Chaos der Wohnungs-Privatisierungen und deren Folgen – Teil 11

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Stand:  8.10.2006   (23. Ed.)  –  File: ThS/WPC/W-Privatisierungs_Chaos_11.html

Reiche internationale Investment-Gesellschaften (Immobilien-Fonds, Hedge-Fonds, Private Equity Fonds, Opportunity Fonds), die nur etwas vom Geldmachen verstehen, fallen wie die Geier auch über den deutschen Wohnungsmarkt her. Und die dafür eigentlich nicht authorisierten deutschen Politiker sind wg. ihrer Finanznöte bereit, das Sozialgut des städtischen Wohnungsbestands für einen Judas-Lohn an diese „Heuschrecken“ zu verscherbeln – ohne an die wahren Folgen für die Mieter zu denken, geschweige denn die im geheimen getroffenen Vereinbarungen (Kaufverträge) öffentlich zu machen.

In Berlin ist dafür das Parade-Beispiel der Verkauf der gemeinnützigen GSW (Motto bis 2004: „Gut und sicher wohnen“) mit fast 70.000 Wohnungen an die Cerberus-Gruppe. Zwar behauptet der Senat von Berlin, daß der Verkauf städtischer Wohnungen für Mieter keine Nachteile bringe, was sich bei der Wohnungsgesellschaft GSW gezeigt habe. Aber das ist unwahr. Denn die Praxis der Machenschaften vor Ort bei den Mietern sieht seit Mai 2004 völlig anders aus. Dazu und den Hintergründen sind hier dokumentiert und mit [Ed: ...] kommentiert:

Älteres zum Privatisierungs-Chaos   (10. Teil)   —   [Gesamt-Übersicht]

24.05.2006: Der Ausverkauf ist gestoppt – vorerst. (WBM)

31.05.2006: Vermieten ohne Grenzen.

07.06.2006: Dresden: Oberbürgermeister auf der Anklagebank.

24.06.2006: Eine ganze Großstadt steht leer.

02.07.2006: Mitarbeiter bangen um Arbeitsplätze. (WBM)

13.07.2006: WBM verkauft die ersten 1700 Wohnungen. (WBM + DEGEWO)

19.07.2006: Mieter in Angst vor Spekulanten. (WBM)

31.07.2006: Vollstrecker aus Texas. (Immobilien-Kredite)

04.08.2006: Sie kaufen und kaufen. (Berlins Immobilienmarkt)

09.08.2006: Land verkauft 15.000 Wohnungen – nach der Wahl. (WBM)

10.08.2006: Streit um den Verkauf von Wohnungen. (WBM)

10.08.2006: Wohnungen: PDS bleibt bei Verkaufsstopp. (WBM)

26.08.2006: Für High-Deck-Siedlung neuer Käufer gefunden. (Stadt + Land)

06.09.2006: Bundesregierung sieht "Heuschrecken" als Chance.

06.09.2006: Steinbrück will "Heuschrecken" abschrecken.

20.09.2006: Mieter nach Verkauf ihrer Häuser in Sorge. (Eigentum 2000)

25.09.2006: Finanzmärkte: Die Billionen-Bombe. (Hedge-Fonds)

Noch mehr Privatisierungs-Chaos   (12. Teil)   —   [Gesamt-Übersicht]

Der Ausverkauf ist gestoppt — vorerst

Vor der Wahl wollen Politiker keine städtischen Wohnungen veräußern, vom Finanzsenator abgesehen.

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 24. Mai 2006, Seite ?? (Berlin) von CHRISTIAN VAN LESSEN und RALF SCHÖNBALL. [Original]

BERLIN (Tsp). Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) gilt als Befürworter des Verkaufs städtischer Wohnungen. Und seine umstrittene Position begründet er gerne pointiert. Auf einer Veranstaltung des Berliner Mietervereins zur „Zukunft der Wohnungsbaugesellschaften“ sagte er: „Die Höhe der Mieten hängt nicht davon ab, wie viele Wohnungen die Stadt besitzt.“ Um das Gesagte mit Beispielen zu belegen, zückte der Finanzsenator eine seiner berühmten Excel-Folien: In Hamburg seien 15 Prozent aller Wohnungen in städtischer Hand – trotzdem seien die Mieten 20 Prozent teurer als in Berlin, wo nur 8 Prozent aller Wohnungen dem Land gehören.

Der Gastgeber wollte dies nicht gelten lassen: „Das widerspricht allen Erfahrungen“, sagte Hartmann Vetter. Der Chef des Berliner Mietervereins verwies auf die dramatische Lage in München: Dort seien wie in Berlin 8 Prozent der Wohnungen im Eigentum der Stadt, dennoch müsse München nun zusätzliche Immobilien hinzukaufen – „um der Explosion der Mieten am freien Markt Herr zu werden“. Das zeige: Städtische Wohnungen seien als Marktkorrektiv unentbehrlich.

Die Kontroverse hätte wohl an Schärfe zugenommen, wenn nicht Teilnehmer aller im Abgeordnetenhaus vertretenen Parteien auf dem Podium gesessen hätten – und die vielen Beiträge nicht die Zuspitzung des Themas verhindert hätten. Hinzu kam, dass sich alle Fraktionen außer der FDP einig sind, dass es weitere Verkäufe städtischer Wohnungen nicht geben soll. Von Ausnahmen abgesehen: Der krisengeschüttelten Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) sollen Verkäufe gestattet werden. Und Ralf Hillenberg (SPD) will auch sonst Wohnungsverkäufe dann zulassen, „wenn einer Gesellschaft das Wasser bis zum Hals steht“.

Derzeit gehören dem Land nach Angaben von Barbara Oesterheld von den Grünen noch 275.000 Wohnungen. Deren Eigentümer sind ebenso im Verband Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) organisiert wie private Firmen: 142 Unternehmen mit 695.000 Wohnungen. Davon waren Ende 2005 rund 86 Prozent voll- oder teilmodernisiert. Die Häuser im Ostteil der Stadt seien zu über 70 Prozent modernisiert, im Westteil nur zu 40 Prozent. Dies ließen sich die Firmen im Jahr 2005 rund 710 Millionen Euro kosten.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete betrage monatlich 4,49 Euro pro Quadratmeter und lasse nur wenig Spielraum für Mieterhöhungen. Denn rund 38.000 Wohnungen stehen bei BBU-Firmen leer, 1000 weniger als im Vorjahr. Berlinweit sind laut Experten über 100.000 Wohnungen nicht vermietbar. Während der Leerstand im Ostteil zurückgehe, stünden im Westen immer mehr Sozialwohnungen leer. Dies ist dem Verband zufolge „undramatisch“. Wegen der wachsenden Zahl kleinerer Haushalte steige die Nachfrage nach Wohnungen. [Wohnungspolitik-Links]

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Vermieten ohne Grenzen

Bundesverwaltungsgericht kippt Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten. Nun drohen höhere Mieten.

