Stand: 1.3.2010 (39. Ed.) – File: ThS/WPC/W-Privatisierungs_Chaos_19.html
Reiche internationale Investment-Gesellschaften (Immobilien-Fonds, Hedge-Fonds, Private Equity Fonds, Opportunity Fonds), die nur etwas vom Geldmachen verstehen, fallen wie die Geier auch über den deutschen Wohnungsmarkt her. Und die dafür eigentlich nicht autorisierten deutschen Politiker sind wg. ihrer Finanznöte bereit, das Sozialgut des städtischen Wohnungsbestands für einen Judas-Lohn an diese „Heuschrecken“ zu verscherbeln – ohne an die wahren Folgen für die Mieter zu denken, geschweige denn die im geheimen getroffenen Vereinbarungen (Kaufverträge) öffentlich zu machen.In Berlin ist dafür das Parade-Beispiel der Verkauf der gemeinnützigen GSW (Motto bis 2004: „Gut und sicher wohnen“) mit fast 70.000 Wohnungen an die Cerberus-Gruppe. Zwar behauptet der Senat von Berlin, daß der Verkauf städtischer Wohnungen für Mieter keine Nachteile bringe, was sich bei der Wohnungsgesellschaft GSW gezeigt habe. Aber das ist unwahr. Denn die Praxis der Machenschaften vor Ort bei den Mietern sieht seit Mai 2004 völlig anders aus. Dazu und den Hintergründen sowie den Auswirkungen des Privatisierungswahns sind hier dokumentiert, wobei der allgemeine CopyRight-Hinweis gilt. Manches wurde hier mit [Ed: ...] kommentiert:
Älteres zum Privatisierungs-Chaos (18. Teil) — [Gesamt-Übersicht] 20.09.2009: Von wegen Bürgernähe... (Mietenpolitik) 21.09.2009: Hier steigen Berlins Mieten am stärksten. (Mietenpolitik) 23.09.2009: Eigenbedarf: Ausgetrickst. (Mietenpolitik) 23.09.2009: Nur Reiche dürfen in den Neubau ziehen. (Wohnungspolitik) 30.09.2009: Für neu abgeschlossene Mietverträge gilt der Mietspiegel nicht. (Mietenpolitik) 30.09.2009: Auswirkungen von Schwarz-Gelb. (Wohnungspolitik) 19.10.2009: Rot-Rot will Mieten in Berlin begrenzen. (Mietenpolitik) 20.10.2009: Rot-Rote Mietenreform in der Kritik. (Mietenpolitik) 02.11.2009: Dunkle Wolken über der Mieterstadt Berlin. (Wohnungspolitik) 04.11.2009: Berliner Wohnungen vor dem Verkauf an der Börse. (Cerberus, GSW) 05.11.2009: Was bedeutet es für mich als Mieter, wenn die GSW jetzt an die Börse geht? (Cerberus, GSW) 23.11.2009: Mieten in Berlin steigen deutlich. (Mietenpolitik) 03.12.2009: Annington liebäugelt mit Börsengang. (Terra Firma) 19.01.2010: Junge-Reyer verliert ihre Sprecherin. (GEHAG, DW) 22.01.2010: Ex-SPD-Chef soll GSW an die Börse bringen. (Cerberus, GSW) 23.01.2010: GSW-Eigner will an die Börse. (Cerberus, GSW) 27.01.2010: Berliner GSW will im Frühjahr an die Börse. (Cerberus, GSW) 13.02.2010: Berliner Senat bremst Börsengang der GSW. (Cerberus, GSW) 13.02.2010: Annington: Wir haben die Mittel, um große Portfolios zu kaufen. (Terra Firma) Noch mehr Privatisierungs-Chaos (20. Teil) — [Gesamt-Übersicht]
, Berlin-Zehlendorf, 20. September 2009, 19.00 Uhr MESZ (Mietrecht) von BARBARA VON BOROVICZÉNY. E-Mail: barbara (at) @von-boroviczeny.de .Von wegen Bürgernähe . . .
Berliner Mieterinitiative bat um Unterstützung von Bundesbauminister Tiefenee und Bundespräsident Köhler. Beide erkannten nicht die tickende Mieten-Bombe, die durch den hemmungslosen Wohnungsverkauf an Heuschrecken gelegt wurde.
Zur: Mitteilung der „MIETERINITIATIVE ONKEL-TOM-SIEDLUNG“
BERLIN-ZEHLENDORF (khd). Die Zehlendorfer Mieterinitiative (MI) „Onkel-Tom-Siedlung“ kämpft seit Jahren gegen die negativen Folgen des Wohnungsverkaufs von 1998 an einen Finanz-Investor vom Heuschreckentyp (siehe: GEHAG in der Übersicht). Der ehemalige GEHAG-Besitz ist inzwischen mehrfach weiterverkauft worden, und jede dieser Heuschrecken drangsalierte die Mieter mit immer neuen Ansinnen zu ‚Wohnwertverbesserungen‘ oder unseriösen Kaufangeboten. Im Vorfeld der anstehenden Bundestagswahl weist die Initiative jetzt auf das Verhalten von Spitzenpolitikern hin, das sie bereits 2007 erfahren mußte.
Die Zehlendorfer Mieter kommentieren die Antwort aus dem Bundespräsidialamt so: »Ein deutlich desinteressierter Abwimmelungsbrief, der zeigt, wie „bürgernah“ das Präsidialamt ist. Eigentlich hätte man unserem Brief entnehmen können, dass wir keineswegs eine „Gesetzesinitiative“ vom Bundespräsidenten erwartet haben sondern lediglich eine Meinungsäußerung an gegebener Stelle. Dazu hätten wir uns ein Gespräch mit dem Präsidenten, als einem hier im Bezirk wohnhaften Mitbürger gewünscht. Der wenig hilfreiche Vorschlag, mit unseren Bezirksvertretern, die wir selbstverständlich zuerst und mehrfach angesprochen hatten, zu reden, ist ärgerlich. — Ein Beispiel dafür, wie Politiker gern verfahren: Sie siedeln oft ihre Gesprächspartner auf einer unteren Verständnisebene an und speisen sie dann mit Allgemeinplätzen ab.«
|
|
|
|
Im Bundestagswahlkampf kam die „Tickende Mieten-Bombe“ bislang nicht vor. Aber die bei
Heuschrecken- Wohnungsunternehmen ständig steigenden Wohnungsmieten werden uns in der
nächsten Zeit – in der der Weltwirtschaftskrise folgenden Sozialkrise – noch sehr stark
beschäftigen.Das Problem wurde am 23.8.2009 in der Nr. 645 des khd-Blogs unter dem Titel „Die Mieten-Bombe tickt“ veröffentlicht. Dort wird daraufhingewiesen, daß ein dringender Handlungsbedarf bei der Novellierung des deutschen Mietrechts besteht – es muß sozialer werden. Die in den letzten Jahren am Wohnungsmarkt entstandene Situation hat nichts mehr mit einer „Sozialen Marktwirtschaft“ zu tun – es regiert vielfach die pure Ausbeutung der Mieter. (Repros: 2009 – khd) |
[05.01.2006:
Wenn der Investor klingelt (Vom Verrat an den Mietern)] (DIE ZEIT)
[30.01.2006:
Privatisierung mit Folgen] (BERLINER ZEITUNG)
[23.02.2006:
Schwarzbuch Privatisierung] (BERLINER MIETERVEREIN)
[03.04.2006:
GEHAG-Mitarbeiterin lehnte Familie als Mieter ab] (DER TAGESSPIEGEL)
[04.07.2007:
GEHAG erhöht in Berlin die Mieten] (BERLINER MORGENPOST)
[27.01.2008:
Wohnen in Berlin wird 4 % teurer] (DER TAGESSPIEGEL)
[30.06.2009:
Ansinnen der Wohnungs-Industrie] (DEUTSCHE WOHNEN AG u. a.)
