Stand: 12.8.2007 (32. Ed.) – File: ThS/WPC/W-Privatisierungs_Chaos_03.html
Reiche internationale Investment-Gesellschaften (Immobilien-Fonds, Hedge-Fonds, Private Equity Fonds, Opportunity Fonds), die nur etwas vom Geldmachen verstehen, fallen wie die Geier auch über den deutschen Wohnungsmarkt her. Und die dafür eigentlich nicht authorisierten deutschen Politiker sind wg. ihrer Finanznöte bereit, das Sozialgut des städtischen Wohnungsbestands für einen Judas-Lohn an diese „Heuschrecken“ zu verscherbeln – ohne an die wahren Folgen für die Mieter zu denken, geschweige denn die im geheimen getroffenen Vereinbarungen (Kaufverträge) öffentlich zu machen.In Berlin ist dafür das Parade-Beispiel der Verkauf der gemeinnützigen GSW (Motto bis 2004: „Gut und sicher wohnen“) mit fast 70.000 Wohnungen an die Cerberus-Gruppe. Zwar behauptet der Senat von Berlin, daß der Verkauf städtischer Wohnungen für Mieter keine Nachteile bringe, was sich bei der Wohnungsgesellschaft GSW gezeigt habe. Aber das ist unwahr. Denn die Praxis der Machenschaften vor Ort bei den Mietern sieht seit Mai 2004 völlig anders aus. Dazu und den Hintergründen sind hier dokumentiert und mit [Ed: ...] kommentiert:
Älteres zum Privatisierungs-Chaos (2. Teil) — [Gesamt-Übersicht] 31.08.2005: Mieten sollen drastisch steigen. (GEHAG) 07.09.2005: WBM-Konzern steht vor der Pleite: 1,2 Milliarden Euro Schulden. 07.09.2005: Nach risikoreichen Geschäften: WBM droht die Insolvenz. 08.09.2005: WBM: Die Miete reicht nicht. 13.09.2005: Wohnungsgesellschaften: Verluste 2004 gestiegen. 14.09.2005: GSW verkauft Hochhaus an spanischen Investor. (Cerberus) 15.09.2005: WBM muss noch 10.000 Wohnungen verkaufen. 07.10.2005: BVG verkauft Wohnungen für 350 Millionen. 11.10.2005: Onkel-Tom-Siedlung: Protest gegen Modernisierung. (GEHAG) 12.10.2005: Ausverkauf bei der GSW. (Cerberus-GSW) 19.10.2005: Sozialwohnungen: Fachleute gegen Mieterhöhungen. 28.10.2005: Der Höllenhund hat immer noch Hunger. Noch mehr Privatisierungs-Chaos (4. Teil) — [Gesamt-Übersicht]
Mieten sollen drastisch steigen
[Ed: Die GEHAG-Mieten sollen um 32 % steigen / Mieter wissen nicht mehr wovon sie das auch noch bezahlen sollen / Droht jetzt ein Mieten-Streik?]
Aus: Berliner Zeitung, 31. August 2005, Seite ?? (Berlin). [Original]BERLIN-ZEHLENDORF (ulp). In der GEHAG-Siedlung an der Argentinischen Allee sollen die Mieten im nächsten Jahr durch geplante Modernisierungen drastisch erhöht werden. Für eine 63 Quadratmeter große Wohnung etwa sind Preiserhöhungen von jetzt 301,66 Euro monatlich (kalt) um 96,46 Euro auf 398,12 Euro vorgesehen.
Nach dem Berliner Mieterverein hat jetzt auch der CDU-Abgeordnete Karl-Georg Wellmann die geplanten Erhöhungen kritisiert. Die Mieter würden vom Senat nach dem Verkauf der Landesbeteiligung an der GEHAG "im Stich gelassen", argumentiert der Abgeordnete, der in Steglitz-Zehlendorf für den Bundestag kandidiert. Möglicherweise habe der Senat es versäumt, die Mieter ausreichend zu schützen, so Wellmann. Das fiele allerdings auf seine Partei zurück. Denn der Hauptteil der GEHAG war noch zu Zeiten der CDU/SPD- Koalition verkauft worden. [mehr]
WBM-Konzern steht vor der Pleite: 1,2 Milliarden Euro Schulden
Senat will Wohnungsbaugesellschaft mit Häuserverkauf retten
Aus: Berliner Zeitung, 7. September 2005, Seite ?? (Berlin) von UWE AULICH und ULRICH PAUL. [Original=480659.html]BERLIN. Der Konzern der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) mit rund 50 000 Wohnungen steht nach Informationen der Berliner Zeitung vor der Pleite. In einem Bericht der WBM-Geschäftsführung an den Senat heißt es, dass im März 2006 die Zahlungsunfähigkeit des Konzerns drohe. Zu dem Konzern gehören unter anderem die Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain, die Wohnungsbaugesellschaft Bewoge und die Wohnungsbaugesellschaft Mitte. Die Wohnungen des WBM- Konzerns liegen überwiegend in den östlichen Bezirken, einige jedoch auch in den westlichen Stadtteilen.
Insgesamt hat der WBM-Konzern Schulden in Höhe von 1,2 Milliarden Euro angehäuft. Allein die Verluste im vergangenen Jahr beliefen sich auf 56 Millionen Euro – obwohl die WBM knapp 7.000 Wohnungen verkaufte, um Geld in die Kasse zu bekommen. Als Ursache für die hohe Verschuldung nennen Experten in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die aufwändigen Modernisierungen der Wohnungen, die riskanten Gewerbeprojekte wie die Sanierung des Hauses des Lehrers und der Kongresshalle und den Bau der Rathauspassagen. Die Mieten hätten sich angesichts des großen Wohnungsleerstandes nicht so entwickelt wie erwartet. Außerdem sei mit Wal Mart der Hauptmieter kurz vor der Eröffnung der Rathauspassagen abgesprungen. Das Haus des Lehrers steht überdies überwiegend leer.