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 31. Mai 2006, Seite ?? (Berlin) von RALF SCHÖNBALL. [Original]

LEIPZIG (Tsp). Schlechte Nachrichten für die Mieter in Berlin: Das Bundesverwaltungsgericht hat die „Mietobergrenzen“ in Sanierungsgebieten für unzulässig erklärt. Auf den ersten Blick ist das eine Hiobsbotschaft vor allem für die Bewohner von Häusern in den begehrten City-Bezirken: in Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain. Denn hier wird am meisten mit Immobilien spekuliert, weil Neuberliner hier gerne hinziehen – und dafür fast jeden Preis bezahlen.

Aus diesem Grund wurden Teile dieser Bezirke, darunter das Samariterviertel in Friedrichshain, um das es vor Gericht ging, vom Land zu „Sanierungsgebieten“ erklärt. Das Ziel: Die Sanierung von Häusern soll zwar erlaubt sein, dabei dürfen die Investoren ihre Kosten aber nicht so stark auf die Mieten umlegen, dass sich ortsansässige Bewohner die Wohnungen nicht mehr leisten können.

„Der behutsamen Stadterneuerung wird durch das Urteil ein schwerer Schlag versetzt“, sagt Reiner Wild, stellvertretender Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Denn der Richterspruch habe zur Folge, dass die von den Bezirken festgelegten Mietobergrenzen in betroffenen Gebieten nicht mehr grundsätzlich gelten. Sie werden nun etwa wirkungslos, wenn es keine durchgreifende Sanierung gibt. Einfach ausgedrückt: Wird eine Heizung in eine Wohnung eingebaut, dann kann der Vermieter die Kosten dafür anteilig auf die Miete umlegen, unabhängig von der allgemein geltenden Mietobergrenze.

Trotz des Urteils bleibt den Bezirken jedoch ein Mittel, der Mietenexplosion vorzubeugen: Ist eine durchgreifende Modernisierung eines Hauses in einem geschützten Gebiet geplant, dann braucht der Vermieter dazu eine Baugenehmigung vom Bezirk. In diesem Fall können die sozialpolitischen Ziele auf einem Umweg durchgesetzt werden: Genehmigungen für Luxusmodernisierungen müssen Bezirke nicht erteilen. Und der Bezirk kann Einfluss auf die Art der Sanierung und den daraus resultierenden Mietsteigerungen nehmen.

Und das geht so: „Wir schließen Sanierungsverträge mit den Eigentümern ab“, sagt Joachim Brandl-Peverali. Er ist bei dem Sanierungsträger Stattbau beschäftigt. Dieser führt für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg die Verhandlungen mit den Grundeigentümern. „Dabei kommt es fast immer zu einer Einigung“, sagt er. Denn auch die Bauträger hätten ihre Vorteile von diesem Verfahren.

Interessant für Investoren sind diese Verträge deshalb, weil die Höhe der Mieten dann nur noch selten im ganzen Haus begrenzt wird. Stattdessen lässt der Sanierungsträger bei leer stehenden Wohnungen schon mal das freie Spiel der Marktkräfte zu. Im Gegenzug verlangt er vom Hauseigentümer aber in „Härtefällen“, zum Beispiel wenn in einer Wohnung ein Rentner mit geringen Einkünften lebt, dass dessen Miete kaum oder gar nicht steigt – trotz der Sanierung. „Das ist die zweitbeste Lösung“, sagt jedoch Mietervereins-Vize Wild. Ein „genereller Verdrängungsschutz“ sei besser, zumal dadurch Hauseigentümer nicht dazu ermutigt würden, Wohnungen leer zu bekommen, um später höhere Mieten kassieren zu können.

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Oberbürgermeister auf der Anklagebank

In Dresden steht Ingolf Roßberg vor Gericht – half er einem Freund zu Lasten der Stadtkasse? [Ed: und dieser Bürgermeister hat auch die Wohnungen der Dresdner an eine Heuschrecke verkauft...]

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 7. Juni 2006, Seite ?? (Politik) von LARS RISCHKE (Dresden). [Original]

DRESDEN (Tsp). Für Ingolf Roßberg geht es im schmucklosen Saal 2.11 des Dresdner Landgerichts um die politische Zukunft. Denn seit Dienstag [6.6.2006] sitzt der Dresdner Oberbürgermeister dort auf der Anklagebank. Die Staatsanwaltschaft wirft dem FDP-Politiker Untreue, Beihilfe zum Bankrott und Vorteilsannahme vor. Er soll einem privat insolventen Bekannten dabei geholfen haben, zu Lasten der sächsischen Landeshauptstadt öffentliche Gelder an den Gläubigern vorbei in die eigene Tasche zu wirtschaften.

Den Ermittlungen zufolge entstand der Stadtkasse dadurch ein Schaden von rund 142.000 Euro. Dresden ist zwar nach dem Totalverkauf seiner kommunalen Wohnungen an einen US-Investor praktisch schuldenfrei und die Summe im Vergleich zu dem Milliardengeschäft Peanuts. Stolpern könnte Roßberg dennoch über die Angelegenheit. Immerhin geht es um den Verdacht, Roßberg habe es als Stadtoberhaupt mit den Grundsätzen der sparsamen Haushaltsführung nicht so genau genommen.

Dabei dreht sich alles um den früheren Fluthilfekoordinator der Stadt, Rainer Sehm, der ebenfalls vor Gericht steht. Ihm wird vorsätzlicher Bankrott und Bestechlichkeit in mehreren Fällen vorgeworfen. Der 55-Jährige ist ein langjähriger Weggefährte des 10 Jahre jüngeren Roßberg. Inzwischen soll das Tischtuch zerschnitten sein. Im Gerichtssaal würdigten sich beide keines Blickes. Nach dem Jahrhunderthochwasser 2002 war Sehm vom Oberbürgermeister mit der Verteilung der Fluthilfe-Gelder beauftragt worden. Der Kaufmann hatte nach einer Firmenpleite auch Privatinsolvenz anmelden müssen.

