Mieter fühlen sich durch sofortige gerichtliche Klageandrohungen unter Druck gesetzt, erleiden eine repressive Verschlechterung des Wohnklimas durch eine Vielzahl von Verboten (früher akzeptierte Satellitenschüsseln, Tierhaltung usw.) und beklagen die mangelnde Erreichbarkeit der Verwaltung.
Die Mieter organisieren sich und werden von der Berliner MieterGemeinschaft unterstützt. Weitere Informationen: Joachim Oellerich, Telefon: 21 00 25 84.
H Ü T T E N W E G S I E D L U N G„Cerberus schlachtet die GSW aus“
Vor einem Jahr wurde die Berliner Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft (GSW) verkauft. Ein Gespräch mit Joachim Oellerich von der Berliner Mietergemeinschaft. .
Aus: Jungle World – Nr. 22/2005, 1. Juni 2005, Seite ?? (Small Talk). Interview: PAUL URBAN. [Original]Jungle World: Die Mietergemeinschaft kritisiert das Unternehmen Cerberus/Whitehall, das die GSW übernommen hat. Warum?
Joachim Oellerich: Cerberus ist ein Private-Equity-Unternehmen. Es hat damals für 400 Millionen Euro die GSW übernommen und schlachtet sie jetzt aus. Private-Equity-Unternehmen kaufen in der Regel verschuldete Unternehmen auf, nicht nur Wohnungsbaugesellschaften, und verkaufen sie dann in Einzelteilen weiter. Das betreiben sie seit einiger Zeit sehr erfolgreich, das fing aber schon in den sechziger Jahren an.
Nun sieht man anhand der GSW, was da passiert. Auf der einen Seite haben sie bereits große Bestände weiterverkauft, etwa an die Vivacon AG, und die bemüht sich jetzt, die Mietwohnungen auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen vorzubereiten, indem sie Modernisierungen durchführt, die den Mietern nichts nützen, aber die Mieten erhöhen und später den Kaufpreis. Sie warten darauf, dass sie die Wohnungen an Anleger verkaufen können.
Jungle World: Was bedeutet das konkret für die Mieter?
Joachim Oellerich: Die Interessen sind entgegengesetzt. Die Siedlung am Grazer Damm etwa zeichnet sich durch sehr lange Wohnzeiten aus. Etliche Mieter wohnen da seit über 30 Jahren. Viele sind Rentner oder Bezieher von Arbeitslosengeld II. Wenn da die Miete um 1 Euro pro Quadratmeter erhöht würde, fielen viele bereits aus den Bemessungsgrenzen für das Arbeitslosengeld II heraus.
Jungle World: Sie kritisieren auch eine „Verschlechterung des Wohnklimas“. Was geschieht denn da?
Joachim Oellerich: Viele türkische Bewohner etwa haben Satellitenschüsseln montiert, und das schon seit Jahren. Plötzlich erhalten sie die Aufforderung, diese Schüsseln abzunehmen, mit der Begründung, sie seien nie genehmigt worden. Sie sind aber auch nie nicht genehmigt worden. Ein anderer Mieter etwa hat die Nachricht bekommen, sein Haustier abzugeben. Außerdem werden die Mieter aufgefordert, ihre Autos anders zu parken etc. Die Mieter haben sich bisher drei Mal getroffen, um sich dagegen zu organisieren. Das ist auch nötig. In Berlin sind inzwischen 150.000 Wohnungen an diese Private-Equity-Unternehmen verkauft worden.
S E N A T S - D U M M S C H W A T ZGrillen statt Heuschrecken
Bewohner der Alliiertenwohnungen am Hüttenweg wehren sich gegen Baupläne des neuen Eigentümers
Aus: Berliner Zeitung, 1. Juni 2005, Seite ?? (Berlin) von CLAUDIA FUCHS. [Original]BERLIN-DAHLEM. Möbelwagen sind in diesen Tagen keine Seltenheit in der Hüttenwegsiedlung. Viele Bewohner haben die einstigen Alliiertenwohnungen zwischen Hüttenweg und Clayallee bereits verlassen, andere haben gekündigt aus Angst vor der Zukunft.
Die 1.040 Wohnungen, die seit dem Abzug der Alliierten vom Bund verwaltet wurden, gehören mit dem heutigen Tag einem privaten Eigentümer – der Apellas Property Management GmbH. Und die will das aus 50 Häusern bestehende Ensemble baulich verändern. Die Wohnungen sollen saniert, Häuser mit Aufzügen und Balkonen ausgestattet und um eine weitere Etage aufgestockt werden. Außerdem sind 25 neue Häuser geplant.
Die Bewohner, die bereits im vergangenen Jahr eine 20-prozentige Mieterhöhung hinnehmen mussten, befürchten, dass sie ihre Wohnungen nach der Sanierung gar nicht mehr bezahlen können. Sie wollen keine weitere Etage, keine Neubauten und keine Vernichtung der Vegetation. Überall in der Siedlung hängen ihre selbst gemalten Protestplakate. "Das, was die Amerikaner hier hinterlassen haben, war ideal", sagt Ismail Kosan, der Vorsitzende des Hüttenweg- Vereins. Angesichts des hohen Leerstandes in Berlin verstehe er nicht, warum so viele neue Wohnungen entstehen sollen. "In Berlin gibt es allein 93.000 bezugsfähige Wohnungen", sagt Kosan.
Die Mieter wollen heute dem Stadtplanungsausschuss des Bezirksparlaments Steglitz-Zehlendorf eine Liste von Unterschriften übergeben. Sie fordern den Bezirk auf, sie bei ihren Bemühungen zu unterstützen. Er verstehe die Angst der Anwohner im Zusammenhang mit den Veränderungen, erklärte der Baustadtrat von Steglitz- Zehlendorf, Uwe Stäglin (SPD). Der Bezirk habe aber mit dem neuen Besitzer der Siedlung eine Lösung gefunden, die vertretbar sei. "Aus rechtlicher Sicht hat die Apellas Spielraum zu bauen", sagt Stäglin. Im Übrigen sei auch dem Bezirk an einer Siedlung gelegen, "die dauerhaft auf dem Wohnungsmarkt Akzeptanz findet". Balkone und Fahrstühle stellen einen Standard da, ohne den die Wohnungen schwer zu vermieten seien.