[15.08.2009:
Lasst das mal die Profis machen] (DER TAGESSPIEGEL)
[23.08.2009:
Wohnen ist Daseinsvorsorge] (Mieterinitiative)
[23.08.2009:
Die Segregation in Berlin setzt sich fort] (DER TAGESSPIEGEL)
[01.03.2010:
Erinnerung an den Berliner Baufilz am Beispiel GEHAG] (Mieterinitiative)
M I E T R E C H T T A U G T N I C H T SHier steigen Berlins Mieten am stärksten
Aus: Berliner Morgenpost, 21. September 2009, Seite xx (Politik). [Original]BERLIN (BM). In Mitte gibt es die stärksten Miet-Erhöhungen in ganz Berlin. Bis zu 50 % kann hier ein Neumieter mehr bezahlen als sein Vorgänger. Der Senat geht allerdings von 250.000 leer stehenden Wohnungen in der Hauptstadt aus [Ed: genau gezählt wurde das aber nicht]. In einer Stadt mit der Größe Berlins können diese Zahlen nicht einfach gegenübergestellt werden, meint der Mieterverein.
Irgendwann in den vergangenen Monaten sind die Schilder "Wohnung zu vermieten" verschwunden aus Fenstern und Hauseingängen im Soldiner Kiez. "Wenn wir hier rausmüssen, könnten wir uns kaum noch eine Wohnung in der Gegend leisten", sagt Henrik Jakob.
Der Künstler ist vor einigen Jahren mit Freunden aus Friedrichshain in ein heruntergekommenes Haus in Wedding gezogen. Sie betreiben im Ladenlokal den "Kulturpalast Wedding", eine Off-Off-Galerie mit ambitioniertem Programm und Ofenheizung.
Solche Galerien gibt es mittlerweile allein an der Freienwalder Straße ein halbes Dutzend. An Freitagen, wenn die neuen Schauen öffnen, drängen sich Trauben "angesagter" junger Leute vor den Türen. Sogar eine illegale Kneipe hat im Kiez eröffnet. So hat es in Mitte auch angefangen in den 90er-Jahren.
Auch in den alten Arbeiterquartieren Wedding und Moabit hat der Druck auf den Wohnungsmarkt zugenommen. Selbst Single-Wohnungen sind hier kaum für unter 400 Euro zu haben. Frank Bielka, Chef der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Degewo, berichtet nicht ohne Stolz von einem Altbau im Brunnenviertel, das an Prenzlauer Berg und Mitte grenzt. Das Durchschnittseinkommen der Mieterschaft in diesem Degewo-Objekt habe inzwischen sehr gutes Zehlendorfer Niveau erreicht.
D I E M I E T E N - B O M B E T I C K TAusgetrickst
[Ed: Höchst merkwürdige Eigenbedarfs-Kündigungen durch Geldgierige].
Aus: Frankfurter Rundschau, Frankfurt am Main, 23. September 2009, Seite xx (Wohnen und Mieten). [Original]BERLIN. Für viele Mieter, insbesondere in Großstädten, ist es der Albtraum schlechthin: Ihre Wohnung wird verkauft und kurz darauf flattert ihnen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ins Haus. Je nach Mietdauer bleiben ihnen 3, 6 oder 9 Monate, um sich eine neue Bleibe zu suchen.
"Der Gesetzgeber räumt den Mietern in solchen Umwandlungsobjekten eigentlich besondere Schutzfristen ein", erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Mindestens 3 Jahre sind die Mieter vor Wohnungskündigungen geschützt, in gewissen Ballungszentren ist diese Frist auf 10 Jahre ausgedehnt.
Der Mieterbund kennt aber mehr und mehr Fälle, in denen dieser Schutz mit einem Trick unterlaufen wird. Die künftigen Besitzer schließen sich dafür zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammen, deren Zweck darin besteht, das Mietobjekt zu kaufen und später in Eigentumswohnungen umzuwandeln.
In einem ersten Schritt kauft die Gesellschaft das gesamte Mietshaus und kündigt den jeweiligen Mieter wegen Eigenbedarfs im Namen des jeweiligen Gesellschafters. Weil die Wohnungen zum Zeitpunkt der Kündigungen formal noch Mietwohnungen sind, entfällt der Sonderschutz.
Wenn die Wohnungen leer sind, verkauft die Gesellschaft die Objekte als Eigentumswohnungen an die Gesellschafter. Statt in 10 Jahren sind die Wohnungen für die neuen Besitzer in maximal 9 Monaten bezugsfertig.
Der Deutsche Mieterbund ist empört, weil der Bundesgerichtshof (BGH) diese durchsichtige Masche unlängst nicht beanstandete. Formal sei gegen diese Gesellschaftslösung nichts einzuwenden, befanden die Richter, weil zum Zeitpunkt der Kündigung die Mietwohnung eben noch nicht in Eigentum umgewandelt worden sei.
Ropertz spricht allerdings von einer "klassischen Umgehungstat". Ähnlich sieht es Bundesjustizministerin Brigitte Zypries (SPD). Sie sieht den Geist des entsprechenden Schutzparagrafen (577a des BGB) verletzt. "Da müssen wir jetzt nachbessern", sagte Zypries der FR. Dem neuen Bundestag werde sie rasch eine entsprechende Änderung vorschlagen, "um solche Umgehungsmöglichkeiten zu Lasten der Mieter künftig zu verhindern".
Zugleich wirbt Zypries dafür, dass die Länder von ihrem Recht Gebrauch machen, die Schutzfristen für Mieter auf 10 Jahre zu verlängern. "In Hessen beispielsweise läuft diese Regelung zum Jahresende aus und die Landesregierung ziert sich noch, diese Frist zu verlängern", kritisiert die Ministerin.
Dabei sei es insbesondere für Ballungszentren wie Frankfurt, Wiesbaden oder Kassel wichtig, den Mietern solchen Schutz zu gewähren. "Es ist dringend erforderlich, die Verordnung zu verlängern", verlangt Zypries, "sonst fürchte ich massive Nachteile für die Mieterinnen und Mieter".
D I E M I E T E N - B O M B E T I C K TNur Reiche dürfen in den Neubau ziehen
Trotz Krise entstehen neue Hotels und teure Wohnungen. "Billige" Wohnungen werden rar.
Aus: taz, Berlin, 23. September 2009, Seite xx (Berlin). [Original]BERLIN (GIW). In Berlin und Potsdam wird ungeachtet der Krise gebuddelt und gebaut. Wer das bisher nicht bemerkt hat, bekommt es nun von einer Studie attestiert. Mehr als 400.000 Quadratmeter neu bebaute Fläche sollen 2009 für Wohnraum zur Verfügung stehen – doppelt so viel wie 2008. "Diese Wohnimmobilien sind wie ein Phönix aus der Asche, der über die Krise hinwegrettet", sagt Andreas Schulten vom Analysehaus BulwienGesa.