Zunächst kassierte Sehm 2600 Euro monatlich für seine Dienste. 2004 dann soll Roßberg das Honorar im Alleingang auf 9300 Euro erhöht haben – am Stadtrat vorbei und gegen den Widerstand der Kommunalaufsicht. Der Anklage zufolge war Roßberg dabei im Bilde darüber, dass die höhere Summe nicht den Gläubigern seines Freundes, sondern letztlich diesem selbst zugute kommen sollte. Um das wahre Einkommen zu verschleiern, soll eine Strohfirma gegründet worden sein. Sehm wurde den Ermittlungen zufolge nur zum Schein angestellt und erhielt ein Gehalt nur knapp über dem Pfändungsfreibetrag. Er soll aber stets Zugriff auf das Firmenkonto gehabt haben.

Roßberg, der die Verlesung der Anklageschrift mit versteinerter Miene verfolgte, wollte zunächst keine Angaben zur Sache machen. Vor dem Prozess hatte er mehrfach die Vorwürfe bestritten und erklärt, sich nie in Privatangelegenheiten Sehms eingemischt zu haben. Sein Bekannter räumte die Vorwürfe am ersten Prozesstag dagegen weitgehend ein – und belastete damit den OB.

Für Roßberg würde wohl nur noch ein glatter Freispruch die politische Rettung bedeuten. Schließlich ist der OB mit so ziemlich allen in der Stadt verkracht. Und in den Parteien wird bereits über mögliche Nachfolger gesprochen. Mitte Mai war der umstrittene OB nach Zulassung der Anklage vor der Wirtschaftsstrafkammer des Dresdner Landgerichts vom Dresdner Regierungspräsidium vom Amt suspendiert worden. Das Urteil im Prozess wird für Ende Juni erwartet. [WOBA-Links]

Oberbürgermeister Roßberg verurteilt

4.9.2006 (info-radio). Dresdens suspendierter Oberbürgermeister Ingolf Roßberg (FDP) wurde heute vom Dresdner Landgericht wg. erwiesener Untreue im Amt sowie wg. Beihilfe zum Bankrott zu einer Haftstrafe von 14 Monaten auf Bewährung verurteilt. Damit dürfte die Politik- Karriere des neoliberalen Politikers „endgültig beendet“ sein, sagen Prozeßbeobachter. [mehr]

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Eine ganze Großstadt steht leer

In Berlin sind mehr als 100.000 Wohnungen nicht genutzt / Trotzdem fehlen preiswerte Angebote.

Aus: Berliner Zeitung, 24. Juni 2006, Seite ?? (Berlin) von ULRICH PAUL. [Original]

BERLIN. In Berlin stehen immer mehr Wohnungen länger als 6 Monate leer. Von September 2003 bis Juli 2005 erhöhte sich die Zahl dieser Wohnungen von 94.300 auf 104.500. Das geht aus dem Wohnungsmarktbericht fürs Jahr 2005 hervor, den die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Investitionsbank vorgelegt haben. Das bedeutet, die ungenutzten Wohnungen in Berlin wären genug für eine ganze Großstadt. Insgesamt gibt es in Berlin 1,88 Millionen Wohnungen.

Marzahn-Hellersdorf hat die Spitzenreiterposition beim Wohnungsleerstand mittlerweile an den Bezirk Mitte abgegeben. Grund dafür ist vor allem der Abriss mehrerer tausend leer stehender Wohnungen, die in der Statistik nicht mehr auftauchen. In Marzahn- Hellersdorf verringerte sich der Anteil der leer stehenden Wohnungen dadurch auf 7,8 Prozent. In Mitte stehen dagegen 8,4 Prozent der Wohnungen leer. Besonders betroffen sind die Ortsteile Wedding und Mitte. In Wedding verlassen Mieter vor allem das Gebiet um die Soldiner Straße, war aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu hören. Die Soldiner Straße gilt als sozialer Brennpunkt mit hoher Arbeitslosigkeit. Die geringsten Wohnungsleerstände gibt es in Reinickendorf (3,4 Prozent) und Steglitz-Zehlendorf (3,6 Prozent). Nur im Bezirk Lichtenberg nimmt die Zahl der langfristig leer stehenden Wohnungen kontinuierlich ab. Hohenschönhausen hat mit einem Anteil von 4,3 Prozent die niedrigste Quote im Ostteil der Stadt und liegt sogar noch unter dem durchschnittlichen Leerstand in den westlichen Bezirken.

Rechnet man zu den länger als 6 Monate leer stehenden Wohnungen jene Unterkünfte hinzu, die nicht ganz so lange ohne Mieter sind, erhöht sich die Zahl der unvermieteten Wohnungen in Berlin sogar auf 152.300 (Stand 1. Juli 2005). Normal wäre ein Leerstand von rund 56.000 Wohnungen (3 Prozent). Das ist die so genannte Fluktuationsreserve, die für Umzüge in der Stadt zur Verfügung stehen sollte.

Trotz der vielen unvermieteten Wohnungen gibt es in Berlin zu wenig preisgünstige Wohnungen. Nach einer Auswertung von Wohnungsangeboten und -gesuchen im Internet kommen auf ein Angebot im unteren Preissegment (weniger als 4 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter im Monat) 2 Gesuche. Bei Wohnungen der mittleren Preisklasse (4 bis 5,99 Euro Miete pro Quadratmeter kalt) ist es umgekehrt. Hier ist die Zahl der Angebote doppelt so hoch.

Zwar führt das große Angebot an Wohnungen dazu, dass nach Berlin zuziehende Haushalte mit guten Einkommen leichter eine Bleibe finden als in Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart. Für die Mehrheit der hier lebenden Berliner ist die Mietbelastung jedoch mit diesen Ballungsräumen laut Wohnungsmarktbericht vergleichbar. Denn die Haushalte in Berlin haben auch eine geringere Kaufkraft.

Experten, die für den Wohnungsmarktbericht nach ihren Prognosen befragt wurden, erwarten in Zukunft "eine sich weiter anspannende Marktlage", heißt es. So rechnen die Fachleute vor allem mit einer starken Nachfrage nach preisgünstigen Wohnungen. Das liegt unter anderem daran, dass sich die Zahl der Haushalte weiter erhöht. Der Trend zu Single- und Zwei-Personen-Haushalten nimmt weiter zu. Mehr zum Thema gibt es im Internet unter: www.stadtentwicklung.berlin.de.

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Mitarbeiter bangen um Arbeitsplätze

Wohnungsbaugesellschaft Mitte kritisiert den Senat: Sanierung wird blockiert.

Aus: Berliner Morgenpost, 2. Juli 2006, Seite ?? (Bezirke) von RAINER L. HEIN. [Original]

MITTE (BM). Die Stimmung bei Verantwortlichen und Mitarbeitern der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) ist auf dem Nullpunkt. Neben der Sorge um den Erhalt des Unternehmens überwiegt im Moment die Wut auf den Senat, der sämtliche Aktivitäten zur Sanierung der WBM blockiere. "Wir dürfen nicht, wie wir wollen", kritisiert eine Sprecherin des Unternehmens.

