Chaos der Wohnungs-Privatisierungen und deren Folgen – Teil 16

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Stand:  28.1.2008   (7. Ed.)  –  File: ThS/WPC/W-Privatisierungs_Chaos_16.html

Reiche internationale Investment-Gesellschaften (Immobilien-Fonds, Hedge-Fonds, Private Equity Fonds, Opportunity Fonds), die nur etwas vom Geldmachen verstehen, fallen wie die Geier auch über den deutschen Wohnungsmarkt her. Und die dafür eigentlich nicht authorisierten deutschen Politiker sind wg. ihrer Finanznöte bereit, das Sozialgut des städtischen Wohnungsbestands für einen Judas-Lohn an diese „Heuschrecken“ zu verscherbeln – ohne an die wahren Folgen für die Mieter zu denken, geschweige denn die im geheimen getroffenen Vereinbarungen (Kaufverträge) öffentlich zu machen.

In Berlin ist dafür das Parade-Beispiel der Verkauf der gemeinnützigen GSW (Motto bis 2004: „Gut und sicher wohnen“) mit fast 70.000 Wohnungen an die Cerberus-Gruppe. Zwar behauptet der Senat von Berlin, daß der Verkauf städtischer Wohnungen für Mieter keine Nachteile bringe, was sich bei der Wohnungsgesellschaft GSW gezeigt habe. Aber das ist unwahr. Denn die Praxis der Machenschaften vor Ort bei den Mietern sieht seit Mai 2004 völlig anders aus. Dazu und den Hintergründen sind hier dokumentiert und mit [Ed: ...] kommentiert:

Älteres zum Privatisierungs-Chaos   (15. Teil)   —   [Gesamt-Übersicht]

05.12.2007: Höllisch überfressen. (Cerberus)

27.01.2008: Wohnen in Berlin wird 4 % teurer. (GSW, Gehag, Gagfah)

17.05.2008: Kunden kritisieren GAGFAH-Unternehmen. (Fortress)

Höllisch überfressen

Schwierigkeiten bei der Kreditweitergabe, abgesagte Übernahme-Deals, Klagen über Vertragsbruch, Turbulenzen im eigenen Firmen-Portfolio: Dem „Höllenhund“ Cerberus fällt das Verdauen immer schwerer. Wie die Kreditkrise einen der erfolgreichsten und zugleich verschwiegensten Finanzinvestoren ins Rampenlicht zerrt. Eine Handelsblatt-Reportage.

Aus: Handelsblatt, Düsseldorf, 5. Dezember 2007, 14.09 Uhr MEZ (Unternehmen) von M. EBERLE, T. RIECKE, J. KOENEN und H. G. NAGL. [Original]

DÜSSELDORF (HB). Feinfühlig geht es nicht gerade zu, wenn Mitarbeiter von Cerberus Capital Namen kreieren: „Death Star“ nennen viele ihr New Yorker Hauptquartier im 22. Stock an der Park Avenue Nummer 299. Der „Todesstern“ ist die riesige Raumstation des bösen Imperiums aus den „Star Wars“-Filmen, deren Feuerkraft ausreicht, einen ganzen Planeten mit einem einzigen Schuss zu vernichten.

Und dann dieser Name, den Banker und Berater lieber heute als morgen aus dem Briefkopf der Investmentfirma gelöscht sehen würden: „Cerberus“ – jener furchterregende Höllenhund mit drei Köpfen, der in der griechischen Mythologie das Tor zur Unterwelt bewacht. Vor 15 Jahren konnte Firmengründer Stephen Feinberg nur ahnen, dass er mit einer solchen Kreatur nicht gerade Sympathiepunkte in der Öffentlichkeit sammeln würde. Heute weiß er es.

Seine Gesellschaft, ein so mächtiges wie geheimnistuerisches Imperium mit rund 50 Firmenbeteiligungen in aller Welt, ist unter mediales Dauerfeuer geraten: Schwierigkeiten bei der Kreditweitergabe, abgesagte Übernahme-Deals, Klagen über Vertragsbruch, Turbulenzen im eigenen Firmen-Portfolio – selten zuvor war es in der Kommandozentrale von Cerberus an der schicken Park Avenue so ungemütlich wie heute.