Für die Studie "Die Immobilienmärkte in der Metropolregion Berlin/Potsdam" hat Schultens Beratungsunternehmen Neubau- und Sanierungsprojekte über 1.000 Quadratmeter erfasst. Auftraggeber waren die Berliner Hochtief Projektentwicklung und die TLG-Immobilien. Laut Studie ist zwar das Gesamtvolumen für Projektentwicklung um 8 % im Vergleich zu 2008 gesunken, vor allem Büro- und Einzelhandelsobjekte sind stark zurückgegangen. Allerdings werden dafür deutlich mehr Wohnungen und Hotels gebaut. Diese Entwicklung wird sich laut Studie auch in den nächsten Jahren fortsetzen.
Teure Wohnungen, "die sich in Toplagen befinden, werden ungeachtet der Wirtschaftskrise stark nachgefragt", berichtet Carsten Sellschopf, Berliner Niederlassungsleiter von Hochtief Projektentwicklung. Dies spiegele sich auch in den Spitzenmieten wieder – in Potsdam seien diese in den vergangenen 3 Jahren um 11 % gestiegen. Auch Schulten bestätigt: 3/4 der Wohnungen würden von der sogenannten ‚upper middle class‘ mit hohem Einkommen gekauft. Das liege allein an den hohen Grundstückskosten.
"Wohnungsneubau kommt nicht dem normalen Mietmarkt zugute", sagt darum Hartmut Vetter vom Berliner Mieterverein. Für Normalverdiener sei Neubau nicht möglich. Der Wohnungsneubau mit sozialverträglichen Mieten ist ohne politische Willen und Unterstützung sogar völlig ausgeschlossen: 5 Euro Miete pro Quadratmeter und weniger ließen sich ohne öffentliche Gelder mit einem Neubau nicht realisieren, sagt Jörg R. Lammersen, Niederlassungsleiter der TLG Immobilien.
Für weniger finanzkräftige BerlinerInnen bleibt deshalb nur der Bestand an Wohnungen. Dieser Markt wird allerdings zusehends enger: zum einen, so Vetter, weil die Anzahl der Haushalte zunehme, zum anderen würden gute Wohnungen in besseren Lagen durch Modernisierungen aufgewertet. Zudem fielen jährlich im Schnitt 20.000 Sozialwohnungen weg, da entsprechende Förderung fehle [Ed: und dort schlagen dann die Heuschrecken mit kräftigen Mieterhöhungen zu].
W E N N D I E F D P M I T R E G I E R TFür neu abgeschlossene Mietverträge gilt der Mietspiegel nicht
Immobilien-Telefon zum neuen Berliner Mietspiegel 2009.
Auszug aus: Berliner Morgenpost, 30. September 2009, Seite xx (Immobilien). [Original]Frage: Was macht die zuständige Behörde dagegen, dass zu hoch verlangte Mieten bei der Neuvermietung einer Wohnung in den nächsten Mietspiegel einfließen und so die Mieten in einer Höhe zunehmen, der den Einkommen nicht mehr entspricht?
Antwort: Bei einer Neuvermietung ist jede am Markt erzielbare Miete zulässig – dafür gilt der Mietspiegel nicht. § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes, der die unzulässige Mietpreisüberhöhung regelt, ist nach Ansicht der Rechtsprechung zurzeit in Berlin nicht anwendbar, da hier noch kein "geringes Angebot an Wohnungen vom Vermieter ausgenutzt werde". Die Rechtsprechung verneint ein geringes Angebot wegen der angeblich 100 000 leer stehenden Berliner Wohnungen. Deshalb gibt es auch keine Behörde, die hohe Mieten verfolgen könnte. Tatsächlich fließen diese hohen Mietabschlüsse in den nächsten Mietspiegel ein [Ed: und treibt damit die Mieten immer höher und höher].
Bei einer Neuvermietung ist jede am Markt erzielbare Miete zulässig – dafür gilt der Mietspiegel nicht.
M I E T E N - R E F O R MAuswirkungen von Schwarz-Gelb
Die Bundesbürger haben gewählt, bald regiert eine schwarz-gelbe Koalition das Land. Experten erklären, was der Kurswechsel in Berlin für die Stadt München [Ed: und nicht nur dort] bedeuten könnte.
Auszug aus: Süddeutsche Zeitung, München, 30. September 2009, Seite xx (München). [Original]
Der Mieter müßte sich eine billigere Wohnung suchen. So die marktradikale Theorie, die sich nicht für den Bruch mit dem sozialen Umfeld interessiert. Es wird befürchtet, daß die FDP die sowieso schon unsoziale Situation weiter verschärfen könnte. [Die Mieten-Bombe tickt] (Grafik: 3.8.2009 – khd)
Wohnen
Die FDP spaltet, zumindest, wenn es ums Wohnen in München geht: Der Mieterverein bangt – die Hausbesitzer hoffen. "Wir erwarten", sagt Haus-und-Grund-Chef Rudolf Stürzer, "dass der Wohnungsbau wieder einen höheren Stellenwert einnimmt." Vor allem erwartet Stürzer mehr Förderung für den Wohnungsbau, und zwar für Eigennutzer und Investoren: Für Erstere sollte die Eigenheimzulage auferstehen, unter welchem Namen auch immer; und für jene, die fürs Vermieten bauen, sollten die alten Steuervorteile gelten. Die Liberalen müssten nun ihre Versprechungen einhalten, sagt Stürzer.Deren Einfluss sieht auch Stürzers Gegenpart, der Mieterverein, doch er fürchtet ihn: "Ich erwarte mir nichts Positives für die Mieter", sagt Vereins-Chefin Beatrix Zurek. Die FDP habe noch nie viel für Mieterschutz übrig gehabt, und nun fürchtet Zurek um die Kappungsgrenze und den Kündigungsschutz: Die erste Regelung besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % steigen darf; die andere schützt Bewohner etwa vor übertriebenem Eigenbedarf der Vermieter. (...) [weiter bei der SZ] [mehr]
M I E T E N - R E F O R MRot-Rot will Mieten in Berlin begrenzen
Aus: Berliner Morgenpost, 19. Oktober 2009, Seite xx (Berlin). [Original]BERLIN (BM). Die rot-rote Regierungskoalition in Berlin hat eine Initiative zur umfassenden Reform des Mietrechts gestartet. Zum einen sollen Mietsteigerungen zumindest im sozialen Wohnungsbau gestoppt werden. Und es soll künftig möglich sein, Mieten zu mindern, wenn das Haus Mängel bei der Wärmedämmung aufweist.
Rot-Rot will das Mietrecht in der Hauptstadt reformieren. Ziel sei es, Mietsteigerungen zumindest im sozialen Wohnungsbau zu stoppen und die Rechte der Mieter zu stärken. So einigten sich SPD und Linke jetzt darauf, in den nächsten Jahren mit den Wohnungsunternehmen Obergrenzen für Betriebskosten und Mietsteigerungen zu vereinbaren. Dafür soll der Senat baldmöglichst ein mittel- und langfristiges Konzept vorlegen. Nach Ansicht von Rot-Rot ist der soziale Wohnungsbau nämlich seiner entscheidenden Rolle, für günstigen Wohnraum zu sorgen, nicht mehr gerecht geworden. Die Nettokaltmiete in den 190.000 Wohnungen stiegen überdurchschnittlich auf 5,40 Euro pro Quadratmeter und damit über den aller Wohnungen. Der Berliner Mietspiegel weist dagegen nur 4,83 Euro als Durchschnittsmiete aus.