Tatsächlich ist die WBM nach einem Senatsbeschluß seit mehr als 3 Monaten zur Untätigkeit gezwungen. Denn am 9. März war die rot-rote Landesregierung vom Sanierungskonzept der Wohnungsbaugesellschaft abgewichen und hatte die geplanten Wohnungsverkäufe auf 3000 begrenzt. "Völlig unzureichend", so ein Aufsichtsratsmitglied der WBM, "denn erst bei Veräußerung von 15.000 Wohnungen wären wir gerettet." Auch für die Geschäftsführung ist die Begrenzung des Senats aus wirtschaftlicher Sicht "nicht nachvollziehbar". Ein entsprechendes Rundschreiben wurde den verunsicherten WBM-Mitarbeitern zugesandt.

Inzwischen ziehen sich auch immer mehr Banken zurück, die das ursprüngliche Sanierungskonzept mittragen wollten. Nicht nur, daß die Schulden der WBM täglich weiter anwachsen, auch die "Laune der Banker durch den angeordnetenVerkaufsstopp der Landesregierung ist dahin", heißt es. So dümpelt das Unternehmen derzeit ohne Perspektive vor sich hin, da der Senat seinen Beschluß wohl nicht mehr ändern wird – zumindest nicht mehr in diesem Jahr. "Bis zur Wahl zum Abgeordnetenhaus im September wird sich nichts tun, und bis sich die neue Regierung gefunden hat, auch nicht", befürchtet die Gewerkschaft Ver.di, die den Abbau von Arbeitsplätzen "in hohem Maße" bei der WBM befürchtet.

Mit einer Schuldenlast von mehr als 1,1 Milliarden Euro sei das landeseigene Unternehmen bei Fortdauer des Wartestandes nicht mehr zu retten. Das haben unabhängige Gutachter und Wirtschaftsprüfer festgestellt, die kurz nach Bekanntwerden der WBM-Krise vor 2 Jahren mit der Überprüfung der Gesellschaft begannen. Auf Initiative der damals neu eingesetzten Geschäftsführer Lars Ernst und Horst Kortholt wurden sie beauftragt, um Klarheit über das Mißmanagement in der Vergangenheit zu erhalten. "Das Prüfungsergebnis steht kurz vor dem Abschluß", so WBM-Sprecherin Steffi Pianka. Erst diese Woche bewilligte der Hauptausschuß des Abgeordnetenhauses nochmals 75.000 Euro für die Bezahlung der Gutachter.

Wie mehrfach berichtet, hatte dem Senat und dem WBM-Aufsichtsrat bereits im Jahre 2002 eine "dringliche Warnung" vor verlustbringenden Fondsgeschäften vorgelegen. Demnach war den damaligen WBM-Geschäftsführern Falk Jesch und Karl-Heinz Schmidt die Führung des Unternehmens durch riskante Finanzgeschäfte "entglitten".

Auch ein Ver.di-Gutachten kam zu ähnlichem Ergebnis: Die Insolvenzgefahr der WBM durch riskante Bauprojekte und Finanzierungsmodelle sei früh bekannt gewesen. Aber niemand schlug Alarm, obwohl Senatsvertreter im Aufsichtsrat saßen. Nach Medienberichten wies sogar ein vom Senat selbst beauftragtes Gutachten auf diese Risiken der Fondsfinanzierung hin.

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WBM verkauft die ersten 1700 Wohnungen

Mieter bleiben geschützt / Degewo macht Gewinn

Aus: Berliner Zeitung, 13. Juli 2006, Seite ?? (Berlin) von ULRICH PAUL. [Original]

BERLIN. Die finanziell in Schieflage geratene Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) will noch in dieser Woche die ersten 1.700 Wohnungen zur Sanierung des Unternehmens verkaufen. Das sagte gestern WBM-Sprecherin Steffi Pianka. Die Wohnungen liegen in der Dammwegsiedlung in Neukölln. Käufer ist ein international agierender Finanzinvestor. Er bezahlt einen Betrag in zweistelliger Millionenhöhe. Bis Jahresende sollen weitere 1.300 Wohnungen in Spandau und Tiergarten verkauft werden.

Eigentlich will die WBM bis zu 15.700 Wohnungen in diesem und im nächsten Jahr verkaufen, um ihre 1,15 Milliarden Euro Schulden bis Ende 2010 auf 455 Millionen Euro zu verringern. Der Senat hat jedoch entschieden, dass die WBM zunächst nur 3.000 Wohnungen verkaufen darf. WBM-Sprecherin Pianka sagte gestern, ihr Unternehmen halte das ursprüngliche Sanierungskonzept weiter für richtig.

Die Mieter sollen bei den Verkäufen auf Dauer vor Eigenbedarfskündigungen und vor Luxusmodernisierungen geschützt bleiben. Mieterhöhungen sind nur auf Grundlage des Mietspiegels erlaubt.

Der erst im November 2004 zur WBM gekommene Geschäftsführer Horst Kortholt wird die Sanierung allerdings nicht weiter mitgestalten. Er verlässt das Unternehmen zum 31. August dieses Jahres. "Im gegenseitigen Einvernehmen", wie WBM-Sprecherin Pianka sagt. Kortholt habe sich entschieden, zurück zu seiner Familie nach Frankfurt am Main zu ziehen.

Degewo macht Gewinn

Die größte Berliner Wohnungsbaugesellschaft Degewo (knapp 62.000 eigene und angepachtete Wohnungen) hat im vergangenen Jahr erstmals seit langem wieder schwarze Zahlen geschrieben. Sie schloss das Jahr 2005 mit einem Überschuss von 4,1 Millionen Euro ab, teilten gestern die Degewo-Geschäftsführer Frank Bielka und Christoph Beck mit. Die zur Degewo gehörende Wohnungsbaugesellschaft Marzahn weist dabei seit 1997 erstmals wieder einen Gewinn aus – in Höhe von 576.000 Euro.

Durch den Ende vergangenen Jahres erfolgten Verkauf von 3.858 Wohnungen in Marzahn sind laut Degewo die Weichen für die Entschuldung des Unternehmens gestellt worden. Trotz Schuldenabbaus drücken die Degewo aktuell Kredite von 1,9 Milliarden Euro. Hinzu kommen neue Belastungen von insgesamt 240 Millionen Euro: 114 Millionen Euro gehen durch den Wegfall der Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau verloren. Außerdem müssen bis zum Jahr 2017 Darlehen in Höhe von 126 Millionen Euro in die Bilanz eingestellt werden, die die Degewo für den sozialen Wohnungsbau erhalten hat. [WBM-Links]

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Mieter in Angst vor Spekulanten

Verkauf der Weißen Siedlung und der High-Deck-Siedlung wird von den Bewohnern mit Skepsis gesehen.