Denn das Enfant Terrible der Private-Equity-Gesellschaften ist doppelt unter Druck: Wegen der Finanzkrise sind die billigen Milliardenkredite passé, mit denen Cerberus & Co. ihre Imperien schmiedeten. Zugleich gerät Cerberus stärker als die Konkurrenten operativ in die Klemme, weil zentrale Teile des Portfolios derzeit in Krisen-Branchen geteert und gefedert werden: die sterbenskranke Auto-Ikone Chrysler und der 35 Milliarden Umsatz-Dollar schwere Kreditfinanzierer GMAC.

Hinter vorgehaltener Hand munkelt gar schon manch ein prominenter Banker, Cerberus könne gar der erste Großinvestor sein, der selbst in einen Liquiditätsengpass gerät.

Das Geschäftsmodell der Private-Equity-Unternehmen wankt.

Die Folge: Auch die Höllenhunde von Cerberus werden dorthin gezerrt, wo sie nie sein wollten – ins Rampenlicht. Um die bösen, die Märkte beunruhigenden Spekulationen über drohende Cash-Engpässe auszumerzen, ging Cerberus einen radikal neuen Weg – den eines Interviews. „Wir haben mehr als 10 Milliarden Dollar Liquidität“, sagte Mark Neporent, Cerberus-Geschäftsführer, dem „Wall Street Journal“. Aber wäre das Kapital im Notfall auch verfügbar?

Noch genießen die Höllenhunde in der Buy-out-Branche einen glänzenden Ruf: „Der Ton in unserem Gewerbe ist in den vergangenen Monaten rauer geworden“, sagt ein Manager eines großen Private-Equity-Unternehmens. „Aber Cerberus agiert noch ein bisschen aggressiver. Die ziehen ihr eigenes Ding gnadenlos bis zum Ende durch.“

Das Imperium bleibt sich treu – aber kann es auch noch zurückschlagen? Schon immer wagte sich Cerberus in Gefilde, in die sich sonst niemand mehr traute: Mutige Finanzabenteuer bilden das Fundament, auf dem Firmengründer Stephen Feinberg seine Erfolgsserie mit Jahresrenditen jenseits der 20 Prozent gebaut hat. „Sie gehen konsequent in Felder, vor denen sich Business-Engel fürchten“, sagt etwa Glenn Hutchins vom Investment-Rivalen Silver Lake.

Trotz märchenhafter Renditen gelang es Feinberg, im Schatten zu bleiben wie der mystische Höllenhund. Der noch junge Milliardär versteckte sich zwischen den Bürotürmen von Manhattan – und hob nur dann den Finger, wenn Firmen in Schieflage zum Schnäppchenpreis zu haben waren. Heute macht die zusammengekaufte Kollektion des 47-Jährigen mehr Umsatz als die beiden US-Schwergewichte Boeing und Microsoft zusammen.

Feinberg selbst treibt die Geheimnistuerei auf die Spitze. Seit der blonde Finanzprofi mit dem Schnauzer die Princeton-Universität in New Jersey verließ, hat er in 25 Karrierejahren kein einziges Interview gegeben, geschweige denn in einen Fototermin eingewilligt. Ein einziges Mal lauschte ein Journalist des US-Magazins „Portfolio“ im Sommer 2007 direkt mit, als das Phantom der Wall Street vor Investoren seine Strategie im Hotel Waldorf Astoria darlegte: „Wenn irgendwer bei Cerberus sein Foto in der Zeitung hat und ein Bild seines Apartments“, soll Feinberg gesagt haben, „werden wir ihn mehr als nur feuern: Wir werden ihn töten.“ [Ed: und an solche Leute verkaufte Berlins rot-roter Senat die gemeinnützige GSW – unter dem Beifall von CDU und FDP...].