In einem ersten Schritt zur Stärkung der Mieter ist eine Bundesratsinitiative geplant, mit der eine Mietminderung möglich sein soll, wenn der Vermieter nicht den Mindestanforderungen bei Energieeinsparungen nachkommt. Beispiel: Wenn der Eigentümer bei einer Fassadenmodernisierung keine Wärmedämmung einbauen lässt, soll ein Mietabzug von 10, 15 oder 20 % erlaubt sein. "Es sollte in jedem Fall eine Mietminderung sein, die der Vermieter auch spürt", sagte der SPD-Stadtentwicklungsexperte Daniel Buchholz.
SPD und Linke wollen zudem Energieausweise für Mietshäuser festschreiben. Darin soll der Energiebedarf des Gebäudes offen gelegt werden. Bislang ist der Energieausweis bei Abschluss eines Mietvertrags nur auf Anforderung "zugänglich zu machen" und enthält nur vage Beschreibungen. Der bedarfsorientierte Energiepass soll zukünftig fehlerhafte Energieangaben verhindern und helfen, die wahren Nebenkosten offenzulegen.
Baupolitiker wollen zudem die sogenannte Energie-Contracting fördern. Dabei übernimmt ein privater Investor die Erneuerung im Haus anstelle des Eigentümers. Dafür erhält er einen Anteil der eingesparten Energiekosten. SPD-Umweltpolitiker Buchholz: "Das hat insgesamt den Vorteil, dass Mieter, Vermieter und Umwelt von dieser Vorgehensweise profitieren." [mehr]
S C H W A R Z - G E L B P L A N TRot-Rote Mietenreform in der Kritik
Die Ankündigung von SPD und Linken, das Mietrecht reformieren zu wollen, wird vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) abgelehnt. Der Wohnungsverband befürchtet Planwirtschaft.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 20. Oktober 2009, Seite 8 (Berlin). [Original]BERLIN (Tsp/za). Die Ankündigung von SPD und Linken, das Mietrecht reformieren zu wollen, wird vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) abgelehnt. Die Planwirtschaft habe gezeigt: Wo Mieten begrenzt und Betriebskosten gedeckelt würden, könne nicht mehr in Wohnungen investiert werden, und es gebe keinen Neubau mehr. "Offenbar ist im rot-roten Senat ein Wettlauf um unrealistische Maximalforderungen im Gange", erklärte am Montag [19.10.2009] das BBU-Vorstandsmitglied Maren Kern.
Die Koalition plant unter anderem, in Verhandlungen mit den städtischen Wohnungsunternehmen Obergrenzen für Mieten und Betriebskosten festzulegen. Eine Bundesratsinitiative soll Mietminderungen ermöglichen, wenn der Wohnungseigentümer nicht den Mindestanforderungen fürs Energiesparen nachkommt. Und bei Neuvermietungen sollen große Preissprünge verhindert werden. Gefordert werden auch Verbesserungen beim Energiepass und ein "Energie-Contracting", um teure energiesparende Sanierungsmaßnahmen aus den eingesparten Energiekosten zu finanzieren.
Nach Meinung des Wohnungsverbands erübrigen sich Mietobergrenzen, weil die Nettokaltmieten in Berlin auch im Verhältnis zum niedrigen Durchschnittseinkommen günstig seien [Ed: aber nicht günstig in Bezug auf die Einkommen der Berliner]. Nebenkosten könnten nur gedeckelt werden, indem man den Verbrauch reglementiere oder die Energiepreise einfriere. Das Mietminderungsrecht bei mangelnder energetischer Modernisierung stößt beim BBU auf verfassungsrechtliche Zweifel und der Energiepass lässt sich nach Einschätzung des Verbands nicht besser gestalten.
Kritik an der Mietenreform kam auch von den Grünen, aber aus ganz anderer Sicht. Deren Wohnungsexperte Andreas Otto warf dem Senat Tatenlosigkeit vor. Seit Anfang 2009 werde eine Mietrechtsreform angekündigt. Nichts sei geschehen. Das gelte für die Deckelung der Mieten wie für Energiesparanreize. [mehr]
H E U S C H R E C K E N A T W O R KDunkle Wolken über der Mieterstadt Berlin
Empörung über die Pläne der schwarz-gelben Bundesregierung, den Kündigungsschutz zu lockern. Haus-Eigentümer loben, dass Modernisierungsmaßnahmen leichter durchgesetzt werden können.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 2. November 2009, Seite 9 (Berlin) von ULRICH ZAWATKA-GERLACH. [Original]BERLIN (Tsp). Schwarz-Gelb im Bund will den Kündigungsschutz für Mieter verschlechtern. Dagegen laufen in Berlin, wo 87 % der Haushalte in Mietwohnungen leben, Verbände und Politiker Sturm. "Das ist absolut unsozial und völlig unnötig", sagt der Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins, Hartmann Vetter. "Mit der geltenden Regelung sind auch die Vermieter in Berlin gut klargekommen."
Seit der Mietrechtsreform 2001 und einer juristischen Nachbesserung 2005 gilt für Mieter, die ihre Wohnung aufgeben wollen, eine einheitliche dreimonatige Kündigungsfrist. Unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Wenn ein Vermieter wegen Eigenbedarfs oder "nicht angemessener wirtschaftlicher Verwertung" der Wohnung kündigen will, muss er eine sechs- bis neunmonatige Kündigungsfrist wahren, je nach Mietdauer. "Dieser Unterschied hat einen tieferen Sinn und verstößt auch nach oberster Rechtsprechung nicht gegen den verfassungsmäßigen Gleichheitsgrundsatz", sagt Vetter.
Die neue Bundesregierung strebt aber "einheitliche Kündigungsfristen" für die Mieter und Vermieter an, heißt es im Koalitionsvertrag. Nach allem, was bisher bekannt ist, sollen künftig auch die Vermieter eine Wohnung binnen 3 Monaten kündigen können. "Obwohl es für den Hauseigentümer in der Regel viel einfacher ist, einen Nachmieter zu finden, als für den Mieter eine neue, vergleichbar gute und preisgünstige Wohnung", so Vetter. Nur Hochbetagte und Gebrechliche können weiterhin auf einen großzügigen Kündigungsschutz hoffen.
Der Stadtentwicklungsexperte der SPD, Daniel Buchholz, kündigt bereits an, dass sich die rot-rote Landesregierung "mit allen politischen Mitteln gegen die Verschlechterung von Mieterrechten wehren wird". Die geplante Verkürzung des Kündigungsschutzes auf 3 Monate sei ein massiver Eingriff und werde die Mietpreise nach oben treiben, weil sich die Betroffenen schnell eine neue Wohnung suchen müssten, ohne in Ruhe auswählen zu können.
Singles und Senioren, die sich nur kleine und billige Wohnungen leisten könnten, müssten kurze Kündigungsfristen besonders fürchten, meint Uwe Doering, wohnungspolitischer Sprecher der Linken. Die Vermieter würden ermutigt, langjährige Mieter mit besonders günstigen Mietverträgen loszuwerden, um die Wohnung dann deutlich teurer vermieten zu können. "Bei Haushalten mit höheren Einkommen sehe ich weniger Probleme." Auch der Grünen-Abgeordnete Andreas Otto befürchtet, dass ältere Menschen besonders unter der neuen Regelung leiden werden. "Sie sind nicht mehr so flexibel und brauchen genügend Zeit, um sich etwa bei einer Eigenbedarfskündigung nach neuem Wohnraum umzusehen." Er sehe die Pläne von Schwarz-Gelb sehr kritisch.