Ähnlich argumentiert die Apellas. "Die Investitionen von mehr als 150 Millionen Euro müssen sich natürlich rechnen", sagt Apellas- Sprecher Sascha Monath. Natürlich müssten für die Neubauten Bäume gefällt werden. "Aber wir werden auch massiv Neupflanzungen vornehmen." An dem parkähnlichen Charakter der Anlage werde sich nichts ändern. "97 Prozent der Grünflächen bleiben bestehen." [mehr]
Immobilien-Forum: Wohnungsverkauf wird fortgesetzt
[Ed: In Berlin ist die Botschaft des Deutschen Mieterbundes nicht angekommen]
Aus: Berliner Morgenpost, 9. Juni 2005, Seite ?? (Berlin). [Original]BERLIN (maw). Internationale Investmentgesellschaften haben den Berliner Wohnungsmarkt besonders im Fokus. Daß der Verkauf von städtischen Wohnungen für Mieter keine Nachteile bringen muß, habe sich bei der Wohnungsgesellschaft GSW gezeigt, die vor einem Jahr an den US-Investor Cerberus ging.
"Den Mietern ist nichts Schlimmes passiert", sagte Staatssekretärin Hella Dunger- Löper aus der Senatsverwaltung für Stadtverwaltung gestern abend [8.6.2005] auf dem Immobilien- Forum der Berliner Morgenpost [Ed: nichtwissend, was nun die GSW-Mieter tatsächlich vor Ort mit der GSW bei der Erledigung von Mieterbelangen (Reparaturen, Anfragen, Mietberechnung, ungerechtfertigte Mahnungen, Saumseligkeiten hoch Drei usw.) tagtäglich erleben...]. Die angestrebte Privatisierungsquote von 15 % sei in Berlin noch nicht erreicht, weshalb es auch künftig Verkäufe geben werde. [mehr]
P O L I T I K„Mieter sind unsere Kunden“ (Cerberus)
Dokumentiert: Die Stellungnahmen der Experten beim 2. Morgenpost-Immobilienforum.
Aus: Berliner Morgenpost, 11. Juni 2005, Seite ?? (Immobilien). [Original]BERLIN (maw). Der Wechsel von ganzen Wohnungspaketen aus öffentlichen in private Hände ist noch lange nicht beendet – weder auf Bundesebene noch in Berlin. Nach der GSW-Privatisierung sind dem Land noch 6 Gesellschaften verblieben, deren wirtschaftlichen Zustand IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick auf dem Morgenpost/Welt-"Immobilienforum" als "überwiegend marode" beschrieb.
Auch auf Investorenseite hat der Anlagedruck nicht nachgelassen: Cerberus und Co. sind nach wie vor auf der Suche nach lukrativen Wohnungspaketen. Deutsche Investoren laufen im Rennen um die besten Stücke hinterher, obwohl sie – wie etwa die Berliner Gesellschaft AMO – über Marktkenntnis und Wissen verfügen, um Wohnungsprivatisierungen rentabel umzusetzen. Im Folgenden dokumentieren wir die beim Immobilienforum vertretenen Standpunkte.
Hella Dunger-Löper, Staatssekretärin in der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Nach dem Verkauf der GSW an Cerberus könne sie keine außergewöhnliche Aufregung auf Berlins Wohnungsmarkt feststellen, sagte die Staatssekretärin. "In diesem Jahr wird es aber keinen Verkauf einer der uns verbliebenen sechs Gesellschaften geben." Deren Bilanzen seien im übrigen gar nicht so schlecht, wie oft behauptet werde; "einige sind ganz o.k., andere aber auch nicht".
An dem Ziel, 15 % der Wohnungsbestände an Mieter zu privatisieren, werde Berlin festhalten. "Das hat erst einmal Vorrang vor weiteren Paketverkäufen." Bislang liefen die Bemühungen um Mieter-Privatisierungen höchst schleppend. Ein Grund für Dunger-Löper, um bei den Privatinvestoren "abzugucken, was die besser machen als wir".
Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB): Binnen 5 Jahren haben Bund, Länder und Kommunen bundesweit mehr als 600.000 Wohnungen an verschiedene Investoren verkauft. "Damit muß Schluß sein", forderte Rips auf dem Immobilienforum, "die Ausverkaufspolitik öffentlicher und neuerdings auch privater Wohnungsunternehmen an ausländische Kapitalgesellschaften führt mittelfristig zu einem Verlust an preiswerten Wohnungsbeständen." Rips räumte allerdings ein, daß an der Mieterfront Ruhe herrsche. Der Verkauf von Wohnungen der öffentlichen Hand zeige seine Folgen aber nur schleichend und langfristig. Was Rips insbesondere in Berlin vermisse, sei eine "ehrliche Saldierung der Kosten". Zwar nehme der Senat über die Wohnungsverkäufe Geld ein, müsse aber auf der anderen Seite "öffentliche Interessen zurück kaufen".
Hiltrud Sprungala, Geschäftsführerin des Landesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen: Eine Bedrohung des Berliner Wohnungs-Marktes durch "Opportunity Fonds" kann die Verbandsfunktionärin nicht ausmachen: "Im Vergleich zu den rund 1,8 Millionen Wohneinheiten in Berlin macht die Privatisierungsquote nur einen geringen, ungefährlichen Prozentsatz aus." Es sei zu begrüßen, daß ausländisches Kapital in Berlin investiert werde. Das bringe Bewegung und Belebung in den Immobilienmarkt. Engpässe drohten bei der Versorgung mit Wohnungen gehobener Qualität in attraktiven Innenstadtlagen.
Ralph Winter, Deutschland-Chef des amerikanischen Opportunity-Fonds Cerberus: Die im Zusammenhang mit der Kapitalismus-Kritik aufgekommenen Vorwürfe der reinen Profitgier wies Winter zurück. "Die Übernahme der Berliner Wohnungsgesellschaft GSW ist ein langfristiges Engagement", sagte er. Eine Zerschlagung der Gesellschaft sei nicht geplant. Vielmehr seien weitere Investitionen in Zukäufe und in die eigenen Bestände vorgesehen. "Die GSW war ein Wohnungsunternehmen und ist das immer noch – nur etwas besser gemanagt." [Ed: die Mieter-Erfahrung allein aus 2004/05 zeigt völlig anderes: absolut unfähig gemanagt, noch nicht mal die Buchhaltung funktioniert einwandfrei. Wie mag nur deren Steuererklärung aussehen...]