Und er fügt hinzu: „Die folgenden Jahre im Knast wären es wert.“

Eine solch militante Zurückhaltung hatte einen großen Vorteil: Firmen wie der badische Autozulieferer Peguform ließen sich weitgehend anonym sanieren. Und im Notfall rutscht auch eine Insolvenz wie die von Aegis Mortgage, einem Hypothekenfinanzierer aus dem Cerberus-Reich, noch im August 2007 weitgehend unbemerkt in den Medien durch.

Der Tag, der das Versteckspiel von Stephen Feinberg und Cerberus über kurz oder lang beenden würde, war der 14. Mai 2007. An diesem Tag wird in Stuttgart gefeiert, obwohl gerade eine Promi-Ehe in die Brüche gegangen ist: Daimler-Chef Dieter Zetsche zerschlägt die automobile „Welt AG“ seines Vorgängers Jürgen Schrempp und übergibt den US-Partner Chrysler an Cerberus.

	Cerberus – Der dreiköpfige Höllenhund in voller Aktion.   (Repro: 2007 – khd)

Zwei Herren in weißen Hemden und roten Krawatten lächeln breit, der jüngere mit Schnauzbart, der ältere ohne: „Wir sind davon überzeugt, eine Lösung gefunden zu haben, die insgesamt den größten Wert schafft – für Daimler und für Chrysler“, sagt Dieter Zetsche, obwohl er am Ende noch drauflegen muss, um die chronisch kranke Tochter aus Auburn Hills loszuschlagen.

Neben Zetsche lächelt John Snow, früher US-Finanzminister, heute Aufsichtsratschef von Cerberus und Chef-Lobbyist des Imperiums in Washington. Cerberus glaube an die US-Autoindustrie, sagt Snow: „Aber das Wichtigste: Wir glauben an Chrysler.“ John Snow ist so etwas wie das gute Gesicht der Höllenhunde. Der 68-Jährige mit der lichten Stirn und den wenigen grauen Haaren tourt als freundlicher Hunde-Onkel um die Welt und preist die Vorzüge des Private-Equity-Geschäfts. Schon als Finanzminister hatte er sich mehr darum bemüht, die Steuersenkungen von Präsident George W. Bush zu vermarkten, als sie zu konzipieren.

Stephen Feinberg lässt sich bei der Übergabezeremonie in Deutschland natürlich nicht blicken. Er hasst das Fliegen, das Licht der Öffentlichkeit sowieso. Aufgewachsen als Sohn eines Stahlverkäufers in der Arbeiterstadt Spring Valley im Norden von New York, bildet er bis heute den Gegenpol zur feinen Wall-Street-Prominenz. Feinberg lässt sich nicht in Privatjets transportieren, er knattert lieber mit einer Harley-Davidson ins Büro. Er sammelt keine edlen Weine, er trinkt Budweiser aus der Flasche.

Nie würde es Feinberg einfallen, wie Stephen Schwarzman von Konkurrent Blackstone Steinkrebse für 400 Dollar das Stück zu verspeisen. Während Schwarzman in einem der teuersten Apartments in New York an der Park Avenue residiert, lebt Feinberg mit Frau Gisela und drei Töchtern in einer eher bescheidenen Wohnung an der Upper East Side.

Und das natürlich nicht, weil es am nötigen Kleingeld mangelt. Dank des Buy-out-Booms gehört Feinberg längst zum Club der US-Milliardäre.

Doch Sparsamkeit gehört für ihn zum Prinzip, auch im Geschäft. „Cerberus hat den Ruf, sehr knauserig zu sein. Die holen ihre Anwälte zum Beispiel sehr spät in einen Deal – erst dann, wenn sie sich fast sicher sind, dass sie auch den Zuschlag bekommen“, berichtet ein Rechtsberater.

Seine spitzen Ellenbogen hat sich der Cerberus-Gründer als Finanz-Azubi beim Jonglieren mit Problemkrediten, den sogenannten „distressed debts“, geholt. Gelernt hat er die Finanzakrobatik bei der skandalumwitterten Junk-Bonds-Firma Drexel Burnham Lambert. Während deren Starhändler Michael Milken 1992 wegen Finanzbetrugs noch hinter Gittern sitzt, gründet Feinberg sein eigenes Unternehmen. Er beginnt mit 10 Millionen Dollar Anlegergeld. 15 Jahre später verwaltet Cerberus 26 Milliarden Dollar.