Dagegen begrüßt die Eigentümer-Schutzgemeinschaft "Haus und Grund" in Berlin die angekündigte Veränderung der Kündigungsfristen. Die neue Koalition habe die Bedeutung der privaten Immobilieneigentümer erkannt und nehme deren Probleme ernst. Das Lob der Grundeigentümer gilt auch einem anderen Vorhaben von Union und FDP: Mieter sollen künftig energetische Modernisierungen dulden, ohne die Miete mindern zu können, wenn Lärm, Dreck und Nichtnutzung von Räumen die Wohnqualität spürbar verschlechtern. Mietrechtsexperten sehen dadurch den Grundsatz verletzt, dass die Beeinträchtigung des Wohnwerts für eine Mietminderung entscheidend ist, aber nicht der Anlass der Baumaßnahmen.
Schwarz-Gelb setzt noch eins drauf: Klimafreundliche Sanierungen sollen laut Koalitionsvertrag auf der "freien Entscheidung des Vermieters" beruhen. Wenn das so kommt, läuft eine bundespolitische Initiative der Berliner Koalitionsfraktionen SPD und Linke ins Leere, die demnächst im Abgeordnetenhaus eingebracht wird. Rot-Rot will den Mietern das Recht auf Mietminderung einräumen, wenn der Hauseigentümer "den Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung nicht nachkommt". Außerdem solle der – inzwischen bundesweit – vorgeschriebene Energieausweis "zum festen Bestandteil jedes Mietvertrags" gemacht werden. Die Chefs der Regierungsfraktionen, Michael Müller (SPD) und Udo Wolf (Linke) haben kürzlich erst angekündigt, eine soziale Mietenpolitik bis zur Abgeordnetenhauswahl 2011 zu einem Schwerpunkt der Regierungsarbeit machen zu wollen.
Das liegt nahe, weil von den fast 1,9 Millionen Wohnungen in Berlin 87 % vermietet werden. In Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg sind es sogar 95 %. Nur 13 % des Berliner Wohnungsbestands sind selbst genutztes Wohneigentum. In Hamburg, München oder Köln liegt die Eigentumsquote bei über 20 %. Im Städtevergleich sind die Berliner Mieten immer noch sehr niedrig, aber kleine und preiswerte Wohnungen (40 bis 50 Quadratmeter) werden knapp und in den östlichen und westlichen City-Lagen ziehen die Preise deutlich an.
H E U S C H R E C K E N A T W O R KBerliner Wohnungen vor dem Verkauf an der Börse
Finanzinvestoren bereiten Rückzug aus der einst landeseigenen GSW vor / 130.000 Mieter sind betroffen / Weder die GSW noch die beiden Eigentümer wollten sich äußern.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 4. November 2009, Seite 15 (Wirtschaft). [Original]BERLIN (Tsp). Die 130.000 Mieter des Berliner Wohnungsunternehmens GSW bekommen womöglich bald einen neuen Vermieter. 5 Jahre nach dem Verkauf der ehemals kommunalen GSW an Cerberus und Whitehall wollen die Finanzinvestoren das Unternehmen in Teilen 2010 an die Börse bringen. Das erfuhr der Tagesspiegel am Dienstag [3.11.2009] in Finanzkreisen. Experten zeigten sich von den Plänen nicht überrascht. Börsengänge und Kapitalerhöhungen von Immobilienfirmen stießen bei Investoren wieder auf Interesse, hieß es. Der mögliche Börsenwert der GSW wird auf 800 bis 900 Millionen Euro geschätzt. Weder die GSW noch die beiden Eigentümer wollten sich äußern. Whitehall gehört zur US-Investmentbank Goldman Sachs. Sie bereitet zusammen mit der Deutschen Bank den Börsengang vor.
Die 1924 gegründete GSW ist mit 70.000 Wohnungen einer der größten Immobilieneigentümer Berlins. Cerberus und Whitehall hatten die GSW 2004 für 405 Millionen Euro vom Land Berlin gekauft. Übernommen wurden auch Schulden von 1,56 Milliarden Euro, die durch Verkäufe teilweise abgebaut wurden.
"Dass ein Finanzinvestor nach einigen Jahren eine rentable Möglichkeit zum Ausstieg aus seinem Investment sucht, macht Sinn", sagte Christian Schulz-Wulkow, Immobilienexperte des Beratungsunternehmens Ernst & Young. "Ein Börsengang ist dabei die bevorzugte Exit- Strategie." Die GSW sei ein "exzellent geführtes Unternehmen". Die Eigentümer hätten ihre Ankündigung wahr gemacht, zum Beispiel den Unternehmenswert zu steigern. "Die Effizienzsteigerung ist enorm – ohne dass Mieter auf der Straße sitzen", sagte Schulz-Wulkow.
Das Investoren-Konsortium hatte sich beim Kauf verpflichtet, in den bestehenden GSW-Bestand bis 2011 etwa 450 Millionen Euro zu investieren. Außerdem sagten die Käufer zu, die sozial- und wohnungspolitischen Ziele der GSW fortzusetzen und "breiten Schichten der Bevölkerung preiswerten Wohnraum" zur Verfügung zu stellen, bestehende Mietverträge zu erfüllen und auf "Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder zur wirtschaftlichen Verwertung" zu verzichten. Die Investoren verpflichteten sich zudem, die Anteile an der GSW für mindestens 10 Jahre zu halten.
Die GSW-Mieter müsse der geplante Börsengang nicht beunruhigen, sagte Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins. "Rein rechtlich ändert sich nichts, die Mietverträge bleiben erhalten." Künftige Großaktionäre könnten aber durchaus eine andere Geschäftspolitik anstreben, die sich auch negativ für die Mieter auswirke. Vetters Rückblick auf die vergangenen 5 Jahre fällt wenig schmeichelhaft aus: "Es wurde rationalisiert, vor allem beim Personal und bei den Kosten." Hausmeisterstellen seien gestrichen und Betriebskosten massiv gedrückt worden, um Spielraum für Mieterhöhungen zu bekommen. "Wo Geld zu holen war, haben die Eigentümer es geholt", sagte Vetter. Vorwürfen, die Mieten stark zu erhöhen, begegnete die GSW mit dem Hinweis, dass sie in großen Teilen ihrer Häuser nicht einmal die laut Mietspiegel zulässigen Durchschnittsmieten verlange.
Banker beurteilen die Chancen für Immobilienfirmen an der Börse positiv. "Es hat 2009 einige erfolgreiche Transaktionen – etwa Kapitalerhöhungen – in der Immobilienbranche gegeben. Das zeigt: Investoren sind daran interessiert, in bestehende Geschäftsmodelle zu investieren", sagte Ralf Michaelis, stellvertretender Leiter des Aktienemissionsgeschäfts der Commerzbank. "Das Anlageprodukt Wohnimmobilien wird von privaten und institutionellen Investoren neu entdeckt", bestätigt Berater Schulz-Wulkow.
Finanzinvestoren haben in Berlin rund 200.000 Wohnungen erworben. Cerberus zieht sich wie andere auch schrittweise zurück: So wurden die Anteile an der Baubecon mit 7.000 Wohnungen in Berlin verkauft. Auch die US-Firma Oaktree verkaufte 22.800 Wohnungen der früher landeseigenen Gehag. Apellas, ausgestattet mit Kapital des Großinvestors George Soros, verkaufte 6.000 Berliner Wohnungen an die Gagfah. Die früher bundeseigene Gagfah gehört auch einem Finanzinvestor: Fortress ist mit knapp 23.000 Wohnungen einer der größten Vermieter in Berlin. [mehr]
Was bedeutet es für mich als Mieter, wenn die GSW jetzt an die Börse geht?