Aus: Berliner Morgenpost, 19. Juli 2006, Seite ?? (Bezirke) von GABI ZYLLA. [Original]

NEUKÖLLN (BM). Nach dem Verkauf der Weißen Siedlung am Dammweg sind die Mieter verunsichert. Erst vor 2 Tagen wurde der Verkaufsvertrag zwischen dem bisherigen Eigentü- mer, der Wohnungsgesellschaft Bewoge als Tochterunternehmen der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) und der englischen Puma Brandenburg Limited, unterzeichnet. "Von denen habe ich noch nie gehört. Das kann doch nur auf Spekulation hinauslaufen", sagt ein junger Mann. Seine Freundin ergänzt: "Die Miete ist jetzt schon zu hoch, wir suchen uns eine neue Wohnung."

2005 gab es 3 Mieterhöhungen in der Siedlung, noch eine verkraften die wenigsten Mieter. Etwa 3.500 Menschen leben in den bis zu 18 Stockwerke hohen, weißen Plattenbauten aus den 70er Jahren inmitten einer parkähnlichen Grünanlage. In der Nähe der Weißen Siedlung befinden sich der S-Bahnhof Köllnische Heide und das Jobcenter Neukölln. Mieter wie das Ehepaar Schmidt fühlen sich übergangen und befürchten einen Kehraus: "Wir sind nicht informiert worden. Wer weiß, was die neuen Eigentümer vorhaben – mehr Miete oder sogar der Kauf einer Eigentumswohnung sind für uns nicht drin", blockt Günther Schmidt ab.

Axel Dörrie vom Quartiermanagement weiß noch nicht, wie seine Arbeit demnächst aussieht. "Im besten Fall finden wir einen guten Kooperationspartner, der uns unterstützt", so Dörrie. Derzeit gebe es keine Räume für geplante Treffpunkte, Geschäfte und Restaurants fehlen – das Quartier sei als eine reine Wohnsiedlung konzipiert. Deshalb müsse alles noch aufgebaut werden. Das wollen auch die Frauen um Christa Sari. Sie sind dabei, Mietertreffen zu organisieren und Kontakte mit türkischen Nachbarn zu knüpfen.

WBM-Pressesprecherin Steffi Pianka betont, daß der neue, finanzstarke Investor der Anlage guttut. Sie sieht den Verkauf positiv. "Eine Mieterhöhung wird es nicht geben, da der Spielraum vom Mietenspiegel ausgeschöpft ist", so Pianka. Insgesamt 3.000 Wohnungen will die WBM 2006 zum Abbau ihres Schuldenberges von rund 1 Milliarde Euro verkaufen – die Siedlung am Dammweg hat 1.700 Wohnungen; über den Preis wurde Stillschweigen vereinbart. Für 1.300 Wohnungen läuft derzeit bei der WBM ein Anbieterverfahren. Dem Verkauf der Wohnungen hat der Senat zugestimmt, um die WBM vor der Insolvenz zu retten. Außerdem wollen die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und Finanzen bis zum Herbst ein Gesamtkonzept zum Umgang mit kommunalem Wohnungsbau entwickeln. "Bis dahin gibt es keine weiteren Verkäufe", so Matthias Kolbeck, Sprecher der Finanzverwaltung. Allerdings solle die Festlegung keine Verkäufe verhindern, die bereits eingeplant waren und aus Existenzgründen notwendig seien.

Daher ist die Wohnungsgesellschaft Stadt und Land weiter auf der Suche nach einem Käufer für ihre High-Deck-Siedlung an der Sonnenallee. Knapp 60 Millionen Euro würde die fällige Sanierung der maroden 70er-Jahre-Siedlung kosten und sich als Schuldenberg niederschlagen. "Saniert werden muß – aber alles muß danach bezahlbar bleiben", fordert Harry Simon vom Mieterbeirat. Die Mieter seien jedoch skeptisch und fürchteten, daß die Siedlung zum Notstandsgebiet werde.

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Vollstrecker aus Texas

Vielen Tausenden Hausbesitzern droht der GAU. Deutsche Banken haben in den Krisenjahren milliardenschwere Immobilien-Kredite verkauft, um ihre Bilanzen zu sanieren. Jetzt verwerten Käufer wie der US-Finanzinvestor Lone Star die erworbenen Schulden, ohne Rücksicht auf Verluste.

Hinweis auf: Der Spiegel – 31/2006, 31. Juli 2006, Seite 58–60 (Wirtschaft) von BEAT BALZLI und CHRISTOPH PAULY.

Im Teaser zu diesem Artikel heißt es: »Als es deutschen Großbanken schlechtging, begannen sie, ihre Altlasten zu verkaufen. So fielen Tausende Immobilien-Kredite still und heimlich in den Besitz ausländischer Finanzinvestoren. Für die Kunden kann das einen GAU bedeuten, denn die „Heuschrecken“ wollen vor allem eines: Schnell Kasse machen.« [Original]

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Sie kaufen und kaufen

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 4. August 2006, Seite ?? (Meinung) von MATTHIAS OLOEW. [Original]

Vielleicht haben ausländische Investoren mit ihrem unverstellten Blick Recht. Während Berlin in Rankings deutscher Wirtschafts- und Nachrichtenmagazine grundsätzlich weit unten rangiert, glauben sie, dass die Stadt großes Potenzial hat. Nicht sofort, aber mittelfristig.

Und deshalb gehen sie im großen Stil auf Einkaufstour: Wohnungsunternehmen, Reihenhaussiedlungen, aber auch Grundstücksbrachen und denkmalgeschütze Häuser, die seit Jahren verfallen, weil die Stadt dafür keine Verwendung mehr hat. Alles ist zurzeit interessant. Der Optimismus amerikanischer, britischer und – neuerdings – auch skandinavischer, russischer und italienischer Investoren an Berlin überrascht selbst Experten der Immobilienbranche.

Holger Lippmann, Geschäftsführer des Liegenschaftsfonds Berlin, nennt die Euphorie der Ausländer sogar „fast beschämend“. Bei aller Freude darf aber nicht übersehen werden, dass der Kauf von Häusern und Grundstücken vor allem lukrativ ist, weil die Preise, insbesondere im internationalen Vergleich, im Keller sind. Einen Berlin-Boom auszurufen, wäre noch zu früh.