Feinbergs Durchbruch an der Wall Street beginnt in der Rezession nach dem Terror des 11. September 2001, als seine Truppe in großem Stil Problemkredite übernimmt und sich auf diese Weise Einfluss bei immer mehr Firmen sichert. Kein Investor verhandele härter als Feinberg, raunen Firmenchefs, die schon mit dem leidenschaftlichen Großwildjäger – Feinbergs einziges extravagantes Hobby – zusammensaßen.

Auch Dieter Zetsche könnte davon erzählen. Die Cerberus-Truppe hat ihren Investoren vorgerechnet, dass sie unterm Strich schon vor dem Abschluss des Chrysler-Deals mit mehr als 2 1/2 Milliarden Dollar im Plus liegen würde. Allein der Buchwert der Autobank Chrysler Financial sei mit 7,2 Milliarden Dollar höher als das, was Cerberus an Daimler zahlen und über die Jahre ins operative Chrysler-Geschäft investieren müsse, heißt ihre Argumentation.

Obwohl im Zuge der Finanzkrise schon erste Milliarden-Deals abgeblasen werden, scheint es mit der bisher prominentesten Cerberus-Übernahme zu laufen wie so oft: Was Feinberg und seine gut 150 Investmentprofis in ihrem sogenannten „War Room“ durchrechnen, hat Investoren meist satte Renditen eingebracht.

Längst hat Stephen Feinberg eine ganze Garde Topmanager an Bord, die er mit Anteilen an frisch erworbenen Firmen lockt. Neben Politik-Altstars wie John Snow und dem früheren US-Vizepräsidenten Dan Quayle arbeiten allein seit 2006 mehr als 60 neue Topmanager für Feinberg, darunter der berüchtigte Home-Depot-Sanierer Robert Nardelli sowie ehemalige Vorstände von Toyota, Bank of America und dem Finanzdienstleister Prudential.

Doch seit Juli dieses Jahres kann auch Feinbergs „All-Star-Team“ nur bang zuschauen, wie immer mehr Ampeln auf Rot springen. Die Kreditmärkte geraten regelrecht in Panik, die Bedingungen für Cerberus & Co. verschlechtern sich Woche für Woche. Hedge-Fonds und andere Investoren weigern sich, Chrysler-Schulden zu übernehmen: Die Banken JP Morgan Chase, Goldman Sachs und Citigroup bleiben auf rund 10 Milliarden Dollar sitzen, Daimler muss weitere 1,5 Milliarden Dollar schultern – und auch Feinberg muss 500 Millionen Dollar aus der Cerberus-Kasse herausrücken.

Doch Mitte November scheitert auch der zweite Versuch von Cerberus, eine Anleihe von 4 Milliarden Dollar am Kreditmarkt unterzubringen. Trotz eines Rabatts von 3 % zeigen die Anleger den Banken die kalte Schulter. Noch ist es ein Problem der Banken, die die Finanzierung des Verkaufs garantiert haben. Sollte Cerberus jedoch zusätzliche Mittel für Chrysler – oder auch für GMAC – benötigen, dürften auch die smarten Firmenjäger in die Kreditklemme geraten.

Ausgeschlossen ist das nicht. Mit den 3 Höllenhunden am Steuer läuft es bei Chrysler ähnlich schlecht weiter wie unter Daimler – mit dem Unterschied, dass nun auch noch der gesamte US-Automarkt in die Knie geht. „Bei Chrysler in Auburn Hills glaubte man, mit der Abspaltung von Daimler eine Euphorie im Unternehmen auslösen zu können, doch das hat nur kurz funktioniert“, sagt ein hochrangiger Private-Equity-Manager. „Das operative Geschäft läuft schwach. Die neuen Modelle sind noch nicht da, und Kostensenkungen können Sie nicht von heute auf morgen umsetzen.“ Daimler hat Chrysler „in letzter Sekunde noch losgeschlagen“. Fast das ganze Chrysler-Risiko liegt nun allein bei Cerberus.