Chef vom Berliner Mieterverein befürchtet Nachteile bei Service und Instandhaltung
Aus: B.Z., Berlin, 5. November 2009, Seite 11 (Berlin). [Original]BERLIN (bz). Mehr als 70.000 Wohnungen mit 130.000 Mietern. Die GSW ist ein Gigant unter den Berliner Wohnungsunternehmen. Jetzt wollen die Eigentümer die GSW an die Börse bringen. Frisches Kapital soll her – zum Nachteil der Mieter?
"Das müssen wir befürchten", so Reiner Wild, Vize-Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins. "Ein Unternehmen, das börsenfit gemacht werden soll, spart." Er geht davon aus, dass der Service eingeschränkt wird. "Lokale Beratungsstellen in den Bezirken wurden schon gestrichen. Dafür kam ein Call-Center." Gespart werden könnte noch bei Hausmeistern und Müllentsorgung. Wild befürchtet auch, dass es weniger Geld für Modernisierungen [Ed: Instandhaltungen] geben wird.
Mieterhöhungen müssen GSW-Mieter zunächst nicht befürchten. Wild: "Die alten Verträge gelten weiter, auch bei einem Besitzerwechsel."
Unklar ist allerdings, ob ein Börsengang jetzt überhaupt erlaubt ist. Als die Finanzinvestoren Cerberus und Whitehall die GSW 2004 vom Land Berlin kauften, verpflichteten sie sich, 10 Jahre keine Anteile zu verscherbeln.
GSW-Sprecher Thomas Rücker zur B.Z.: "Marktgerüchte kommentieren wir nicht." [Ed: von wegen „Marktgerüchte“, wo doch die Deutsche Bank es bereits genauer weiß, und sich ein dort Wissender gegenüber einer Nachrichtenagentur entsprechend äußerte...]. [mehr]
Mieten in Berlin steigen deutlich
Die Mieten in Berlin sind im vergangenen Jahr um 2,8 % gestiegen und damit schneller als die Verbraucherpreise. Besonders bei Neuvermietungen erhöhen die Vermieter die Preise kräftig. Entspannung ist nicht in Sicht.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 23. November 2009, 16.47 Uhr MEZ (Berlin). [Original]BERLIN (Tsp). In Charlottenburg-Wilmersdorf mussten bis zu 11,54 Euro je Quadratmeter für neue Wohnungen bezahlt werden. Besonders bei Neuvermietungen erhöhen die Vermieter in Berlin die Preise kräftig: Diese liegen um bis zu 14 % über den vergleichbaren Durchschnittsmieten. Auch in Potsdam ziehen die Preise an, maximal wurden für neue Wohnungen 7,28 Euro je Quadratmeter verlangt. Das hat der Verband Berlin-Brandenburger Wohnungsunternehmen (BBU) bei der Auswertung von knapp 500.000 Mietverträgen festgestellt.
Etwa 85 % aller Berliner wohnen zur Miete. Eine Entspannung des Marktes ist nach Expertenangaben auch in Zukunft nicht in Sicht. Weil kaum neue Wohnungen gebaut werden, rechnet der Verband schon im Jahr 2014 mit einem starken Mangel an ganz kleinen Wohnungen mit einem Zimmer sowie an größeren Wohnungen mit mehr als vier Räumen. Damit drohen großen Teilen der Berliner Bevölkerung steigende Mieten. Denn mehr als 80 % aller Haushalte werden im Jahr 2014 aus nur einer oder maximal zwei Personen bestehen.
Maren Kern, Vorstandsmitglied des Wohnungsverbandes, sagte: "Zur Realität einer Großstadt wie Berlin gehört es auch, dass sich nicht jeder eine sanierte Altbauwohnung in Charlottenburg leisten kann." Gemessen an der Kaufkraft sei die Mietbelastung je Haushalt in Berlin vergleichsweise gering. Die Bewohner von München geben beispielsweise 17,6 % ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen aus, die Berliner 12,3 %. Von einem "Standortvorteil Berlins" sprach die Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD). Die Stadt biete "gutes und angemessenes Wohnen zu bezahlbaren Preisen".
Als "Realitätsverkennung" bezeichnete dagegen der Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins, Hartmann Vetter, die Äußerung des Verbandes. Bei Neuvermietungen würden deutlich höhere Preise verlangt als die Durchschnittswerte laut Mietspiegel. Vetter sprach sich für eine gesetzliche Beschränkung der Preise bei Neuvermietungen aus.
Für die rot-rote Koalition in Berlin wird die Miet- und Wohnungspolitik "eines der herausragenden Themen für diese Legislaturperiode", sagte Linksfraktionschef Udo Wolf dem Tagesspiegel. Die Stadtentwicklungsverwaltung erarbeite ein Konzept, um den sozialen Zusammenhalt der Stadt zu sichern.
Am Donnerstag [26.11.2009] wollen SPD und Linke 4 Anträge ins Abgeordnetenhaus einbringen, um die Mieterrechte zu stärken. In einem der Anträge soll der Senat aufgefordert werden, im Bundesrat "gegen jede Aufweichung der berechtigten Schutzinteressen" von Mietern zu stimmen. Dieser Antrag zielt auf die von der schwarz-gelben Bundesregierung geplante Verkürzung der Kündigungsfrist für Vermieter. Nach Auskunft von Wolf hofft Berlin dabei auf die Hilfe der Länder mit roter oder grüner Regierungsbeteiligung. Auch Renate Künast, Vorsitzende der Grünen-Fraktion im Bundestag, sagte: "Wir werden nicht zusehen, wie die FDP bewährte Mieterrechte abbaut und den sozialen Frieden gefährdet."
S P D H I L F T B E I M J O BAnnington liebäugelt mit Börsengang
Nach dem Rivalen GSW lotet nun auch das vom Finanzinvestor Terra Firma kontrollierte Wohnungsbauunternehmen eine Notierung aus. Schon im Frühjahr 2010 könnte es soweit sein – mit guten MDax-Chancen.
Aus: Financial Times Deutschland, Hamburg, 3. Dezember 2009, Seite xx (Märkte). [Original]HAMBURG (ftd.de). Nach der Berliner GSW denkt nun auch der Wohnungskonzern Deutsche Annington über einen Börsengang nach. Zwar wies ein Sprecher einen Bericht zurück, wonach Annington bereits für das Frühjahr 2010 ein Initial Public Offering (IPO) erwägen würde: "Es gibt keine Pläne für ein IPO." In Unternehmenskreisen hieß es jedoch: "Wenn GSW einen erfolgreichen Börsengang hinlegt, dann denken wir natürlich auch darüber nach." Auch Marktbeobachter halten es für unwahrscheinlich, dass dies bereits Anfang des Jahres geschieht. Die "Welt" hatte am Mittwoch von den Börsenplänen des Wohnungskonzerns berichtet. Mit rund 189.000 eigenen Wohnungen ist Annington der größte deutsche Wohnungskonzern. Eigentümer des Bochumer Unternehmens ist der britische Finanzinvestor Terra Firma.