Geschäftsführer ausgewechselt
Als sich im vergangenen Jahr das finanzielle Desaster abzeichnete, löste der Senat die alte Geschäftsführung der WBM ab und bestellte mit Lars Ernst und Horst Kortholt eine neue Unternehmensleitung. Die beiden Geschäftsführer eröffneten Finanzsenator Thilo Sarrazin und Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (beide SPD) nun bei einem Gespräch am 25. August, wie schlecht es um ihr Unternehmen bestellt ist. Und dass es zahlungsunfähig werde, wenn sich nichts ändere. "Die WBM hat ein Vermögen von zwei Milliarden Euro, natürlich geht so eine Gesellschaft nicht bankrott", sagte die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Manuela Damianakis, gestern. Der Sprecher der Senatsfinanzverwaltung, Matthias Kolbeck, erklärte, ein umfassender Sanierungsplan sei unumgänglich.Dazu soll nach Angaben aus der Stadtentwicklungsverwaltung die Umschuldung auf Kredite mit günstigeren Zinsen gehören, die Aussetzung von Tilgungen, die Reduzierung der 721-köpfigen Belegschaft um rund 400 Beschäftigte und die Verringerung der Instandhaltungsausgaben. Außerdem sollen laut WBM in diesem Jahr mindestens 3.500 Wohnungen verkauft werden, um Geld in die Kasse zu bringen. Sollten die Sanierungsbemühungen nicht ausreichen, käme bis 2010 sogar der Verkauf von 10.000 Wohnungen in Betracht, heißt es aus der Stadtentwicklungsbehörde.
Die Oppositionsparteien kritisierten gestern den Umgang des Senats mit der WBM. Der haushaltspolitische Sprecher der Grünen, Oliver Schuoffeneger, sagte: "Die vielen positiven Darstellungen des Finanzsenators über die Finanzentwicklung der städtischen Wohnungsbaugesellschaften waren bewusste Falschdarstellungen." Nicht nur die WBM sei akut von der Insolvenz bedroht, auch für die Bankgesellschaft ergäben sich "neue massive Probleme", da sie zu den Kreditgebern der WBM gehöre. In den nächsten Monaten werde es noch einige weitere unangenehme Überraschungen bei anderen Wohnungsunternehmen geben, sagte Schruoffeneger voraus. Der Haushaltsexperte der FDP-Fraktion, Erik Schmidt, sagte: "Berlin braucht keine landeseigenen Wohnungen, um seiner sozialen Verpflichtung nachzukommen." Das Land sollte sich mittelfristig von seinen Wohnungsunternehmen trennen. [mehr]
Nach risikoreichen Geschäften: WBM droht die Insolvenz
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 7. September 2005, Seite ?? (Berlin) von ULRICH ZAWATKA-GERLACH. [Original]BERLIN. Der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) droht die Pleite, wenn nicht kräftig gegengesteuert wird. Im schlimmsten Fall verfügt das landeseigene Unternehmen am Jahresende nur noch über 385.000 Euro liquide Mittel. Im März 2006 könnte die WBM zahlungsunfähig werden. Dieses dramatische Szenario präsentierte die neue Geschäftsführung dem Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) und der Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) während des jährlichen "Gesellschaftergesprächs".
Eine Sprecherin der WBM bestätigte dies gestern. "Wir haben eine konsequente Bestandsaufnahme gemacht und arbeiten hart an einem Sanierungsprogramm." Zum Beispiel sollen künftig noch mehr Wohnungen an private Eigentümer verkauft werden. Der Personalbestand, zurzeit 720 Mitarbeiter, soll auf weniger als 500 verringert werden. "Auf betriebsbedingte Kündigungen werden wir wohl nicht verzichten können", sagte die Sprecherin der WBM, Steffi Pianka. Mit den Gläubigerbanken – unter anderem die Investitionsbank Berlin und die Bankgesellschaft – soll über Umschuldungen und die Aussetzung von Tilgungszahlungen verhandelt werden. Das gesamte Unternehmen wird reorganisiert. Alle Töchter, auch die Wohnungsverwaltung IHZ, sollen wieder unter das Dach der WBM geholt werden, was auch für die Mieter mehr Klarheit schafft.
Der Chef des Berliner Mietervereins, Hartmann Vetter, reagierte überrascht. "Die WBM galt doch immer als eine der reicheren Wohnungsgesellschaften." Er befürchtet nun, dass bei der Sanierung und Pflege des Wohnungsbestands gespart werden könnte. "Ein klammer Vermieter gibt dafür ungern Geld aus." Außerdem kritisierte er die fortschreitenden Privatisierungen. Noch bewirtschaftet die WBM über 50.000 Wohnungen; davon 12.100 im Bezirk Mitte. Außerdem wird eine Gewerbefläche von 364.000 Quadratmetern verwaltet. Gewagte Projekte, vom Nikolaiviertel über das Haus des Lehrers bis zu den Rathaus- Passagen, haben zu den finanziellen Schwierigkeiten erheblich beigetragen. Ende 2004 wies die WBM ein Minus von 45 Millionen Euro aus. Die Schulden lagen bei 1,226 Milliarden Euro.