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Land verkauft 15.000 Wohnungen – nach der Wahl

Städtische Wohnungsbaugesellschaft Mitte will 750 Millionen Euro erlösen. CDU und Grüne werfen Senat „Betrug“ vor.

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 9. August 2006, Seite 7 (Berlin) von RALF SCHÖNBALL. [Original]

BERLIN (Tsp). Diese Pläne sollten eigentlich geheim bleiben: Kurz nach der Wahl beginnt der große Ausverkauf von Immobilien bei der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM). Makulatur wäre damit das Wahlversprechen der PDS, wonach es keine weitreichende Privatisierung landeseigener Wohnungsbestände [mehr] geben wird. [Ed: Die PDS – inzwischen auch Linkspartei genannt – hatte es bereits 2004 ermöglicht, daß die große städtische GSW an einen Finanzinvestor verkauft werden konnte — zum erheblichen Nachteil der vielen Mieter].

Auch die SPD-Fraktion hatte einen Verkaufsstopp für öffentliche Wohnungen gefordert. Doch nun sind sogar Insider überrascht vom Ausmaß des Ausverkaufs bei der WBM: Deren Wirtschaftsplanung rechnet allein im kommenden Jahr mit Einnahmen in Höhe von 570 Millionen Euro durch Verkäufe – bis 2010 sollen es 750 Millionen werden.

Dem Senat sind diese Pläne bekannt. Die Verwaltungen für Finanzen und für Stadtentwicklung sitzen im Aufsichtsrat der WBM. Das Kontrollgremium muss der Wirtschaftsplanung zustimmen. Und die Planung enthält noch eine weitere bittere Pille für das Land: Berlin soll der Firma außerdem noch mit Millionen aushelfen, weil der Ausverkauf nicht reichen wird, um die WBM wieder auf Kurs zu bringen. „Sanierungsbeiträge des Gesellschafters“ nennen das die Wirtschaftsprüfer der WBM, die Domus Revision.

In dem Papier der Prüfer, das dem Tagesspiegel vorliegt, summieren sich die „Sanierungsbeiträge“ des Landes auf über 54 Millionen Euro bis zum Jahr 2010. Die WBM bestätigte dies auf Anfrage, wobei aber nicht die gesamte Summe einen „Zuschuss oder Verzicht des Landes Berlin darstellt“. Die Wirtschaftsprüfer dagegen schreiben, das Land „verzichte“ auf „Kaufpreismehrerlöse aus Sanierungsgrundstücken“. Auch Zahlungen an die landeseigene Investitionsbank Berlin sollen wegfallen. Diese Sanierungsbeiträge sind aber bisher noch nicht mit dem Land abgestimmt, schreiben die Prüfer.

Arne Schneider, Büroleiter von Finanzsenator Thilo Sarrazin, sagte: „Wir gehen weiterhin davon aus, dass die WBM durch den bereits beschlossenen Verkauf von 3.000 Wohneinheiten ihr Sanierungsziel erreicht.“ Bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hieß es, „dass nicht mehr als 15.000 Wohnungen verkauft werden müssen zur Sanierung der WBM“, so Manuela Damianakis. Die bei ersten Verkäufen erzielten Preise seien hoch gewesen. Rund 28.000 Wohnungen hatte die WBM Ende 2005 im eigenen Bestand. Ziel des Sanierungsplans sei die Erhaltung der WBM als Gesellschaft.

„Das läuft praktisch auf die Liquidierung der WBM hinaus“, sagt dagegen Jochen Esser, finanzpolitischer Sprecher der Grünen zu den Plänen. Wenn erst einmal Wohnungen im Wert von rund 750 Millionen Euro verkauft seien, bleibe von der WBM nicht viel übrig. Esser wirft PDS und SPD „Wahlbetrug“ vor: Der Senat habe stets beteuert, keine weiteren landeseigenen Wohnungen verkaufen zu wollen. „Der Kurs des Senats ist unzumutbar für Mieter, Geschäftsführer und Mitarbeiter der WBM“, sagt Alexander Kaczmarek (CDU). Im Aufsichtsrat stimme der Senat Wohnungsverkäufen zu, bestreite dies aber öffentlich. Im Abgeordnetenhaus hatte der finanzpolitische Sprecher der CDU dem Senat eine förmliche „Anfrage“ zur WBM-Sanierung gestellt, eine Antwort erhielt er bis heute nicht. Seine Erklärung: „Das Ding sollte nicht vor der Wahl hochgehen.“ [mehr]

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Streit um den Verkauf von Wohnungen

Opposition wirft Rot-Rot Wählertäuschung vor.

Aus: Berliner Zeitung, 10. August 2006, Seite ?? (Berlin). [Original]

BERLIN (cri). Groß ist gestern die Empörung bei den Oppositionsparteien CDU, FDP und Grüne gewesen. Nicht ohne Grund, war doch bekannt geworden, dass die finanziell angeschlagene Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) nach ihrer eigenen Wirtschafts- und Sanierungsplanung in den nächsten Jahren noch rund 15.000 Wohnungen veräußern will. Dadurch sollen bis zum Jahr 2010 rund 750 Millionen erzielt werden. Diese Pläne sind dem rot-roten Senat bekannt und werden von Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) grundsätzlich unterstützt. "Wählertäuschung", schimpfte deshalb der FDP-Fraktionsvorsitzende Martin Lindner.

Denn die landeseigene WBM soll nach einem Beschluss des Senats eigentlich nur 3.000 Wohnungen verkaufen, um sich zu sanieren. Ein Teil davon dürfe auch nur an andere städtische Gesellschaften veräußert werden, das hat der Senat kürzlich beschlossen.

Die Opposition forderte SPD und Linkspartei.PDS gestern auf, vor der Wahl die Wahrheit zu sagen. Wenn die WBM nur durch den Verkauf von 12.000 bis 15.000 Wohnungen und die Entlassung von 270 Mitarbeitern zu retten sei, so müssten die Wähler dies jetzt erfahren, sagte der CDU-Abgeordnete Uwe Goetze. "Ein Abtauchen bis nach dem 17. September ist ein offensichtlicher Wahlbetrug", so Goetze. Der FDP-Fraktionschef Martin Lindner sagte: "Berlin wird von schamlosen Lügnern, von populistischen Blendern regiert." Er forderte den Senat auf, für Aufklärung zu sorgen, sagte aber gleichzeitig, dass die FDP davon ausgehe, dass die WBM nur durch umfangreiche Wohnungsverkäufe gerettet werden könne. "Ich teile die Einschätzung von Finanzsenator Thilo Sarrazin", sagte Lindner. Die Grünen forderten ein Gesamtkonzept für die städtischen Wohnungsbauunternehmen noch vor dem Wahltag am 17. September.