Man müsse jeden Investor an dem messen, was er tue, sagte Winter, und versteckte die Taten seines Unternehmens nicht: In die Wohnungen werde investiert, was zweifellos auch den Mietern zugute komme. Man werde Möglichkeiten suchen und finden, die den Mietern das Wohnen bei der GSW komfortabler und angenehmer mache: "Unsere Mieter werden künftig unsere Kunden." [Ed: Aha...]
Das Engagement seines Unternehmens gerade in Berlin begründet Ralph Winter so: "Die Preise auf den deutschen Wohnungsmärkten sind derzeit so niedrig, daß im Fall des Weiterverkaufs von Wohnungen ordentliche Gewinne winken." Auch bei den Mieten gebe es Spielraum nach oben. Zudem biete das niedrige Zinsniveau günstige Bedingungen für die Refinanzierung des milliardenschweren Deals.
W O B A E R H A L T E N !REITs-Klima unter deutschen Dächern
Werkswohnungen und gemeinnützige Wohnungen gehen en gros an ausländische Finanzinvestoren. Damit wird ein Kernbestand des sozialen Wohnungsbaus in Deutschland verkauft. Mieter und Beschäftigte sind in Sorge.
Hinweis auf: Hans-Böckler-Stiftung, Juli 2005 (4 Seiten) von ALEXANDRA KRIEGER. [Zum Dokument]
C E R B E R U S M A C H T E K A S S EDresden beschließt kompletten Verkauf der WOBA
Am 14. Juli 2005 hat der Stadtrat der sächsischen Landeshauptstadt Dresden mehrheitlich einen 100-prozentigen Verkauf der Wohnungsbaugesellschaft WOBA Dresden GmbH und damit von rund 50.000 Wohnungen beschlossen. Daraufhin starteten Mieter zusammen mit dem Mieterverein Dresden, DGB, Verdi, Bürger für Dresden, Bündnis 90/Die Grünen und der örtlichen SPD eine Bürgerinitiative, die inzwischen ein Bürgerbegehren eingeleitet hat. Das Ziel ist einen Bürgerentscheid zum WOBA-Verkauf herbeizuführen, der den unsozialen Stadtrats-Beschluß kippt.
Aus: WOBA erhalten!, Bürgerinitiative in Dresden, Ab 14. Juli 2005. Dokumentiert sind hier einige Auszüge aus den BI-Infos im Internet. [Original]Die WOBA Dresden GmbH ist nach der Fusion von Südost Woba Dresden GmbH, Wohnbau Nordwest GmbH, Stesad GmbH und Stesad Immobilien GmbH das einzige kommunale Wohnungsunternehmen in der Landeshauptstadt Dresden. Die WOBA Dresden GmbH verfügt über 47.829 Wohnungen, 1.337 Gewerbeeinheiten und 8.195 PKW-Stellplätze. Sie stellt damit einen übergroßen Anteil des städtischen Vermögens dar. Dieses Vermögen muss unter kommunaler Steuerung bleiben.
Die Ursachen des Haushaltsdefizits der Stadt Dresden werden mit dem Totalverkauf nicht behoben, sondern allenfalls teilweise und höchst provisorisch die Löcher gestopft. Die Veräußerung bringt erhebliche Nachteile für die Landeshauptstadt mit sich, da sie sämtliche Einflussmöglichkeiten auf den Wohnungsmarkt und jährliche WOBA-Gewinne in Höhe von 10 Millionen Euro einbüßen würde.
Mit dem Großteil des städtischen Vermögens wäre auch ein direkter Einfluss auf die Stadtentwicklung verloren. Hartz-IV-Empfänger und Niedrigverdiener fänden noch schwieriger angemessenen Wohnraum. Die Absicherung der Interessen von Stadt und Mietern gewährleistet auch eine Sozialcharta, die weder insolvenzfest noch unbefristet gültig ist, nicht nachhaltig. Obendrein kommt ein Totalverkauf ausschließlich an ausländische Fondsgesellschaften in Betracht, die auf pure Renditemaximierung orientiert sind [Ed: und sich deutsche Mieter fragen, wieso sie eigentlich mit ihren Mieten die Altersversorgung amerikanischer Pensionäre füttern sollen, wo es doch hierzulande reichlich Probleme damit gibt]. Das stellt ein erhebliches Risiko zulasten von Mietern und WOBA-Beschäftigten dar.
Der WOBA-Verkauf ist perfekt
Ausführliche Informationen zum 100%-Verkauf der WOBA
WOBA-Verkauf: Konsequenz einer falschen Investitionspolitik
Aufgrund einer langjährig verfehlten Finanzpolitik, vor allem durch die hohe Kreditaufnahme für überdimensionierten Straßenbau in den Jahren 1991 bis 1995, hat sich die Stadt in eine finanzielle Zwangslage mit riesigen Haushaltslöchern gebracht. Allein der Tunnel am Wiener Platz kostete die Stadt über 100 Mio. Euro. Die Entscheidung für den Bau der Autobahn A17 verpflichtete die Stadt zum Bau von Autobahnzubringern auf eigene Kosten, die ganz nach Dresdner Manier zu groß und zu teuer geplant wurden.Der von der Mehrheit des Stadtrates betriebene 100%-ige WOBA-Verkauf dient dazu, einen für die nächsten Jahre genehmigungsfähigen Haushalt hinzubiegen und Straßengroßprojekte wie die per Bürgerentscheid bestätigte Waldschlößchenbrücke und den überzogenen B 173-Ausbau durchzuziehen.
Durchmarsch im Stadtrat ohne Diskussion
Im März [2005] beschloss der Stadtrat, 3 Varianten der „Vermögensaktivierung“ der WOBA zu prüfen: Anteilsverkauf, paketweiser Grundstücks- und Wohnungsverkauf oder Kreditaufnahme durch die WOBA. Im Juni [2005], noch vor Abschluss der Variantenprüfung, beschloss die Mehrheit des Stadtrates den Verkauf von 100% der WOBA. Die prozessbegleitende Lenkungsgruppe, in der auch Stadträte sitzen, verkommt durch Tischvorlagen und fehlende Beratungszeit bei hohem zeitlichen Druck zu einem Schnittchengremium. Diskussionen in den Fachausschüssen für Soziales und Stadtentwicklung fanden bisher überhaupt nicht statt!