Die Vermietung der Wohnungen ist offenbar nicht das Problem. Die Leerstandsquote liegt dem Vernehmen nach unter 6 %. Aber die falsche Unternehmenspolitik hatte den Senat in diesem Frühjahr veranlasst, die Geschäftsführung abzulösen und den Wirtschaftsforscher Ulrich Pfeiffer, ein Vertrauter Sarrazins, zum Aufsichtsratschef zu machen. In den zuständigen Senatsverwaltungen wurde gestern die "schwierige Situation" der WBM bestätigt. Alle öffentlichen Wohnungsunternehmen würden "schonungslos analysiert und noch strenger kontrolliert", sagte eine Sprecherin der Senatorin Junge-Reyer. Sie sollen sich künftig auf ihr Kerngeschäft – die Vermietung von Wohnungen – konzentrieren. Trotzdem werden die Unternehmen noch lange ein Problem bleiben. Alle 6 Gesellschaften haben 2004 einen Gesamtverlust von 35,1 Millionen Euro produziert. Die Verschuldung lag bei fast 8,1 Milliarden Euro. Der Grünen-Haushälter Oliver Schruoffeneger warnte gestern vor weiteren "unangenehmen Überraschungen". Die Situation der WBM sei nur die Spitze des Eisbergs. Der FDP-Haushaltsexperte Erik Schmidt forderte, dass sich Berlin mittelfristig von allen Wohnungsbaugesellschaften trennen müsste. Ihr Wert nähme von Jahr zu Jahr ab. [mehr]
Die Miete reicht nicht
Der Wohnungsbaugesellschaft Mitte droht der Ausverkauf. Auch andere Landesbetriebe haben Schulden.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 8. September 2005, Seite ?? (Berlin) von RALF SCHÖNBALL. [Original]BERLIN (Tsp). Die guten Nachrichten vorweg: "Es gibt kein Insolvenzszenario für die Wohnungsbaugesellschaft Mitte", sagt Geschäftsführer Lars Ernst. Und: Die Schuldenlast der landeseigenen Wohnungskonzerne sinkt seit dem Jahr 2002 stetig. Ungetrübte Freude löst dies aber nicht aus, denn der längst eingeschlagene Sanierungskurs wird teuer bezahlt. Jedes Jahr verkaufen die öffentlichen Unternehmen mehrere tausend Wohnungen in besten Lagen der Stadt; viele davon waren früher mit Millionensubventionen des Landes gebaut oder saniert worden.
Ausgelöst wurde die neuerliche Debatte um die Zukunft der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft durch einen ungeschönten Bericht über die wirtschaftliche Lage der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) – sowie den Plänen zur Behebung dieser Schieflage. Um die unpopuläre Streichung von fast 300 Stellen durchzusetzen, war am Dienstag sogar von drohender Insolvenz die Rede. Tatsächlich steht die WBM am schlechtesten unter den landeseigenen Wohnungskonzernen da: Es gab 2004 Verluste von rund 56 Millionen Euro und leicht sinkende Mieteinnahmen. Doch Kassandra-Rufe und politische Forderungen nach dem raschen Verkauf der Firmen spielen nur Finanzinvestoren auf Schnäppchenjagd in die Hände.
Denn die Wohnungen sind nicht in erster Linie schuld an der Schieflage der WBM: "Die überwiegenden Probleme gibt es im Gewerbebereich", so Ernst. Die inzwischen abgelöste frühere Geschäftsführung hatte die Erweiterung des Internationalen Handelszentrums betrieben und in das Haus des Lehrers, in die Kongresshalle und die Rathauspassagen investiert. Die dabei entstandenen Kosten können nun nicht gedeckt werden, weil die Mietpreise für Büroflächen gesunken sind.
Um die Folgen dieser Misswirtschaft zu beheben, wird nun wohl dasTafelsilber verkauft: 2500 Wohnungen im Zentrum der Stadt. Die Erwerber werden Schlange stehen: Bereits das derzeit laufende Privatisierungsverfahren der BVG- Immobilien übertrifft alle Erwartungen der Eigentümer. Es gibt mehr Interessenten als man hoffen konnte, und sie bieten offenbar unerwartet hohe Preise.
Denn der Wohnungsmarkt zieht an. Einen Discount-Preis von umgerechnet etwa 32.000 Euro pro Wohneinheit hatte US-Investor Cerberus noch für die 66.000 Objekte der landeseigenen GSW bezahlt. Kurze Zeit später musste der US-Fonds Fortress schon 14.000 Euro mehr pro Wohnung der bundeseigenen Gagfah bezahlen. Privatisierung allein ist kein Allheilmittel. Dass öffentliche Wohnungskonzerne selbst auch schwarze Zahlen erreichen können, zeigt das Beispiel Gesobau: Obwohl man Wohnungen in einfachen Lagen wie Wedding und Buch besitzt, konnten nach Verlusten von vier Millionen Euro 2002 im vergangenen Jahr sechs Millionen Euro Gewinn erzielt werden. "Das Geschäft ist das gleiche für private wie für öffentliche Firmen", sagt Gesobau-Vorstand Stephan Mertens. Und das heißt: sanieren, Personal reduzieren, billigere Kredite beschaffen, Mieten anheben und Wohnungen verkaufen.
Auch Ludwig Burkhardt, Chef des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, hält es für falsch "nur angstvoll auf die Schulden zu schielen". Den Verbindlichkeiten landeseigener Firmen stünden vermietete Wohnungen mit sicheren Mieteinnahmen gegenüber. Eben dies mache die Bestände für Finanzinvestoren so attraktiv. [mehr]
Wohnungsgesellschaften: Verluste 2004 gestiegen
Städtische Firmen verloren 47 Millionen Euro / [Ed: Reichlich Futter für viele Heuschrecken]
Aus: Berliner Morgenpost, 13. September 2005, Seite ?? (Berlin) von JOACHIM FAHRUN und RAINER HEIN. [Original]BERLIN (BM). Die wirtschaftliche Lage der sechs Berliner städtischen Wohnungsbaugesellschaften hat sich im vergangenen Jahr drastisch verschlechtert. Nach 31 Millionen Euro Plus im Jahr 2003 erwirtschafteten die 6 Unternehmen mit zusammen 4.000 Mitarbeitern und 280.000 Wohnungen ein Minus von 46,8 Millionen Euro. In Senatskreisen reagiert man besorgt auf diese Entwicklung. Die Geschäftsführer und Vorstände der Gesellschaften werden nun regelmäßig von Finanzsenator Thilo Sarrazin und Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (beide SPD) zum Rapport einbestellt. Künftig erwarte man von den Vorständen mehr Rücksicht auf betriebswirtschaftliche Belange, hieß es.