Die mit 52.000 Wohnungen etwas kleinere Berliner GSW erwägt bereits gegen Ende des ersten Quartals 2010 den Sprung aufs Börsenparkett. Wie Annington ist auch GSW im Besitz von Finanzinvestoren: Bei den Berlinern haben Cerberus und der Goldman-Sachs-Fonds Whitehall das Sagen. Gemessen am Unternehmenswert könnten beide Unternehmen in den Nebenwerte-Index MDax einziehen, wo bereits der Konkurrent Gagfah gelistet ist. Viele Finanzinvestoren versuchen derzeit, ihre Unternehmen über den Aktienmarkt zu verkaufen. Wegen knapper Kredite können Finanzinvestoren momentan kaum noch große Übernahmen stemmen – oder erworbene Firmen an andere Investoren und Banken weiterreichen. Zugleich müssen sie aber Schulden tilgen und Geldgeber auszahlen.
Auch Deutsche Annington muss in den nächsten Jahren einen großen Berg an Schulden refinanzieren. Dies gilt als ein Problem auf dem Weg zur Börse: So laufen im Jahr 2013 auf einen Schlag Darlehen in Höhe von 4,5 Mrd. Euro aus.
Terra Firma hatte bereits Anfang 2007 mit Börsenplänen geliebäugelt, das Vorhaben aber mit dem Aufziehen der Finanzkrise wieder verworfen. Die Briten hatten den Wohnungskonzern im Jahr 2005 für rund 7 Mrd. Euro vom Energiekonzern Eon gekauft. In den vergangenen fünf Jahren hatten sich Finanzinvestoren in großem Stil auf den deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt eingekauft und dabei von der privatisierungsfreudigen öffentlichen Hand profitiert.
S P D H I L F T B E I M E X I TJunge-Reyer verliert ihre Sprecherin
[Ed: Und auch noch im Jahr 2010 findet sich wieder in der ehemaligen GEHAG (Deutsche Wohnen) für ein Mitglied des Berliner Bausenats ein ‚warmes Plätzchen‘...].
Aus: Berliner Morgenpost, 19. Januar 2010, Seite xx (Berlin). [Original=xxx]BERLIN (BM). Berlins Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) muss zukünftig auf eine wichtige Vertrauensperson verzichten. Ihre Sprecherin Manuela Damianakis verlässt die Senatsverwaltung. Nach fast 6 Jahren an der Seite der Senatorin geht Damianakis ab April zum Wohnungskonzern Deutsche Wohnen.
Die Deutsche Wohnen fusionierte 2007 mit der Berliner Wohnungsbaugesellschaft Gehag, die der Senat 1998 verkauft hatte. Die Deutsche-Wohnen-Gruppe besitzt rund 50.500 Wohnungen, davon 26.500 in Berlin (Gropiusstadt, Hufeisensiedlung Britz). Offenbar verlässt Junge-Reyers Sprecherin die Verwaltung auch, weil der Job an die Legislatur gebundene ist. Das hängt damit zusammen, dass Sprecher von Senatoren zur politischen Leitungsebene gehören.
Nach der Wahl 2011 ist eine erneute Besetzung des Senatorenamtes mit Junge-Reyer unwahrscheinlich. Die 63-Jährige gilt seit einiger Zeit wegen der S-Bahn-Krise, der umstrittenen Nachnutzung von Tempelhof sowie kritisierten Planungen zur historischen Mitte als politisch angeschlagen.
Ex-SPD-Chef soll GSW an die Börse bringen
Aus: Berliner Morgenpost, 22. Januar 2010, Seite 1 (Berlin). [Original]BERLIN (BM). Die ehemals kommunale Wohnungsgesellschaft GSW soll an die Börse gebracht werden. Die privaten Eigentümer, die US-Gesellschaften Cerberus und Goldman Sachs, haben beim Senat die Zustimmung zum Börsengang beantragt.
Eine entsprechende Klausel war 2004 zwischen Senat und den Erwerbern vereinbart worden. In der rot-roten Koalition wird der Börsengang als beste Option für die Zukunft der GSW mit 75.000 Wohnungen und 130.000 Mietern gesehen. F¸r den Börsengang wirbt im Auftrag der GSW der frühere Senator und SPD-Landeschef Peter Strieder. [mehr]
GSW-Eigner will an die Börse
Der SPD-Landes- und Fraktionschef Michael Müller hat keine Bedenken, einem Antrag des vor Jahren privatisierten Wohnungsunternehmens GSW zuzustimmen, an die Börse zu gehen.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 23. Januar 2010, Seite 12 (Berlin). [Original]BERLIN (Tsp). „Die Bedingungen müssen allerdings stimmen“, sagte Müller am Freitag [22.1.2010]. Zum Beispiel müsse die Firmenzentrale in Berlin bleiben und es dürften keine Stellen abgebaut werden. Ein Antrag für die Genehmigung des Börsengangs ist beim Senat bereits eingegangen. SPD-Stadtentwicklungsexperte Daniel Buchholz sieht darin sogar Chancen, wenn nicht mehr nur ein Investor über die Strategie des Wohnungsunternehmens bestimme, sondern die Anteile wenigstens teilweise in Streubesitz kämen oder von Pensionsfonds verwaltet würden.
Das Land Berlin hatte die GSW 2004 an ein Konsortium mit den internationalen Fondsgesellschaften Whitehall (Goldman Sachs) und Cerberus als Investoren für rund 2 Milliarden Euro verkauft. Die Eigentümer zahlten 405 Millionen Euro und übernahmen 1,6 Milliarden Euro Schulden. Zur GSW gehören 75.000 Wohnungen und 130.000 Mieter. Um gute Stimmung für einen Börsengang zu machen, beauftragte die GSW einen in der Politik gut vernetzten Lobbyisten: Ex-SPD-Bausenator Peter Strieder, heute Senior Partner bei der Kommunikationsagentur Pleon.
Berliner GSW will im Frühjahr an die Börse
Cerberus und Whitehall-Fonds geben bis zu 50 % der Anteile ab / Aktien werden im zweiten Quartal angeboten.
Aus: Die Welt, Berlin, 27. Januar 2010, Seite xx (Wirtschaft). [Original]BERLIN (welt.de). Der Börsengang der Berliner GSW soll trotz der schlechten Verfassung der Aktienmärkte schon im zweiten Quartal über die Bühne gehen. Emissionsbanken sind nach Informationen der WELT die Deutsche Bank und Goldman Sachs. Zu Jahresanfang hatten die beiden Eigner der Wohnungsgesellschaft den früheren Eigentümer, das Land Berlin, um die Zustimmung gebeten. Bei der Privatisierung vor 6 Jahren hatte sich das Land ein Vetorecht ausbedungen, sollten mehr als 50 % der GSW-Anteile an die Börse gebracht werden. Bei einem Direktverkauf in einem Bieterverfahren muss die rot-rote Landesregierung allerdings nicht gefragt werden.
Doch zunächst sollen angeblich erst mal 20 bis 30 % der GSW-Anteile neuen Investoren über die Börse angeboten werden. Darunter können auch institutionelle Anleger der Whitehall-Fonds sein, berichten Insider. Gemessen am Unternehmenswert der GSW von 800 bis 900 Mio. Euro dürfte der Börsengang ein Volumen von bis zu 500 Mio. Euro erreichen. Ein Insider geht nämlich davon aus, dass gleich bis zu 50 % der Anteile an die Börse können.