Ist der WOBA-Verkauf die Rettung bei der Entschuldung?
Nein. Die Verwaltung behauptet es: die Verkaufserlöse sollen ausschließlich zur Schuldentilgung eingesetzt werden. Dies ist aber nicht die Wahrheit. Denn für die Jahre 2005 bis 2008 werden von den Erlösen 136 Mio. EUR im Vermögenshaushalt eingeplant. Der Vermögenshaushalt legt den Schwerpunkt aber nach wie vor auf Straßengroßprojekte (2005: 107 Mio. EUR) mit teuren Folgekosten, anstatt auf die Sanierung von Kitas (2005: 11 Mio. EUR) und Schulen (37 Mio. EUR). Das heißt: die Ursachen unserer Finanzprobleme werden nicht bearbeitet, so dass sie uns bald wieder einholen werden!Diese Politik enterbt unsere Kinder und Enkel! In Straßenbauprojekte zu investieren, nur weil es dafür Fördermittel gibt, halten wir für falsch. Denn auch Fördermittel sind öffentliche Gelder und dürfen nicht verschwendet werden. Zudem können sie häufig auch für andere Zwecke eingesetzt werden. Und die Eigenanteile der Stadt überfordern Dresden oft jetzt schon.
Wie können die Dresdner Haushaltsprobleme anders gelöst werden?
Wir schlagen zur Lösung der Dresdner Haushaltsprobleme ein radikales Umsteuern vor: Sanierung statt Verkehrsneubauprojekten und bauliche Investitionen nur dort, wo dann laufende Kosten gespart werden. Nur unter dieser Bedingung können wir uns z. B. vorstellen: Den Verkauf eines WOBA-Anteils unter 50 % zu einem günstigen Zeitpunkt, verträgliche Verkäufe von Wohnungen und Grundstücken an die Mieter incl. Genossenschaftsausgründungen sowie weitere Sparmaßnahmen im Verwaltungshaushalt. Mit dem Freistaat muss zur Mitfinanzierung sozialer Aufgaben verhandelt werden.
Wer kommt als Käufer in Betracht?
Derzeit investieren in den deutschen Mietwohnungsmärkten vor allem ausländische Fondsgesellschaften, z. B. Fortress, Blackstone, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Corpus, Cerberus oder Terra Firma. Die Investition erfolgt mit der klaren Erwartung einer rentierlichen Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Die Margen müssen nach den Vorgaben der Geldgeber deutlich über 10 %, bezogen auf das eingesetzte Kapital, liegen. So stieg die Dividende der Berliner GEHAG nach dem Verkauf von ca. 4 Millionen DM (1998) auf bspw. 114 Millionen im Jahr 2001, also um mehr als das 25-fache! Wohnungsgesellschaften werden hier zum Spielball von Risikokapitalgeschäften.
Wie sollen diese Gewinne erzielt werden?
Da die Erlöse aus Verkäufen sowie betriebswirtschaftlichen Verbesserungsprozessen spätestens nach 5 Jahren erschöpft sein werden, kommt danach eine weitere Renditesteigerung hauptsächlich aus Mieteinnahmen. Dies bedeutet z. B. höhere Grundmieten, Einsparungen bei Instandhaltung oder Luxus-Modernisierungen.
- Durch betriebswirtschaftliche Verbesserung der Unternehmensführung,
- durch Verkauf einzelner Wohnungen und Immobilien, Ausnutzung aller Mieterhöhungsspielräume, Schaffung von Modernisierungsgewinnen, Streckung oder Aussetzung von Instandsetzungsprogrammen oder die Entnahme von Rücklagen und
- durch weiteren Handel mit den erworbenen Wohnungsbeständen und Anteilen.
Welche finanziellen Nachteile bringt der Verkauf für Dresden?
Dresden verliert mit einem Verkauf Einflußmöglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt und jährliche WOBA-Gewinne von derzeit 10 Mio. EUR im Jahr, die in den Stadthaushalt fließen. Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des deutschen Mieterbundes: „Die Kommunen geben mit dem Verkauf ihrer Wohnungsbestände einen Faustpfand aus der Hand, was spätestens beim nächsten Engpass auf dem Wohnungsmarkt hohe Folgekosten nach sich ziehen wird: Notwendiger Ankauf neuer Belegungsrechte, neue Strategien zur Unterbringung von Obdachlosen und zur Verhinderung von Wohnungslosigkeit, die Übernahme höherer Mieten und steigender Wohngeldausgaben bei Anstieg des allgemeinen Mietenniveaus...“Auch die konkrete Vertragsgestaltung enthält Risiken. So könnte der Investor Schadensersatz fordern, wenn die Wohnungen Mängel haben, so geschehen beim Verkauf der Berliner GSW. Setzt die Stadt wirksame Sozialkriterien durch, mindert das den Kaufpreis, daher bremsen hier OB Roßberg und Finanzbürgermeister Vorjohann. Eine Abwägung zwischen sozialen Folgekosten, verlorenen Gewinnen für die Stadt und einer Schuldentilgung durch den erzielbaren Kaufpreis existiert leider nicht.
Wie weit kann eine Dresdner Sozialcharta die Stadt und die Mieter absichern?
Die Bürgerinitiative „WOBA erhalten!“ ist gegen den WOBA-Verkauf; wir wollen aber auch die Rechte der Mieterinnen und Mieter und sowie Verantwortung der WOBA für die Stadtentwicklung im Falle eines Verkaufes wahren. Wichtige Anregungen gibt die sogenannte „Gagfah-Sozialcharta“, die die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte 2004 beim Verkauf der 81.000 Wohnungen ihrer Wohnungsgesellschaft Gagfah an Fortress vereinbarte.Leider können Sozialkriterien unterlaufen werden, wenn sie nur im Kaufvertrag vereinbart sind. Wir fordern daher, dass die sozialen Schutzkriterien direkt in die Mietverträge zwischen der WOBA und den Mietern aufgenommen werden. Aber: Viele Vereinbarungen werden auf maximal 10 Jahre begrenzt! Danach dürften sich die negativen Verkaufsauswirkungen potenzieren. Außerdem ist es weder möglich noch üblich, alle denkbaren Problembereiche vertraglich zu regeln.
Sind auch Nicht-WOBA-Mieter vom Verkauf betroffen?