Hauptverantwortlich für die Verluste ist die Wohnungsbaugesellschaft Mitte mit einem Minus von 56 Millionen Euro. Die WBM hatte sich wie berichtet an ihren Entwicklungsprojekten Haus des Lehrers und Rathauspassagen überhoben, steht vor einem bedrohlichen Liquiditätsengpaß. Diese Verluste konnte die Gesellschaft trotz des Verkaufs von 6500 Wohnungen nicht auffangen. Im Senat wird nicht ausgeschlossen, daß die WBM weitere Bestände ihrer knapp 30.000 Wohnungen veräußern muß und sich damit die Frage nach ihrer Existenzberechtigung stellen könnte. Die Stadt und Land hat ebenfalls negativ abgeschnitten. Hier schlagen die Leerstände vor allem in den teilsanierten Plattenbauten der Ostbezirke durch. Vor allem größere Wohnungen in nicht komplett sanierten Gebäuden sind kaum zu vermieten. Ebenfalls einen Verlust für 2004 weist die DEGEWO aus. Hier liegt das an den Rückstellungen, die gebildet werden mußten, um demnächst die Aufwendungsdarlehen für den sozialen Wohnungsbau abtragen zu können. Die drei anderen Gesellschaften Gewobag, Gesobau und Howoge erzielten positive Ergebnisse.
Die gesamten Schulden der 6 Unternehmen summierten sich auf 8 Milliarden Euro. Hinzu kommen noch 500 Millionen Aufwendungsdarlehen, die noch nicht in den Bilanzen stehen. Demgegenüber steht ein Gesamtvermögen von 12 Milliarden Euro.
Um den Leerstand vor allem in den Ostbezirken zu bekämpfen, werden mit Senatsunterstützung 3.000 zusätzliche Wohnungen in Marzahn abgerissen. Allein in diesem Stadtteil stehen 7.500 Wohnungen dauerhaft leer. Der Senat hat die Gesellschaften aber auch angehalten, sich die Entwicklung in Neubaugebieten des Westens wie dem Falkenhagener Feld in Spandau genau anzusehen. Wenn es keine Perspektive für eine wirtschaftliche Vermietung gibt, wird auch für den Westen der sogenannte "Rückbau" nicht ausgeschlossen.
Die baupolitische Sprecherin der Grünen im Abgeordnetenhaus, Claudia Hämmerling, hat eine "lückenlose Aufklärung" des Skandals um die WBM gefordert. Zudem müßten die verantwortlichen, inzwischen in den Ruhestand geschickten Geschäftsführer Falk Jesch und Karl-Heinz Schmidt zur Rechenschaft gezogen werden: "Die grob fahrlässige Verletzung ihrer eigentlichen Aufgaben darf nicht ohne Folgen bleiben", sagte Hämmerling. Es müsse geprüft werden, ob strafrechtlich möglicherweise der Tatbestand der Untreue zum Tragen komme. Die Grünen-Politikerin: "Die Spekulation mit Gewerbe-Immobilien gehört nicht zu den Aufgaben kommunaler Wohnungsunternehmen." [mehr]
GSW verkauft Hochhaus an spanischen Investor
Aus: Die Welt, Berlin, 14. September 2005, Seite ?? (xxx). [Original]BERLIN (ru). Die Wohnungsbaugesellschaft GSW hat ihr Hochhaus an der Kochstraße für über 60 Mio. Euro verkauft. Erwerber des mit Architekturpreisen ausgezeichneten Öko-Büroturms ist nach Informationen der WELT die größte spanische Immobiliengesellschaft Metrovacesa. Die GSW hat ihre 95 Meter hohe Konzernzentrale für 10 Jahre zurückgemietet. Details nannte die GSW nicht.
Im vergangenen Jahr war die mit rund 1,6 Mrd. Euro Schulden belastete GSW vom Land Berlin für nur 400 Mio. Euro zu gleichen Teilen an die US-Finanzinvestoren Cerberus und Whitehall, eine Tochter der Bank Goldman Sachs, veräußert worden. Seither bietet die Gesellschaft ihre 65.000 Wohnungen verstärkt den Mietern zum Kauf an, veräußert größere Immobilienpakete an andere institutionelle Investoren – und macht jetzt eben auch ihr 21geschossiges Hauptquartier zu Geld. Ferner wurde auch ein Börsengang der GSW nicht mehr ausgeschlossen.
Beobachter bezweifeln indes, ob der Verkauf des prominenten Hochhauses mit dem Segel auf dem Dach wirklich ein gutes Geschäft war. Immerhin wurden die Baukosten bei Fertigstellung des sichelförmigen Gebäudes vor fast genau 6 Jahren mit 180 Mio. DM angegeben. Mit welcher Summe der Bau zuletzt in den GSW-Büchern stand, ist nicht bekannt.
Das GSW-Hochhaus an der Kochstraße gilt als einer der avantgardistischsten Bauten des neuen Berlin. Es war das externe Architektur-Highlight der Expo 2000 und erhielt im gleichen Jahr den Berliner Architekturpreis. Der von Matthias Sauerbruch und Louisa Hutton entworfene Niedrigenergie-Turm gilt mit seiner in roten Pastellfarben schillernden Wärmespeicher-Fassade als ein hervorragendes Beispiel für ökologische Bauweise. [mehr]
WBM muss noch 10.000 Wohnungen verkaufen
Sarrazin: Harter Sanierungskurs nötig / Angeblich keine Risiken für den Landeshaushalt
Aus: Berliner Zeitung, 15. September 2005, Seite ?? (Berlin) von ULRICH PAUL. [Original]BERLIN. Zur Sanierung der finanziell angeschlagenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) müssen noch weitere etwa 10.000 Wohnungen verkauft werden. Das sagte Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) am Mittwoch vor dem parlamentarischen Hauptausschuss. Die WBM muss sich damit von jeder dritten ihrer 30.000 eigenen Wohnungen trennen. Wie berichtet, droht der WBM nach teuren Fehlinvestitionen wie dem Bau der Rathauspassagen und dem Umbau des Hauses des Lehrers am Alexanderplatz die Insolvenz – falls es keine Gegenmaßnahmen gibt.