SPD und Linkspartei.PDS wollen – anders als der Finanzsenator – von dem WBM-Sanierungsplan und einem Verkauf von rund 15.000 Wohnungen nichts wissen. "Es wird keinen Ausverkauf der städtischen Wohnungen geben", sagte SPD-Landeschef Michael Müller. Auch die PDS wolle einen kommunalen Wohnungsbestand sichern, sagte Parteichef Klaus Lederer. Das Land Berlin hat derzeit noch 270.000 Wohnungen in 6 städtischen Wohnungsbaugesellschaften. [mehr]

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Wohnungen: PDS bleibt bei Verkaufsstopp

SPD-Finanzsenator hält hingegen an Plänen fest

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 10. August 2006, Seite 10 (Berlin). Dokumentiert ist hier die längere Print-Fassung des Artikels. [Original]

BERLIN (ball). In der Debatte um die Sanierung der Wohnungsbaugesellschaft Mitte hat sich die PDS festgelegt: „Mit der Linkspartei gibt es auch nach den Wahlen keinen Ausverkauf bei der WBM oder anderen städtischen Gesellschaften“, erklärte der haushaltspolitische Sprecher Carl Wechselberg. Der Senatsbeschluss, wonach nicht mehr als 3.000 Wohnungen bei der angeschlagenen WBM verkauft werden, werde nicht angetastet.

Für mögliche Koalitionsverhandlungen mit der SPD nach der Wahl kündigte Wechselberg an: „Sarrazin wird entweder seine Position ändern oder mit einer Niederlage aus den Verhandlungen herausgehen.“ Finanzsenator Thilo Sarrazin gilt als Befürworter von weiteren Wohnungsverkäufen. Zu der Wirtschaftsplanung der WBM, wonach im kommenden Jahr 570 Millionen Euro durch Wohnungsverkäufe eingenommen werden müssen, sagte Sarrazin: „Das ist ein altes Konzept.“ Die WBM habe ihre Planungen, der Senat habe im März aber anders entschieden: „Wir verkaufen zunächst 3.000 Wohnungen“, so Sarrazin. Dann werde man weitersehen.

Doch die WBM hält an ihren Plänen fest. Dazu gibt es laut Unternehmenskennern auch keine Alternative, da sie auf den Konzernbericht der Wirtschaftsprüfer aufbaut, der vom Aufsichtsrat gebilligt wurde. Bei der WBM heißt es auch auf Anfrage: Man werde im kommenden Jahr 570 Millionen Euro einnehmen „durch die Umsetzung des von der Geschäftsführung der WBM erarbeiteten und von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewaterhouse-Coopers AG positiv beurteilten Sanierungskonzeptes, das weitere Verkäufe von Wohnungsbeständen“ vorsieht. Die Anzahl der zu verkaufenden Wohnungseinheiten werde sich am erzielten Verkaufspreise orientieren. „Zurzeit gehen wir von einem Verkauf von bis zu 15.000 Wohnungen aus, wobei 3.000 bereits 2006 verkauft werden sollen.“

Der parlamentarische Geschäftsführer der SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus, Christian Gäbler, sagte: „Es ist nicht auszuschließen, dass mehr als 3.000 Wohnungen verkauft werden müssen.“ Auf Druck der Fraktionen von SPD und PDS sei der Senatsbeschluss gefallen, den geplanten Verkauf von bis zu 15.000 Wohnungen zu stoppen. „Richtig ist aber, dass der Finanzbedarf der WBM größer ist“, sagt Gäbler.

„Es steht gar nicht mehr in der Macht des Senats, das Konzept der WBM grundsätzlich zu ändern. Da dem Unternehmen immer noch die Insolvenz droht, haben längst die Banken das Sagen“, sagt Jochen Esser (Grüne). Er fordert den Senat auf, „das überfällige Gesamtkonzept für die städtische Wohnungswirtschaft endlich vorzulegen“. Auch die PDS fordert dies seit Langem. FDP-Fraktionschef Martin Lindner sagte: „Die Sanierung der WBM ist nur durch umfangreiche Verkäufe möglich. Das sollten SPD und PDS den Wählern in aller Offenheit vermitteln.“

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Für High-Deck-Siedlung neuer Käufer gefunden

Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 26. August 2006, Seite 12 (Berlin).

BERLIN (C.v.L.). Mehr als 1900 Wohnungen der Neuköllner High-Deck-Siedlung an der Sonnenallee sind von der städtischen Gesellschaft Stadt und Land an die Firma „Capricornus“ verkauft worden. Mit dem Verkauf sei die dringend nötige Sanierung eines Großteils der Siedlung gesichert, teilte die Stadt und Land mit. Der Käufer habe sich zu den Sanierungsarbeiten in den nächsten 3 Jahren verpflichtet.

Stadt-und-Land- Geschäftsführer Rudolf Kujath versicherte, der Erwerber sei ein mittelständisches Unternehmen, das in Berlin schon „ein paar Tausend“ Wohnungen habe. Es handele sich beim Käufer nicht um eine „Heuschrecke“, die an schnellem Wiederverkauf interessiert sei, sondern um ein Unternehmen, das seinen Bestand langfristig sichern wolle.

Über den Kaufpreis wollte sich Kujath nicht äußern. Stadt und Land habe sich von den Wohnungen nur getrennt, weil der Gesellschaft das Geld für die fällige Sanierung – die Rede ist von rund 55 Millionen Euro – gefehlt habe [Ed: hm, hatte etwa Berlins Senat zu viel Kapital abgezogen...]. Sie müsse sich entschulden. Der Mieterschutz sei garantiert, der Vertrag enthalte weitreichende Schutzklauseln. Eine Eigenbedarfskündigung sei ausgeschlossen.

Der Erwerber habe sich auch verpflichtet, Luxusmodernisierungen auszuschließen und 25 Mitarbeiter zu übernehmen, die die Siedlungshäuser nach dem Verkauf weiter betreuen sollten. Die städtische Gesellschaft werde in der Gegend 427 Wohnungen behalten – „um weiterhin Verantwortung für die Siedlung zu tragen“. Von Capricornus (Steinbock) war keine Auskunft zu erhalten.