Ja. Betroffen sind alle Dresdnerinnen und Dresdner. Denn ein großer Teil des städtischen Vermögens ist dann unwiederbringlich verloren. Außerdem verliert Dresden Einfluss auf die Stadtentwicklung. Ob beispielsweise Spielplätze und bislang öffentlich genutzte Wege durch die Wohngebiete erhalten bleiben, liegt dann in der Hand des Investors. Da der Käufer seine Spielräume zur Mieterhöhung und Modernisierung maximal ausnutzen wird, erwarten wir eine Steigerung des allgemeinen Mietniveaus. Für Hartz-IV-Empfänger und Niedrigverdiener wird es schwieriger, eine angemessene Wohnung zu finden.Wir haben vorgeschlagen, dass der Käufer – wenn denn ein Verkauf schon sein muss – der Stadt Fonds zur freien Verwendung für Soziales und Stadtentwicklung zur Verfügung stellt. Damit könnten dann Maßnahmen finanziert werden, für die sonst das Geld fehlt – z. B. Investitionen im öffentlichen Raum oder in Begrünung.
Bisherige beispielhafte Erfahrungen mit Verkäufen
Problem Betriebskostensteigerung durch Ausgliederungen
Nach einer Privatisierung werden oftmals Leistungen (Hausmeisterdienste, Grünanlagenpflege, Wärmeversorgung...) ausgegliedert bzw. extern erbracht und damit verteuert. So stiegen z. B. 1998 nach der Privatisierung die Heizkosten einer Wohnanlage in Berlin-Wedding bei gleichem Verbrauch um Größenordnungen (z. B. von 1.000 auf 1.800 DM).
Problem der Wohnungsweiter-und-weiter-Verkäufe
Nach dem Verkauf der Berliner GEHAG 1998 (29.000 Wohnungen) sind schon im ersten Jahr 3000 Wohnungen weiterverkauft worden. Davon gingen lediglich 280 Wohnungen an ehemalige Mieter. Das Ziel der Schaffung von ‚Mietereigentum‘ und das Verbot von en-bloc-Verkäufen stand weitgehend nur auf dem Papier.2004 wurde in Berlin die größte Wohnungsbaugesellschaft des Landes, die GSW mit insg. 70.000 Wohneinheiten, an die amerikanischen Fonds- bzw. Investgesellschaften Whitehall und Cerberus verkauft. Schon innerhalb des ersten Jahres nach dem Kauf sollen 20.000 Wohnungen weiterverkauft werden! Bereits 4 Monate nach der Privatisierung wurde ein Teil-Bestand von 1.529 Wohnungen an die Vivacon AG verkauft [Ed: mit schlimmen Folgen für die Mieter], die ihrerseits noch 2004 886 Wohnungen an die österreichische Conwert Immobilien Invest AG [weiter]verkaufte.
Probleme bei Modernisierungen & Mieterhöhungen
Nur 3 Monate nach dem Verkauf an Conwert wurde der Austausch der Fenster (Mietsteigerung ca. 15 Euro/Monat) und der Anbau von Balkonen (Mietsteigerung ca. 50 Euro/Monat) angekündigt. Eine Befragung zeigte: Die angekündigten Mietsteigerungen sind für 81% der Befragten ein Problem. Bei den Mieter/innen, die einen Balkon bekommen sollen, liegt dieser Anteil sogar bei 85 %.
Druck auf Mieter bei Modernisierungen
Die GSW bat im Februar 2005 um die Zustimmung zu den geplanten Modernisierungen mit kurzfristiger Terminsetzung. Obwohl Mieter/innen bei Modernisierungsankündigungen eine dreimonatige Bedenkzeit zusteht, hat die GSW nach Ablauf des ersten Termins unter Klageandrohung einen zweiten Termin festgesetzt. Bei Mieter/innen, die auch bis dahin nicht unterschrieben (und damit die ihnen zustehende Bedenkzeit in Anspruch nahmen oder die Modernisierung ablehnten), versuchte die GSW mit Telefonanrufen und weiteren Schreiben den Druck für eine Zustimmung zur Modernisierung zu erhöhen.
Druck auf Mieter zum Wohnungskauf
Nach dem GEHAG-Verkauf in Berlin wurden Mieter unter Druck gesetzt, ihre Häuser zu kaufen (Hufeisensiedlung Berlin), bei Kaufunwilligen gab es praktisch nur unter Klageandrohung etc. Instandhaltungsmaßnahmen, Käufern wurden diese selbst aufgebürdet, Mieterhöhungsspielräume als ‚Anreiz‘ zum Kauf wurden vollständig ausgenutzt, einer eigens gegründeten Mietergenossenschaft wurde der Kauf der Siedlung jedoch nicht ermöglicht.
Änderung des baulichen und sozialen Charakters von Wohngebieten
Durch den Verkauf von Hufeisensiedlungshäusern an die Mieter änderte sich der Charakter der denkmalgeschützten Anlage, z. B. wurden Gärten zu Parkplätzen umfunktioniert, alte mehrteilige Holzfenster durch einteilige Kunststofffenster ersetzt, Denkmalschutzbestimmungen zunehmend unterlaufen. Zwischen den Bewohnern kam es durch Unterteilung in Käufer und Nichtkäufer zunehmend zu Nachbarschaftsstreitigkeiten.
Probleme bei Liquiditätsschwierigkeiten der Investoren
1996, nach dem Verkauf von 15 % der Gebäudewirtschaft Cottbus an die Aubis-Gruppe, lagen aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten der Investoren die Sanierungsarbeiten einige Monate lang brach. Heizungsanlagen wurden nicht repariert, abgerissene Balkone gerieten zum Sicherheitsrisiko. Die von den Mietern kassierten Betriebskosten für Wasser, Strom und Müllabfuhr wurden von den Investoren teilweise nicht weitergeleitet. Wie auch in Görlitz drohten die Stadtwerke in Cottbus damit, den Strom abzustellen.Mehr zu diesem Thema:
[14.07.2005: Dresden beschließt kompletten Verkauf der WOBA und die Folgen] (Bürgerinitiative)
[10.01.2006: Verkauf von Wohnungsunternehmen ist kein Patentrezept] (DIE WELT)
[09.03.2006: Dresden verkauft sämtliche Wohnungen an US-Investor] (BERLINER MORGENPOST)
[09.03.2006: Dresden verkauft seine Wohnungen] (DER TAGESSPIEGEL)
[09.03.2006: Dresden verkauft Wohnungsbestand und wird schuldenfrei] (SPIEGEL ONLINE)
Siedlung am Grazer Damm: Bewohner fürchten Mietsteigerungen
[Ed: „und schuld daran ist nur die SPD...“]
Aus: Berliner Morgenpost, 28. Juli 2005, Seite ?? (Bezirke) von PETER OLDENBURGER. [Original]BERLIN-SCHÖNEBERG. Für die Investoren sind es große Immobiliengeschäfte, bei Vertragsabschlüssen fließt der Schampus. In der Folge der "Big Deals" fließen bei den betroffenen Mietern jedoch öfter die Tränen. Nach mehrfachem Verkauf der denkmalgeschützten Wohnsiedlung am Grazer Damm fürchten etliche Bewohner den erzwungenen Auszug wegen steigender Mieten. Grund: Die mehr als 1.500 Wohnungen im Süden Schönebergs werden saniert.