CDU, FDP und Grüne bemängelten, dass der Senat die WBM-Projekte am Alex politisch mit zu verantworten habe, es sei nicht nur Missmanagement gewesen. "Die Erfahrungen zeigen, dass das Land Berlin mit der Steuerung der Wohnungsbaugesellschaften überfordert ist", sagte der FDP-Abgeordnete Erik Schmidt. Selbst die Linkspartei.PDS ging auf Distanz zu Sarrazin. Der Abgeordnete Carl Wechselberg sprach von einer "dramatischen Zuspitzung" bei der WBM.
Sarrazin bezeichnete die Sanierung der WBM als "Riesen-Baustelle". Fehler wurden jedoch nicht nur bei den Rathauspassagen und beim Haus des Lehrers gemacht, sondern zum Beispiel bei einem Leasing-Geschäft im Jahr 2000. Damals verkaufte die WBM 4.000 Wohnungen und Gewerbeflächen und leaste diese dann wieder zurück. Dabei kamen zwar kurzfristig 544 Millionen Euro in die Kasse. Doch die Einnahmen aus der Vermietung der Wohnungen in Höhe von 28,8 Millionen Euro sind heute niedriger als die jährliche Leasing-Rate von rund 29 Millionen Euro. Ein Zuschussgeschäft bis zum Jahr 2012 – erst dann hat die WBM das Recht, die Wohnungen und Gewerbeflächen für 519 Millionen Euro zurückzukaufen. Eine finanzielle Belastung ist es laut Sarrazin ferner, dass die WBM ihre Wohnungen zu teuer verwaltet. Ursache dafür seien vor allem die hohen Personalkosten. Auch die 56 Millionen Euro Zinsen jährlich, die die WBM für ihre 1,2 Milliarden Euro Schulden bezahlen muss, liegen laut Sarrazin über den Marktpreisen. Zu hoch sei ferner die Tilgung der Kredite in Höhe von 38 Millionen Euro, die verringert werden soll. Wenn die Sanierungsmaßnahmen greifen, könne die WBM im Jahr 2007 ein zukunftsfähiges Unternehmen sein, sagte Sarrazin.
Risiken für den Landeshaushalt sieht er nicht. Dies gilt auch für die übrigen 5 landeseigenen Wohnungsbaukonzerne. Die Schulden aller 6 Konzerne bezifferte Sarrazin auf rund 9 Milliarden Euro – mit den 505 Millionen Euro Darlehen für den sozialen Wohnungsbau wären es sogar rund 9,5 Milliarden. Gut 8 Milliarden Euro sind Bankkredite, rund 900 Millionen Euro sind andere Verbindlichkeiten wie beispielsweise noch zu zahlende Steuern und offene Rechnungen. Den Vorwurf, es fehle eine Strategie für den Umgang mit den Wohnungskonzernen, wies Sarrazin zurück. Es gehe darum, die Mieteinnahmen zu erhöhen und Schulden abzubauen. Fünf Konzerne hätten hierbei Fortschritte gemacht. Ziel sei, dass jährlich ein Gewinn von 100 Millionen Euro gemacht werde, sagte Sarrazin. Wann das Ziel erreicht werde, wisse er allerdings noch nicht. [mehr]
BVG verkauft Wohnungen für 350 Millionen
Einnahmen fallen viel höher aus als ursprünglich erhofft
Aus: Berliner Zeitung, 7. Oktober 2005, Seite ?? (Berlin). [Original]BERLIN (ulp). Die Wohnungsbaugesellschaft GHG der Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) soll an die Corpus Immobiliengruppe aus Nordrhein- Westfalen verkauft werden. Das hat der BVG-Aufsichtsrat entschieden, teilte am Donnerstag [6.10.2005] Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) mit. Die Corpus Immobiliengruppe, die sich im Mehrheitsbesitz der Stadtsparkasse Düsseldorf, der Sparkasse KölnBonn und der Frankfurter Sparkasse befindet, zahlt für das Unternehmen einen Preis von 350 Millionen Euro vor Abzug der Unternehmensverbindlichkeiten. Die Schulden wurden gestern mit 36 Millionen Euro angegeben. Unterm Strich bleibt ein Verkaufserlös, der weit über den erhofften Einnahmen liegt. Das Verkehrsunternehmen hatte für seine 5.100 Wohnungen ursprünglich einen Preis von gut 100 Millionen Euro erhofft.
Der Finanzsenator äußerte sich gestern erfreut: "Das Bieterverfahren war für die BVG ein voller Erfolg, es konnte ein sehr guter Verkaufspreis erzielt werden." Die Einnahmen aus dem Geschäft würden einen wesentlichen Beitrag zur Konsolidierung des Unternehmens leisten. Corpus habe sich verpflichtet, die sozial- und wohnungspolitischen Ziele der GHG fortzuführen und am Sitz der GHG in Berlin festzuhalten. Nach einer Mitteilung der BVG hat sich Corpus verpflichtet, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und zur wirtschaftlichen Verwertung zu verzichten. Zur Feststellung der ortsüblichen Miete soll der Berliner Mietspiegel herangezogen werden, Luxusmodernisierungen sind ausgeschlossen. Betriebsbedingte Kündigungen bei der GHG werde es auf Grund der Übernahme nicht geben.