Parallel bricht auch auf Feinbergs zweiter Großbaustelle Feuer aus: bei GMAC. An der Finanzierungssparte von General Motors hatte Cerberus 2006 eine Mehrheitsbeteiligung von 51 Prozent für 14 Milliarden Dollar in bar übernommen und das Geschäft als „bedeutenden Coup“ gefeiert.

Inzwischen ist das halbe Management ausgetauscht, die Ergebnisse werden dennoch mit jedem Quartal schlechter. Das, was einst die Perle von GM war, schreibt Milliardenverluste, weil sich die Hypothekentochter Residential Capital im Markt mit Subprime-Immobilien verhoben hat.

Allein im 3. Quartal 2007 hat Rescap ein Minus von 2,3 Milliarden Dollar aufgetürmt, zahlreiche Rettungsmanöver sind im Gange.

Kann die schlanke Cerberus-Organisation – kaum 300 Mann für ein Konglomerat mit 250.000 Mitarbeitern und 120 Milliarden Dollar Umsatz – so viele Brände auf einmal austreten? Offenbar nicht. Ende Oktober zieht Cerberus ein 6 Milliarden Dollar schweres Übernahmeangebot für die Softwarefirma Affiliated Computer Services zurück. Grund: Die „miese Lage auf den Kreditmärkten“. Wegen „hoher Belastungen“ durch GMAC lässt Cerberus die Pläne zum Kauf der Hypothekenbank Northern Rock fallen. Und Mitte November lässt Stephen Feinberg die 4-Milliarden-Dollar-Übernahme von United Rentals, dem größten Baumaschinen-Verleiher der Welt, platzen – obwohl dessen Quartalszahlen so gut waren wie selten zuvor.

Die Höllenhunde von der Park Avenue haben sich höllisch überfressen und auch noch ihre Krallen eingebüßt. Fast scheint es, als würde Cerberus nun auf Schritt und Tritt bewacht – so wie einst der Hades-Höllenhund stets ein Auge offen hielt, um das Tor zur Unterwelt zu sichern.

Stephen Feinberg hat das nach der Chrysler-Übernahme kommen sehen: „Wir haben gezögert“, sagte der Cerberus-Chef vor seinen Investoren, „weil wir wussten, dass wir eine irrsinnige Menge an Presse bekommen würden. Und, Mann, wir haben das nicht gern.“

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Wohnen in Berlin wird 4 Prozent teurer

Drei Gesellschaften wollen erhöhen / Mieterschützer: In Relation zum Einkommen Münchner Verhältnisse

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 27. Januar 2008, Seite 1 (Titelseite) von RALF SCHÖNBALL. [Original=art692,2464288]

BERLIN (Tsp). Schlechte Nachrichten für die Berliner: Viele von ihnen werden in diesem Jahr mehr Geld für Mieten und für die Nebenkosten des Wohnens ausgeben müssen als 2007 – und zwar im Durchschnitt 4 %. Damit steigen Miet- und Nebenkosten viel schneller als die Einkommen der meisten Berliner. Nach Angaben des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen steigen die Mieten im Schnitt jährlich um 2,5 bis 3 %. Zu den höheren Mieten kommen steigende Nebenkosten für Heizung, Strom, Wasser und Verwaltung hinzu: rund 1,5 %. Nach Angaben des Berliner Mietervereins hat in der Hauptstadt die Mietbelastung in Relation zum Einkommen längst das hohe Münchner Niveau erreicht.

Zwei Beispiele illustrieren diesen Trend: Die Wohnungsbaugesellschaft GSW – sie gehört dem amerikanischen Finanzinvestor Cerberus – plant Mieterhöhungen bei rund 9.500 ihrer 53.000 Wohnungen in Berlin. Betroffen sind außerdem Mieter der Wohnungsbaugesellschaft Gehag: Die Firma war im vergangenen Jahr verkauft worden, und der neue Chef hatte angekündigt, die Mieten bei den rund 27.000 Berliner Gehag-Wohnungen könnten um 1 Euro pro Quadratmeter und Monat erhöht werden.