"Die Kosten wertsteigernder Maßnahmen können auf die Miete umgelegt werden. Zudem gab es einen erheblichen Instandhaltungsrückstand, beispielsweise zugige Fenster oder undichte Abwasserrohre", sagt Michael Schroeder, Sprecher der Vivacon AG. Das Kölner Unternehmen hatte die Siedlung im Oktober 2004 von Cerberus/Goldman Sachs erworben, die wiederum im Juni 2004 die GSW vom Land Berlin gekauft hatte.
Mieterin Else Konsolke beklagt, daß ein neuer Balkon zu ihrer Mieterhöhung von rund 20 % auf künftig 381 Euro beiträgt. "Was soll ich denn mit dem Balkon, das kann ich mir bei meiner Rente nicht leisten. Die Fenster ihrer Wohnung sind bereits gründlich aufgearbeitet worden, dazu gab es eine neue Decke im Bad. "Für besseren Brandschutz", sagt die 79jährige resigniert. "Und Freitag sollen die Arbeiten für den Balkon losgehen."
Der Berliner Mieterverein bestätigt, daß Instandsetzungsarbeiten zu dulden sind. "Einem Anbau von Balkonen kann jedoch widersprochen werden, wenn daraus eine finanzielle Notlage des Mieters resultiert", rät Hauptgeschäftsführer Hartmann Vetter.
Das nicht jeder einzelne Mieter einen Balkon wolle, sei unbestritten, räumt Vivacon-Sprecher Schroeder ein. Doch 70 bis 80 % der Mieter hätten die Sanierungsankündigung begrüßt. Die Arbeiten, zumeist an mittelständische Baufirmen der Region vergeben, würden bis Ende des Jahres, teils bis Anfang 2006 ausgeführt.
Am 22. Dezember 2004, also nur gut zwei Monate nach der Kauf der Siedlung, hatte die Vivacon AG übrigens 886 Wohnungen zum Preis von 38,6 Millionen Euro weiterveräußert. Es handelte sich um Wohnungen der Siedlung am Grazer Damm, die an die "conwert-invest"-Gruppe aus Österreich gingen. Es war der größte Verkauf der Firmengeschichte, so die betreffende Mitteilung der Kölner Firma. [mehr]
[00.06.2005: Von der GSW-Siedlung zu den "Grazer Gärten"] (MIETER-ECHO Nr. 310)
Höllenhunde und Heuschrecken
Vom leichtfertigen Umgang mit Wohnraum
Aus: Gegenwind – Nr. 210, August 2005, Seite ?? (Wilhelmshaven). [Original]WILHELMSHAVEN (hk). Die Warnungen vor dem Verkauf der Wohnungsbaugesellschaft Jade im Jahre 2000 an die Deutsche Bank waren noch nicht verhallt, da verkaufte eben diese Deutsche Bank die Wohnungsbaugesellschaft an die, nicht von ungefähr nach dem Höllenhund der griechischen Mythologie, benannten Fondsmanagementgruppe Cerberus.
Der Schock über diesen Verkauf saß den Beschäftigten, den Mietern und vielen am Wohl ihrer Heimatstadt interessierten BürgerInnen noch in den Knochen, als es plötzlich hieß, dass Peter Cordes nicht mehr alleiniger Geschäftsführer der Jade sei, dass ihm zwei weitere Geschäftsführer [minderer Qualität] zur Seite gestellt wurden. Dabei handelt es sich pikanterweise um Bernhard Richter, den die Jade-Beschäftigten schon aus der Zeit kennen, als die Jade der Deutschen Bank gehörte und um Joachim Tigges.
Was bedeutet es, dass jetzt 3 Geschäftsführer an der Spitze der Jade stehen. Da sind natürlich einmal die gestiegenen Personalkosten – aber die Schaffung einer Zuverdienstmöglichkeit für die Herren Richter und Tigges wird sicher nicht der Grund dafür sein. Da werden schon die Interessen des Höllenhundes an einer möglichst schnellen, möglichst hohen Rendite ausschlaggebend gewesen sein.
Kein Problem
Die Stadt Wilhelmshaven fühlt sich den 18.000 Mietern der Jade verpflichtet und sieht in der Bestellung der zwei zusätzlichen Geschäftsführer kein wirkliches Problem. Oberbürgermeister Menzel kündigte laut Wilhelmshavener Zeitung vom 22. Juli an, dass „die Stadt jetzt die mit der Cerberus-Gruppe bestehenden Verträge überprüfen werde“.Erster Stadtrat Jens Stoffers meint, dass die Stadtverwaltung nicht so ‚zahnlos‘ sei, wie zunächst befürchtet. Er baut auf die Einbindung des SPD-Fraktionsvorsitzenden Siegfried Neumann in den Beirat, denn hier müssten alle ‚wesentlichen Schritte‘, so der Erste Stadtrat Stoffers zur Wilhelmshavener Zeitung, einstimmig gefasst werden. Der Schutz der Mieter vor Mieterhöhungen sei noch bis 2007 festgelegt, was allerdings nicht viel bedeutet, denn wir haben immerhin das Jahr 2005 schon zu mehr als die Hälfte hinter uns gebracht!