Dafür spricht auch der Antrag der Eigner an den Berliner Senat. Den soll der frühere Berliner SPD-Bausenator Peter Strieder, jetzt beim Berater Pleon, für die Börsenpläne gewinnen. In Kreisen der Koalitionspartner wird die Zustimmung zum Börsengang für wahrscheinlich gehalten. Denn die Alternative klingt in den Ohren der am Mieterschutz interessierten Sozialdemokraten und Linken schlechter: Denn während das Land Berlin einen Börsengang mit einem Veto blockieren könnte, dürften Cerberus und Goldman Sachs die GSW außerhalb der Börse veräußern und benötigten dafür keine Zustimmung. Ein Verkauf der Anteile über die Börse biete dagegen die Chance, dass an langfristigen Erträgen interessierte Investoren wie Pensions- oder Rentenfonds einsteigen. Das sei besser als ein Eigentümer, der kurzfristige Renditeerwartungen verfolgen und somit den Druck auf die Mieten verschärfen könnte. Zudem sei es denkbar, dass die jetzigen Eigentümer die GSW drängen würden, einzelne Wohnungsbestände zu verkaufen, falls ihr der Börsengang denn verwehrt würde.
Über den seit Jahren größten Börsengang einer Immobiliengesellschaft in Deutschland wird schon seit langem spekuliert. Die Eigentümer haben sich dafür jedoch einen denkbar ungünstigen Zeitpunkt ausgesucht. Experten halten Börsengänge derzeit für wenig erfolgreich. Zudem ist die gesamte Immobilienbranche in der Krise. Die Kurse der deutschen Immobilienunternehmen bewegen sich schon seit Jahren nur noch auf einem niedrigen Niveau. Da steht die Frage, wer den neuen Wert zeichnen soll. Den Bestandshaltern von Wohnungen wie der GSW geht es noch am besten. Doch ein Blick auf den Kurs der Wohnungsgesellschaft Gagfah (6,70 Euro) zeigt, wohin die Reise gehen kann. Befürworter des GSW-Börsengangs verweisen die jüngste Mini-Kapitalerhöhung beim Bonner IVG-Konzern und eine erfolgreiche und schnell überzeichnete Aufstockung des Kapitals der Deutsche Wohnen AG. Die Eigentümer – die Finanzinvestoren Cerberus und der Whitehall-Fonds von Goldman Sachs – wollen aber abwarten, wie die ersten Emissionen am deutschen Aktienmarkt im Frühjahr laufen. Der Wohnungsriese Deutsche Annington (217.000 eigene und verwaltete Einheiten) hat unterdessen auch Börsenambitionen, ohne sich jedoch schon festzulegen. Zunächst soll abgewartet werden, ob und wie der Börsengang der Berliner gelingt.
Keine gute Werbung für die Börsenplatzierung der GSW ist jedenfalls das politische Prozedere. Der zögerliche Berliner Finanzsenator Ulrich Nussbaum (parteilos) kann auch allein entscheiden, wird dies aber wahrscheinlich den Abgeordneten des Landesparlaments überlassen. Die öffentliche Diskussion dürfte potenzielle Investoren eher abschrecken. Das Management der GSW bevorzugt allerdings die Börsenpläne. "Ein möglicher Börsengang bietet die Chance, eine starke, eigenständige Berliner Gesellschaft zu schaffen", sagte GSW-Chef Thomas Zinnöcker.
Berliner Senat bremst Börsengang der GSW
Das Tauziehen um die Zukunft der größten privaten Berliner Wohnungsgesellschaft GSW geht weiter. Geht die GSW an die Börse, wird die Gesellschaft gekauft oder mit einem Dritten verschmolzen? In der Branche wird über die Zukunft des Wohnungsunternehmens spekuliert. Die verschiedenen Varianten im Überblick.
Aus: Handelsblatt, Düsseldorf, 13. Februar 2009, Seite xx (Immobilien). [Original]DÜSSELDORF (HB). Am einen Ende ziehen die Eigentümer, der Finanzinvestor Cerberus und ein von der Investmentbank Goldman Sachs gemanagter Whitehall-Fonds. Die beiden möchten die GSW samt ihrer 52.000 Wohnungen an die Börse bringen. Auf der anderen Seite zieht der Berliner Senat. Er muss zustimmen, wenn mehr als 49 % der GSW-Anteile an die Börse gebracht werden sollen und sträubt sich gegenwärtig. Die Entscheidung ist noch offen. In der nächsten Woche sollen die Gespräche fortgesetzt werden, ließ ein Beteiligter durchblicken.
Verweigert der Senat die Zustimmung zum Börsengang, haben die Eigner drei Optionen. Erstens: Sie bringen weniger als 49 % an die Börse. Das allerdings würde das Interesse potenzieller Zeichner mindern. Option zwei: Die Eigentümer warten, bis sie den Senat nicht mehr fragen müssen. Das wäre im Jahr 2014 so. Damit wäre aber GSW-Chef Thomas Zinnöcker ausgebremst. Er möchte mit der GSW wachsen. "Wenn wir die Chancen in Berlin nutzen wollen, brauchen wir Zugang zu Eigenkapital", sagt Zinnöcker, ohne den Börsengang anzusprechen. Mit der gegenwärtigen Kapitalausstattung seien aus wiederinvestierten Gewinnen Zukäufe bis zu 40 Mio. Euro für etwa 1.000 Wohnungen jährlich möglich. Dann würde es lange dauern, bis die von Zinnöcker anvisierte Zielgröße von 70.000 Wohnungen erreicht wäre.
Wenn Cerberus und Whitehall selbst das weitere Wachstum der GSW finanzieren wollten, würden sie nicht den Börsengang betreiben. Bleibt also als dritte Variante der Verkauf an oder die Verschmelzung mit einen Dritten. Interesse an der GSW dürften Deutsche Annington und Deutsche Wohnen (Deuwo) haben.
Annington: Wir haben die Mittel, um große Portfolios zu kaufen
Wie in solchen Fällen üblich, wollen sich weder Anteilseigner noch mögliche Käufer äußern. Unisono heißt es bei Cerberus, Goldman Sachs und Deuwo: "kein Kommentar." Ein wenig aus der Deckung wagt sich Annington: "Wir haben ausreichend finanzielle Mittel, um für Wohnungsportfolios jeder Größenordnung mitzubieten." Ende 2009 hat Annington – hinter ihr steht der britische Finanzinvestor Terra Firma – sein Berlin-Portfolio um 4.500 auf 15.000 Wohnungen aufgestockt.Deuwo hatte sich durch eine Kapitalerhöhung im Oktober 2009 rund 250 Mio. Euro frisches Geld geholt. Die Hälfte davon ist für Zukäufe reserviert. Das würde zwar noch nicht für die gesamte GSW, deren Wert auf 800 Mio. Euro geschätzt wird, genügen. Aber die Deuwo hat Berlin immer als Kernmarkt bezeichnet, in dem sie wachsen will. Inklusive des GSW-Bestandes würde sie dort mit 80.000 Wohnungen zum größten Vermieter aufsteigen. [Ein Leser-Kommentar zur GSW]
Dokus zu den Folgen der Wohnungs-Privatisierungen:
[Übersicht] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12]
[13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20]Ab 2000 Gesammeltes.
| Thermometer-Siedlung (ThS) + Stadtplanung + Wohnungs-Politik | |||
|
|
|
|
|
| Zur Site-map des »khd-research.net« | |||
|
© 2009–2010
Karl-Heinz Dittberner
(khd) – Berlin
—
Homepage
—
Last Update: 01.03.2010 04.20 Uhr