Krach im Treppenhaus
Onkel-Tom-Siedlung: Protest gegen Modernisierung.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 11. Oktober 2005, Seite ?? (Berlin) von CHRISTIAN VAN LESSEN. [Original]BERLIN (Tsp). Für die Mieter Dixi-Klos vorm Haus? So hat sich Barbara Boroviczény eine "Reformsiedlung" nicht vorgestellt. So aber könnte es kommen, wenn die Wohnungsgesellschaft Gehag im nächsten Jahr in der Onkel-Tom-Siedlung an der Argentinischen Allee in Zehlendorf umfangreiche Modernisierungen beginnt. Wenn sie die Versorgung von Erdgas auf Fernwärme umstellt. Dann müssten auch Leitungsstränge in Küchen und Bädern gelegt werden. Deshalb, fürchten Mieter, könnten schon im Frühjahr mobile Toilettenhäuschen vor den Häusern stehen.
Gegen die angekündigte Modernisierung, die nach Berechnungen des Berliner Mietervereins zu Mieterhöhungen von 32 % führen dürfte, gibt es starken Protest. Hauptgeschäftsführer Hartmann Vetter spricht von einer "Modernisierung gegen Mieter" in 438 Wohnungen. Gasetagenheizungen durch Fernwärmeversorgung zu ersetzen, "stellt in der Regel keine Wertverbesserung dar". Zwei Initiativen haben sich in der Siedlung gegründet. Barbara Boroviczény von der "Interessengemeinschaft Onkel-Tom-Siedlung" müsste beispielsweise einen Mietzuschlag von über 80 Euro zahlen. Viele Haushalte, in denen überwiegend ältere Menschen lebten, könnten das finanziell nicht verkraften, heißt es. Man brauche keine neue Heizungen oder Bäder, Küchen und Gegensprechanlagen. Es reiche völlig aus, wenn die Gehag Treppenhäuser streiche oder sich um undichte Fenster kümmere.
Die Gehag will sich zu der Kritik öffentlich nicht äußern. Dies werde "zu gegebenem Zeitpunkt" geschehen, teilte das Unternehmen am Montag [10.10.2005] mit. Den Mietern der Siedlung, die Mitte August eine Ankündigung erhalten hatten, schrieb die Gesellschaft vor wenigen Tagen, die von ihr seit langem geplante Modernisierung "operativ umzusetzen". Daran werde man festhalten und daran könnten auch "Resolutionen der Bezirksverordneten- Versammlung nichts ändern."
Die Gehag versprach, "auf Sorgen, Probleme und die persönliche Ausgangssituation jedes Mieters konkret einzugehen." Es gibt Hausbesuche, bei denen Gehag- Vertreter nach Ansicht von Mietern "konziliante Angebote" machen, etwa bei der Höhe der möglichen Zuschüsse oder bei der Anrechnung von privaten Investitionen. Aber das mildert kaum die Sorge in der Siedlung, die Miete bald nicht mehr zahlen zu können.
Die Wohnungen müssten "aufgrund gestiegener Anforderungen an Ausstattung und Komfort" für 2,6 Millionen Euro instand gesetzt und modernisiert werden, hatte die Gehag mitgeteilt. Nur Investitionen, die den Wohnwert dauerhaft verbesserten und Energie einsparten, werde man auf die Miete umlegen. Für den Berliner Mieterverein zeigen sich nun die "negativen Konsequenzen" aus der Gehag- Privatisierung. Die einst kommunale Gesellschaft war vom Senat 1998 verkauft, dann mehrfach weiter veräußert worden. Zuletzt hatte die HSH Nordbank die Mehrheit an das Investmenthaus Oaktree Capital verkauft. Die Siedlung war in den zwanziger Jahren nach Plänen von Bruno Taut errichtet worden: als bezahlbare, grüne, luftige Alternative zu grauen Mietskasernen. [mehr]
Ausverkauf bei der GSW
Das Unternehmen trennte sich erst von seiner Firmenzentrale und bald von tausenden Wohnungen
Aus: Berliner Zeitung, 12. Oktober 2005, Seite ?? (Berlin) von ULRICH PAUL, der demnächst vermutlich auch nicht mehr solche Artikel schreiben darf. Denn die Berliner Zeitung steht unmittelbar vor dem Verkauf an eine Heuschrecke – die britische „3i“ und Mr. Montgomery... [Original]BERLIN. Gut ein Jahr nach dem Verkauf der hoch verschuldeten landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft GSW zeigen die neuen Eigentümer [Ed: vom Heuschrecken-Typ], wie sie die Immobilien zu Geld machen: sie verkaufen die lukrativen Teile ihres Besitzes. Erst trennte sich die GSW von mehr als 1.500 Wohnungen am Grazer Damm, am Montag [10.10.2005] vermeldete sie den Verkauf ihrer Firmenzentrale an der Kochstraße für 60 Millionen Euro. Und die nächsten Verkäufe sind bereits geplant. "Das Unternehmen wird nach den Regeln der Kunst zerlegt", sagt ein Insider aus der Immobilienbranche [Ed: und anderenorts hört man, daß Berlins Senat der "Cerberus auf den Leim gegangen" sei]. Und der Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins, Hartmann Vetter, kritisiert: "Das ist der geplante und befürchtete Ausverkauf."
Nach Informationen der Berliner Zeitung sollen rund 5.000 Wohnungen der GSW an die HSH Nordbank in Hamburg verscherbelt werden, die beim Kauf der GSW im Sommer vergangenen Jahres mitgewirkt hat. Die HSH Nordbank besitzt eine Kaufoption für die 5.000 Wohnungen, die sich im Kissingenviertel und im Krankenhausviertel in Pankow sowie in der Weißen Stadt in Reinickendorf und in Charlottenburg-Nord befinden. Darüber hinaus will die GSW weitere 2.000 Wohnungen zum Verkauf an die Mieter vorbereiten, wie GSW-Geschäftsführer Thomas Zinnöcker der Berliner Zeitung sagte – unter anderem das Wohnensemble Holländer-Hof in Weißensee. Sollten die Mieter die Wohnungen nicht selbst erwerben wollen, kommt auch ein Verkauf an Kapitalanleger in Betracht, sagte GSW-Sprecher Sascha Krieger. Er weist den Vorwurf, die GSW betreibe den Ausverkauf, zurück. Es sei von Anfang an die Strategie gewesen, Wohnungen zu kaufen und zu verkaufen, sagte Krieger. Wohnungen, die an andere Eigentümer verkauft werden, sollen jedoch weiter in der Verwaltung der GSW bleiben. Ziel der GSW sei es, rund 100.000 Wohnungen zu betreuen.