Am 26. Juli meldete sich dann Walter Heide von Radio Jade zu Wort:
Die Wohnungsbaugesellschaft ist im Weltmarkt angekommen. Der Cerberus-Investment-Fund hat die Gesellschaft gekauft. Rat und Verwaltung der Stadt ist es gelungen, soziale Standards in den Vertrag zu schreiben. Das ist aller Ehren wert. Doch was keinen gesetzlichen Schutz hat, ist das Papier nicht wert, auf das es geschrieben ist.Eine gute Woche später erschien ein Leserbrief von Herrn Wilfried Dubrau in der Wilhelmshavener Zeitung, aus dem wir auszugsweise zitieren:Ein halbes Jahr war relative Ruhe bei der Jade, nur die Beschäftigten klagten über ein raueres Betriebsklima. Jetzt hat Cerberus zwei weitere Geschäftsführer bestellt. Die Stadt pocht darauf, dass sie befürchtete Veränderungen bei der Wohnungsbaugesellschaft durch das Veto des einzigen städtischen Vertreters im Beirat blocken kann.
Doch was passiert, wenn diese Veränderungen wirtschaftlich begründet werden? Das werden die beiden neuen Geschäftsführer schon exzellent hinbekommen.
Was passiert, wenn Cerberus die Stadt bei Ablehnung von Veränderungen auf Regress verklagt? Für einen Klageerfolg garantieren bei dem weltweit tätigen Unternehmen ganze Anwaltsgeschwader. Was passiert? Das Veto im Beirat wird sich verflüchtigen wie der Morgennebel in der prallen Sommersonne!
Zur Erinnerung: Dieser Investment-Fund hat 14 Mrd US-Dollar in seiner Kriegskasse und kauft sich weltweit in Unternehmen ein. Mehr als 40 sind es bisher. Chemie- und Gesundheitsfirmen in den Vereinigten Staaten und Ostasien; Städtereklame, die Plasma-Sparte von Bayer, Beate Uhse in Deutschland, um nur einige zu nennen.
Alle Unternehmen müssen schnell maximalen Profit bringen. Wirtschaftsfachleute bezeichnen solche Investment-Funds gern als Totengräber- oder Geier-Funds. Das Geschäft: Notleidenden Unternehmen die Schulden abkaufen, die Mehrheit übernehmen, das Unternehmen zerschlagen und mit Gewinn weiterverkaufen.
Die Wohnungswirtschaft ist kein eigentliches Geschäftsfeld von Cerberus. Aber bei mehr als 100.000 bisher gekauften Wohnungen gibt es ganz hervorragende Perspektiven. Umbauen, Renovieren, Abreißen erzielt, auch wenn dies nur in der Planung ist, erhebliche Steuervorteile und vergoldet die Bilanzen.
Die Cerberus-Gruppe will, dem Vernehmen nach, die Verwaltung ihrer norddeutschen Wohnungsbestände nach Wilhelmshaven verlegen. Wilhelmshavener Ratsmitglieder haben gejubelt, dass damit eine Weltfirma nach Wilhelmshaven kommt.
War das ahnungslos? War das dumm?
Eine Wohnungsverwaltung in Wilhelmshaven hat soviel Einfluss beim Cerberus-Investment-Fund in New York, wie Opel Bochum oder Rüsselsheim bei General Motors in Detroit. Das haben wir doch inzwischen alle gelernt. Mr. Bloomberg, der Bürgermeister von New York, entscheidet als Mitglied des Aufsichtsrates von Cerberus auch über die Wohnungsbaugesellschaft Jade in Wilhelmshaven. Eberhard Menzel, der Oberbürgermeister von Wilhelmshaven, hat auf die Wohnungsbaugesellschaft so wenig Einfluss, wie er Einfluss hat auf eine Änderung der Umlaufbahn der Erde um die Sonne. Das nennt man Globalisierung!
„Die derzeitige Unruhe unter den Mitarbeitern des Wohnungsbauunternehmens ist verständlich. Die Unruhe der ca. 18.000 Menschen, die Mieter der Wohnungsbaugesellschaft ‚Jade‘ sind, liegt in der Luft. Offenbar wird man die Geister, die man rief, nicht mehr los. Auf der Einkaufsliste ausländischer Hedgefonds standen und stehen Wohnungsbaupakete ganz oben. Allein die Transaktionen in 2004 umfassen Milliarden Euro. Mahnende Stimmen, die fürchten, dass es den neuen Eigentümern nur um das schnelle Geld geht, haben kaum Gehör gefunden. Schließlich ist es in Wilhelmshaven nicht anders gelaufen.Der Verkauf des kommunalen Wohnungs-Unternehmens aus rein fiskalischen Gründen etwa zur Haushaltssanierung, stand im Vordergrund. Zwar kann man Hedgefonds nicht dafür tadeln, dass sie den Liquiditätsengpass der öffentlichen Haushalte für ihre Zwecke nutzen. Gleichwohl ist der Kommune vorzuhalten, ob sie sich durch den Verkauf ihrer sozialen Fürsorge und der Grundversorgung benachteiligter Bevölkerungsgruppen mit bezahlbarem Wohnraum fahrlässig entzieht. Letztlich wird das Thema Wohnraumversorgung in Zukunft angesichts der zu erwartenden Altersarmut wieder an Bedeutung gewinnen.
Wie will der ursprüngliche Eigentümer eigentlich verhindern, dass die Mieter in letzter Konsequenz der Maximierung der betriebswirtschaftlichen Rendite geopfert werden. Offenbar geben die Verträge nicht einmal her, von vorneherein über die Veränderung der Geschäftsführung informiert zu werden geschweige denn, die Erweiterung der Geschäftsführung bzw. die Ernennung eines neueren Geschäftsführers als zustimmungspflichtig zu definieren.
Da fragt sich der unvoreingenommene Betrachter, was denn nun ‚wesentliche Schritte‘ in der Politik eines Wohnungsbauunternehmens sind. Wenig tröstlich dürfte für die Mieter auch sein, dass sich ihr Schutz vor Mieterhöhungen bis auf das Jahr 2007 erstreckt. Man muss den Leuten ja schließlich nicht kündigen, sondern braucht die Mieten nur in einem Ausmaße anzuheben, dass sie für die Mieter nicht mehr finanzierbar sind.