GSW-Sprecher Thomas Rücker begründete die Preisanhebung bei der größten Berliner Wohnungsgesellschaft mit dem Mietspiegel 2007: "Die Durchschnittsmiete der GSW lag im Juni 2007 bei 4,49 Euro je Quadratmeter und Monat. Der im Sommer veröffentlichte Mietspiegel wies eine Durchschnittsmiete von 4,75 Euro aus", sagte Rücker. Im Durchschnitt erhöhe sich die Miete bei den 9.500 GSW-Wohnungen um 20 Euro pro Wohnung und Monat. Der rechtliche Spielraum für Mieterhöhungen sei aber noch viel größer. Doch die GSW schöpfe die Möglichkeiten nicht aus und verzichte teilweise sogar auf Mieterhöhungen, wenn diese die wirtschaftliche Belastbarkeit der Mieter überschritten.

Bei der Gehag bestätigte Sprecher Bernhard Elias: "Grundsätzlich gehen wir von einem Mietsteigerungspotenzial von 1 Euro je Quadratmeter für die Berliner Wohnungen aus." Die Durchschnittsmiete bei der Gehag liege bei 4,75 Euro je Quadratmeter und Monat. Zieht ein Mieter aus und wird eine Wohnung frei, verlangt die Gehag im Schnitt 5,48 Euro je Quadratmeter. Mieterhöhungen bei laufenden Verträgen seien dagegen schwierig durchzusetzen. Preiserhöhungen gebe es aber auch hier: bei Modernisierungen.

Auch die Geschäftsberichte der börsennotierten Gagfah, mit rund 27.000 Wohnungen einer der größten Vermieter Berlins, zählen "Mieterhöhungen" zu den "Highlights". Profitieren könne man von steigenden Mieten "vor allem in Kernmärkten" wie Berlin. Angekurbelt wird die Mietenspirale auch durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Finanzsenator Thilo Sarrazin hatte 2007 die "Ausschöpfung von Mieterhöhungspotenzialen" bei den 6 Firmen gelobt. Dieser Trend hält an, weil diese eine Rendite von 3 % auf ihr Eigenkapital an den Landeshaushalt abführen müssen. Möglich ist die oft nur durch Mieterhöhungen.

"Die steigenden Nebenkosten tun außerdem weh", sagt Ludwig Burkardt, Chef des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, der Eigentümer von 710.000 Wohnungen vertritt. Plus 18 % bei den Gaspreisen, plus 9 % beim Strompreis – das hatte die Abrechnungen 2007 belastet.

Der Chef des Berliner Mietervereins, Hartmann Vetter, sagt: "Jetzt zahlen die Berliner den Preis für die Privatisierung kommunaler Wohnungen durch den Senat." Die Mieterhöhungen führten auch zu höheren Werten im nächsten Mietspiegel. Da die Einkommen nicht mit den steigenden Preisen Schritt hielten, schrumpfe die Kaufkraft, und das gefährde den Aufschwung [Ed: und nicht nur den, sondern auch das gesamte Sozial-Gefüge einer Großstadt].

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Kunden kritisieren GAGFAH-Unternehmen

Das Immobilienunternehmen GAGFAH sieht sich heftiger Kritik seiner Berliner Kunden ausgesetzt.

Aus: RBB, Berlin, 17. Mai 2008, 19.58 Uhr MESZ (Berliner Abendschau). [Original=news7461478.html]

BERLIN (rbb). Nach rbb-Informationen stehen dutzende Käufer auch eineinhalb Jahre nach dem Kauf von Wohnungen in zwei Siedlungen im Stadtteil Zehlendorf noch immer nicht im Grundbuch. Die GAGFAH rechtfertigte die lange Verfahrensdauer mit zeitaufwändigen Recherchen, um Belastungen aus den Grundbüchern löschen zu können.

GAGFAH gehört dem US-Investor Fortress. Es ist 2006 an die Börse gegangen und besitzt in Berlin über 28.000 Wohnungen. [Ärger mit der GAGFAH]

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