Derzeit hat die GSW 62.600 eigene Wohnungen. Krieger sagte, er denke, dass die GSW auch künftig so viele Wohnungen behalte, vielleicht werde die Zahl "ein bisschen darunter" liegen. Zum Vergleich: Beim Verkauf der GSW Ende Juli vergangenen Jahres hatte die Gesellschaft noch 65.700 Wohnungen. Zwar hat der Senat beim Verkauf der GSW festgelegt, dass die Unternehmenszentrale weiter in Berlin bleiben soll und die neuen Erwerber ihre Anteile für mindestens 10 Jahre halten müssen, doch wurde damals keine Mindestzahl an Wohnungen bestimmt, die die GSW besitzen muss. Die getätigten und noch geplanten Verkäufe verstoßen deswegen auch nicht gegen den Kaufvertrag. In dem Werk war allerdings ein umfangreicher Mieterschutz verankert worden. So verpflichtete sich der neue Eigentümer der GSW, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wegen wirtschaftlicher Verwertung der Wohnungen zu verzichten, auch Luxusmodernisierungen wurden ausgeschlossen. Die Verpflichtungen sollten auch bei einem Weiterverkauf der GSW-Wohnungen an die neuen Eigentümer übertragen werden. Das beruhigte erstmal viele Mieter.
Nach dem Verkauf der 1.500 GSW-Wohnungen am Grazer Damm stellte sich allerdings heraus, dass es gar keiner Luxusmodernisierungen bedarf, um die Mieten hochzutreiben. Allein durch den Anbau von Balkonen sollte in dem Wohngebiet die Miete um rund 50 Euro monatlich pro Wohnung angehoben werden. Hinzu kommen Modernisierungszuschläge von 25 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche für doppelverglaste Fenster. Eine Mieterin berichtete, dass sie für ihre Einzimmer-Wohnung statt 180 Euro künftig rund 240 Euro bezahlen sollte. Noch wird um diese Erhöhungen mit einigen Mietern gestritten. Verunsichert reagierten die Mieter am Grazer Damm zudem darauf, dass ihre Wohnungen gleich mehrmals den Besitzer wechselten. Erst hatte die GSW die Wohnungen an das Kölner Immobilienunternehmen Vivacon verkauft, dann hatte die Vivacon 886 Wohnungen über eine Tochtergesellschaft an das österreichische Unternehmen Conwert Immobilien Invest verkauft, eines der drei größten Immobilienunternehmen Österreichs.
Anleger investieren Erspartes
Diese Wohnungen sollen nun modernisiert und im Erbbaurecht vorrangig an die Mieter verkauft werden. Die Vivacon AG will die Privatisierung koordinieren. Für rund 1.000 Euro pro Quadratmeter wurden die Wohnungen bereits den Mietern angeboten. Eine Bewohnerin sagte zur Berliner Zeitung, sie werde nicht kaufen, auch bei den anderen sei das Interesse nicht groß. Größer ist das Interesse dafür bei Anlegern. Denn die Vivacon AG hat mittlerweile einen Privatisierungsfonds für 637 Wohnungen am Grazer Damm aufgelegt, bei dem Anleger ihr Erspartes investieren können. Bei einer Untersuchung der Zeitschrift Finanztest fiel der Fonds jedoch durch. Rat der Tester: "Nicht investieren!". Die Gewinne seien unsicher und würden "durch hohe Provisionen und Gebühren größtenteils aufgefressen". Anleger riskierten viel, warnen die Experten. Im Extremfall sogar den vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals, wie es im Fondsprospekt heiße.
Sozialwohnungen: Fachleute gegen Mieterhöhungen
Unternehmen warnen bei steigenden Preisen vor zunehmendem Leerstand.
Aus: Berliner Morgenpost, 19. Oktober 2005, Seite ?? (Berlin) von GILBERT SCHOMAKER. [Original]BERLIN (BM). Berlins Wohnungsunternehmen haben den Senat aufgefordert, bei Zehntausenden von Sozialwohnungen auf die jährliche Mieterhöhung zu verzichten. Etwa 100.000 Berliner würden von einem solchen Mietstopp profitieren. Ansonsten drohe ein Ansteigen des Leerstands. Denn die Zahl der nicht mehr vermieteten Sozialwohnungen nimmt deutlich zu.
Wie aus einem Schreiben des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) an das Abgeordnetenhaus hervorgeht, stieg die Zahl der unvermieteten Sozialwohnungen seit der letzten Mieterhöhung im April dieses Jahres von 3.217 auf jetzt 4.159 Einheiten. Die Leerstandsquote liegt damit bei 7,2 %. Der Verband, der 379 Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften in Berlin und Brandenburg vertritt, macht den Senat für den steigenden Leerstand verantwortlich. Denn jedes Jahr senkt das Land seinen Zuschuß für Sozialwohnungen um 13 Cent pro Quadratmeter und spart so bei 96.000 Sozialwohnungen, die nach 1972 gebaut wurden, 11 Millionen Euro. In den vergangenen zwei Jahren wurde der Zuschuß sogar um 30 Cent gesenkt.
Das System des sozialen Wohnungsbaus, in dem der Staat niedrige Mieten subventioniert, sieht eigentlich vor, daß die Senkung der Förderung durch höhere Mieten aufgefangen wird. Die Monatsmiete für eine 75 Quadratmeterwohnung steigt danach jährlich um etwa 10 Euro.