Ob ein Geschäftsführer, der die seinerzeitigen Privatisierungen von öffentlichen Unternehmen und den Weiterverkauf an Hedgefonds ‚durchgezogen‘ hat, wirklich Respekt und Anerkennung verdient, sei auch dahingestellt. (Die Wilhelmshavener Zeitung brachte am 21. Juli 2005 einen entsprechenden Jubelartikel über Peter Cordes, dem Geschäftsführer der Jade, Anm. der Red.) Letztlich sind große Zweifel erlaubt, ob die Mieter nicht am Ende der diversen Bindungsverträge zum ‚Freiwild‘ werden, ob der Verkauf des ‚Tafelsilbers‘ der Stadt zum Mittel der Haushaltssanierung weitsichtig war und ob nicht der Rentabilitätsgesichtspunkt alle anderen Gesichtspunkte wie den Versorgungsauftrag, breite Schichten der Bevölkerung mit preiswerten Wohnraum zu versorgen, schlagen wird.“
Was bedeutet das nun alles?
Es war leichtfertig, ein so tief ins soziale Gefüge einer Stadt greifendes Unternehmen wie die Jade in private Hände zu legen. Der Zwang und der Wille zur kommunalen Entschuldung darf nicht dazu führen, dass man einen Großteil der Möglichkeiten zur sozialen Steuerung des kommunalen Gemeinwesens aus der Hand gibt.Denn die Jade ist ja nicht nur einfach eine Wohnungsbaugesellschaft – sie steckt mit im Stadtumbau West, ist Treuhänderin und Sanierungsträger der Stadt Wilhelmshaven und somit Träger des Förderprogramms ‚Soziale Stadt‘ für die westliche Südstadt. Organisationen wir RAN, WiWA oder auch die SOS-Jugendberatung und viele andere Gruppen und Institutionen Wilhelmshavens sind mit in das so lange funktionierende System der WoBau Jade eingebunden, ein System welches mehr als Bauen und vermieten von Wohnungen beinhaltete.
Es ist nicht verwunderlich, dass die Cerberus-Gruppe immer wieder im Zusammenhang mit Münteferings „Kapitalismuskritik“ von den Gesellschaften, die wie Heuschrecken über das Land herfallen, es abgrasen um dann voll gefressen das nächste Objekt in Angriff zu nehmen, genannt wurde. Ein solches Verhalten ist nun mal diesen Hedgefonds eigen. Und außer unserem Oberbürgermeister wissen das auch alle.
US-Fonds wollen BVG-Wohnungen
Entscheidung über den Investor fällt Anfang September / Verkehrsbetriebe rechnen mit rund 200 Millionen Euro Erlös.
Aus: Berliner Morgenpost, 4. August 2005, Seite ?? (Berlin) von ROBERT UMMEN. [Original]BERLIN (BM). Die hochverschuldeten Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) wollen Anfang September über den Verkauf ihrer unternehmenseigenen Wohnungsgesellschaft GHG entscheiden.
Nach Informationen der Berliner Morgenpost hatten auf das im Mai begonnene Bieterverfahren zunächst über 70 Investoren Interesse an der Übernahme der rund 5.100 BVG-Wohnungen bekundet. Mittlerweile seien etwa 10 Bieter für die letzte Runde im Verhandlungsmarathon ausgewählt worden, verlautete aus gut informierten Kreisen.
Demnach sei schon jetzt absehbar, daß der erzielbare Verkaufspreis weit über den ursprünglich von der BVG genannten 100 Mio. Euro liegen werde. Es könnten sogar 180 bis 200 Millionen Euro übertroffen werden, hieß es. Mit dem Geld will die BVG Abfindungen für überzähliges Personal und laufende Defizite ausgleichen.
Wie aus den Kreisen weiter zu erfahren war, befinden sich unter den "Endrunden-Teilnehmern" US-amerikanische Investmentfonds wie Lone Star, Ceberus und die Soros-Tochter Apellas. Diese Gesellschaften sind im Wohnungsmarkt der Hauptstadt bereits stark engagiert: Ceberus hatte die GSW übernommen, Lone Star betreibt einen größeren Bestand in Hellersdorf, und Apellas erwarb die amerikanischen Alliiertenwohnungen in der Hüttenwegsiedlung in Dahlem. Darüber hinaus sollen auch einige finanzstarke Familienvermögensgesellschaften, die nach lukrativen Anlagemöglichkeiten suchen, an den BVG-Wohnungen interessiert sein. "Bei der Preisfindung wird ziemlich hoch gepokert", sagte ein Insider. Der Käufer müsse zudem einen umfangreichen Maßnahmen-Katalog zum Schutz der Mieter akzeptieren.
Mit einem hohen Kaufpreis steigen aber auch die Risiken für den Investor. Laut Experten sind die Preise für Berliner Wohnimmobilien-Portfolios seit der Übernahme der GSW durch Ceberus bereits stark gestiegen. Ceberus zahlte damals umgerechnet rund 486 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für vergleichbare Bestände würde heute mindestens 20 Prozent mehr verlangt, hieß es. Diese Steigerung sei der hohen Nachfrage und günstigen Finanzierungsmöglichkeiten geschuldet – nicht aber eventuell höheren Mieteinnahmen.
Von den 5.100 BVG-Wohnungen werden noch ein Drittel von BVG-Mitarbeitern oder Pensionären bewohnt. Die BVG hatte dennoch entschieden, daß die Wohnungstochter "nicht mehr zum Kerngeschäft" der Verkehrsbetriebe gehört. Die GHG-Bestände, die über fast alle Berliner Bezirke verstreut sind, gelten als exzellent geführt. Der Zustand der Wohnungen sei sehr gut, heißt es. Die Standorte reichen von der City-Wohnung in Wilmersdorf, über Stadtvillen am Olympiastadion oder parkähnliches Wohnen in Niederschönhausen bis hin zum vorstädtisch geprägten Leben in Lichtenrade.
Die GHG – früher "Gemeinnützige Heimstättenbaugesellschaft der BVG GmbH" – erzielte im vergangenen Geschäftsjahr einen Gewinn von 3,86 Mio. Euro (Vorjahr 3,82 Mio. Euro). Der Leerstand beträgt nur 1,5 Prozent, und mit einer Eigenkapitalquote von 41 Prozent liegt die Wohnungsgesellschaft ebenfalls weit über dem Durchschnitt vergleichbarer Unternehmen in Berlin.
| Abteilungen und Rubriken des „khd-research.net“ | |||
|
|
|
|
|
| Die "BSE-Page" und "t-off" sind viel beachtete Publikationen des „khd-research.net“ | |||
|
© 2000–2008
Karl-Heinz Dittberner
(khd) – Berlin
—
Homepage
—
Last Update: 29.03.2008 09.28 Uhr