Doch seit einiger Zeit können die Wohnungsunternehmen diese vermeintlich geringe Steigerung nicht an ihre Mieter weiterreichen. Denn die Mieten in einigen freifinanzierten Objekten sind so niedrig, daß viele Menschen dann einen Umzug in billigere Wohnungen vorziehen. Wo die Unternehmen eine Mieterhöhung durchzusetzen versuchen, entsteht häufig Leerstand. Der Verband hat in seinem Schreiben an das Abgeordnetenhaus einige Beispiele aufgelistet. So stieg der Zahl der leerstehenden Wohnungen zum Beispiel an der Steglitzer Scheelestraße [Ed: in der Woltmann- Siedlung/ Thermometer- Siedlung] – Miete: 5,41 Euro pro Quadratmeter – von 7 auf 16 nach der letzten Mieterhöhung. Zum Vergleich: In Sozialwohnungen, in denen es keine Mieterhöhung gab – die geringeren Landeszuschüsse also von den Wohnungsunternehmen getragen wurden – wie in der Weddinger Adolfstraße gab es einen rückläufigen oder nur einen geringen Leerstand.
In seinem Brief an das Abgeordnetenhaus warnt BBU-Vorstand Ludwig Burkardt vor höheren Verlusten der Wohnungsunternehmen, die durch Leerstand oder das Auffangen der Zuschuß- Streichung entstehen. "Was das Land dann auf der einen Seite durch Kürzung der Förderung spart, verliert es wenigstens zum Teil auf der anderen Seite durch Leerstand und Verluste der Wohnungsunternehmen", sagte Burkardt dieser Zeitung.
Erik Schmidt, Haushaltsexperte der FDP-Fraktion im Abgeordnetenhaus, forderte eine Risikoanalyse. "Bevor der Senat den planmäßigen Förderungsabbau im sozialen Wohnungsbau fortsetzt, muß eine Analyse der damit verbundenen Haushaltsrisiken durchgeführt werden", sagte der Finanzfachmann. Der höhere Leerstand hätte zur Folge, daß auch bei landeseigenen Wohnungsunternehmen Mieteinnahmen wegbrechen würden, so daß Berlin – wenn überhaupt – weniger Geld aus den Erträgen der Beteiligungen einnehmen kann.
Das Abgeordnetenhaus will im November über eine Mieterhöhung entscheiden.
Der Höllenhund hat immer noch Hunger
Finanzinvestor Cerberus und der Wohnungsmarkt
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 28. Oktober 2005, Seite 19 (Wirtschaft) von JULIANE SCHÄUBLE und RALF SCHÖNBALL. [Original]BERLIN (Tsp). Sie sind hungrig, haben viel Geld und tragen abenteuerliche Namen wie Lone Star oder Cerberus, der Höllenhund aus der griechischen Mythologie. Internationale Finanzinvestoren, neuerdings auch gerne Heuschrecken genannt, zieht es verstärkt auf den deutschen Wohnungsmarkt – und nach Berlin.
Prominentestes Beispiel im letzten Jahr war der Verkauf des landeseigenen Wohnungsunternehmens GSW an ein Konsortium, das von dem US-Fonds Cerberus und der Investmentbank Goldman Sachs angeführt wird. Kurz darauf erwarb Cerberus weitere 2.500 Wohnungen von der landeseigenen Degewo. Lone Star übernahm bereits vor Jahren Plattenbauten in Marzahn.
Das werden nicht die letzten Privatisierungen sein, zumindest wenn es nach dem Deutschlandchef von Cerberus geht. „Wir haben auch weiterhin ein starkes Interesse an Berlin“, sagte Ralph Winter am Mittwoch [26.10.2005] bei einem Unternehmerforum in Berlin.
Die Rahmenbedingungen sind gut: Historisch niedrige Zinsen locken gerade Investoren aus dem angelsächsischen Raum. Die überschuldeten Kommunen verkaufen unter Druck. Und die Wohneigentumsquote in Deutschland ist gering, so dass für den Weiterverkauf einzelner Immobilien mit Gewinn an Privatleute oder kleinere Investoren viel Spielraum bleibt. Schließlich versprechen auch noch die vergleichsweise niedrigen Mieten hohe Renditen.
Und gerade in Berlin haben die Kommunen noch viel Besitz: Rund 280.000 Wohnungen und damit 15 % des gesamten städtischen Bestandes gehören den sechs öffentlichen Wohnungsunternehmen. Gemeinsam verzeichneten sie im vergangenen Jahr einen Verlust in Höhe von 46,8 Millionen Euro.
Schuld daran waren allerdings nicht die renditeträchtigen Wohnimmobilien, sondern fehl geschlagene Spekulationen der Wohnungsbaugesellschaft Berlin- Mitte mit Gewerbeimmobilien. Dennoch fordert Finanzsenator Thilo Sarrazin: „Neben ihren sozialen Aufgaben muss man diese Unternehmen rentabel machen.“
Wegen der großen Nachfrage der Fonds ziehen die Preise nun an. Beim GSW-Deal hatte Cerberus noch umgerechnet rund 32.000 Euro pro Wohnung bezahlt. Die Corpus Immobiliengruppe, im Mehrheitsbesitz der Sparkassen von Düsseldorf, Köln- Bonn und Frankfurt am Main, musste Anfang Oktober bei der Übernahme der 5.100 Wohnungen von den Berliner Verkehrsbetrieben schon 68.000 Euro aufbringen.
Das Land Berlin kann sich über die steigenden Preise für Immobilien freuen. Bei weiteren Privatisierungen würden die Kassen klingeln. Doch auch ohne neue Verkäufe haben die landeseigenen Wohnungsunternehmen gezeigt, dass sie schöne Beiträge zur Haushaltskonsolidierung leisten können. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Unternehmen ermittelte, dass sie in den vergangenen zehn Jahren gemeinsam 1,6 Milliarden Euro durch „In-Sich-Geschäfte“ und Wohnungsverkäufe in die Landeskassen spülten.
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