Die Vertragsformalitäten sind vermutlich frühestens Anfang Oktober abgeschlossen. Im Januar war der geplante Verkauf der 70er-Jahre-Siedlung angekündigt worden, die Mieter reagierten enttäuscht. Rainer Wild vom Berliner Mieterverein kritisierte am Freitag [25.8.2006], dass dem Senat offenbar eine Lösung für den Umgang mit Nachkriegssiedlungen fehle. Es könne keine Strategie sein, Siedlungen zu verkaufen. [Stadt-und-Land-Links]

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Bundesregierung sieht „Heuschrecken“ als Chance

Aus: WirtschaftsWoche, 6. September 2006, Seite ?? (Geldanlage). [Original]

Vor reichlich einem Jahr hatte der damalige SPD-Vorsitzende Franz Müntefering die Private-Equity-Branche massiv attackiert und Finanzinvestoren mit Heuschrecken verglichen. Nun hat die Bundesregierung, in der Müntefering heute Arbeitsminister ist, eine Lanze für Finanzinvestoren gebrochen.

„Wir sehen mehr Chancen als Risiken“, sagte der Ministerialdirektor für Finanzmarkt- und Währungspolitik im Bundesfinanzministerium, Jörg Asmussen, am Mittwoch [6.9.2006| auf einer Konferenz der Financial Times Deutschland im hessischen Königstein. Deutschland brauche mehr Private-Equity-Investitionen. Finanzinvestoren beschäftigten derzeit bundesweit mehr als 800.000 Menschen und sorgten für rund 7 Prozent des Bruttosozialprodukts. Dieser Trend werde sich noch verstärken.

Müntefering hatte im Frühjahr 2005 erklärt, Beteiligungsgesellschaften kauften Firmen, ernteten diese ab und zögen dann weiter. Ministerialdirektor Asmussen betonte, Private-Equity habe auch Risiken, die nicht übersehen werden dürften. Als Beispiel nannte er die häufig hohe Belastung übernommener Firmen mit Krediten, die dann von den Banken an Kapitalmarkt-Investoren weitergereicht würden. Damit sei das Risiko aber kaum noch zu überschauen.

Zudem zögen Finanzinvestoren immer häufiger bereits bald nach dem Einstieg ihr Eigenkapital zu einem Großteil wieder aus gekauften Firmen ab und ersetzten dies durch Kredite. Private Equity sei „die Bereitstellung von Eigenkapital, (...) nicht die Bereitstellung von Verschuldung“, sagte Asmussen. Die Frage müsse erlaubt sein, wo Finanzinvestoren anfingen, Firmen zu „entkapitalisieren“.

Asmussen bekräftigte, die Bundesregierung wolle für die Beteiligungsbranche zusammen mit der Unternehmenssteuerreform neue Rahmenbedingungen setzen. Ein Gesetzentwurf hierfür solle vor oder nach der Sommerpause 2007 eingebracht werden, als möglichen Starttermin für das neue Regelwerk nannte er den 1. Januar 2008. Steuerliche Verbesserungen könne es dabei aber nur für so genannte Wagniskapital-Gesellschaften geben, die in junge Unternehmen investieren. Nur hier sei „ein potenzielles Marktversagen“ erkennbar, sagte er. [mehr]

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Steinbrück will "Heuschrecken" abschrecken

Gesetz soll verhindern, dass Opportunity Funds übernommene Wohnungsunternehmen nicht mit hohen Schulden belasten.

Aus: Die Welt, Berlin, 6. September 2006, Seite ?? (Politik). [Original]

BERLIN (rhai). Bundesfinanzminister Peer Steinbrück will Opportunity und Private Equity Funds stärker regulieren. Es soll verhindert werden, dass übernommene Wohnungsgesellschaften und Unternehmen mit hohen Schulden belastet und so in ihrer Existenz gefährdet werden. Die Technische Universität München sei beauftragt worden, in den nächsten Monaten Handlungsempfehlungen für ein entsprechendes Gesetz zu erarbeiten, bestätigte eine Ministeriumssprecherin der WELT.

Angelsächsische Investmentfonds haben in den vergangenen Jahren viele Immobilien- und Industrieunternehmen erworben. Allein der US-Investor Fortress hat mehr als 10 Mrd. Euro für deutsche Wohnungsgesellschaften ausgegeben, zuletzt 1,7 Mrd. Euro an die Stadt Dresden für die Übernahme der städtischen Wohnungsgesellschaft Woba mit ihren 48.000 Einheiten. Die Elbstadt konnte sich dadurch auf einen Schlag von allen Schulden befreien.

Die von Versicherungen, Pensionskassen und Universitätsstiftungen finanzierten Opportunity und Private Equity Funds erwerben ihre Beteiligungen in hohem Umfang mit Krediten. Weil die Kosten für Zins und Tilgung geringer ausfallen als die laufenden Erträge, lassen sich Eigenkapitalrenditen von 20 Prozent und mehr erwirtschaften. Aber: Die Schulden müssen dabei in der Regel die übernommenen Firmen abtragen. Das hat in jüngster Zeit oft für Negativschlagzeilen gesorgt. In die Kritik geriet insbesondere die britische Terra Firma. Sie hat der vor eineinhalb Jahren für 1,4 Mrd. Euro übernommene Autobahnraststättenkette Tank & Rast in diesem Jahr ein Schuldenpaket von 1,2 Mrd. Euro aufgebürdet. 400 Mio. Euro davon dienten nur dazu, den Terra-Firma-Kapitalgebern das fast 1,5-Fache ihres Eigenkapitals zurückzahlen zu können.

Eine solche Vorgehensweise habe nichts mit unternehmerischen Kreditentscheidungen zu tun, sagt ein führender Mitarbeiter im Finanzministerium: "Hier wird eine gesunde Firmen ausgesaugt." Es müsse verhindert werden, dass Opportunity Funds eines Tages auch übernommenen Wohnungsgesellschaften hohe Darlehen aufbürden. Die Investitionsfähigkeit der Wohnungsunternehmen für Erhaltung und Modernisierungen müsse gesichert werden [Ed: denn schon heute haben Heuschrecken-geführte Wohnungsgesellschaften Instandhaltungsmittel drastisch gekürzt – irgendwo müssen ja die Renditen für die Fondsanleger herkommen...].

Das Ministerium kennt auch eine Studie der Schweizer Strategic Capital Management. Danach erzielen Private Equity Funds bei europäischen Beteiligungen inzwischen 30 Prozent ihrer Mittelrückflüsse, indem sie übernommene Firmen neue Kredite aufnehmen lassen. So können die Funds das zuvor investierte Eigenkapital samt Rendite wieder abziehen. Die niedrigen Zinsen im Euroraum hätten diese Rekapitalisierungsmaßnahmen zur neuen Form des Ausstiegs aus Firmenbeteiligungen gemacht. In den USA, wo die höheren Leitzinsen die Kreditaufnahme unrentabel machen, werden nur 13 Prozent der Mittelrückflüsse durch neue Schulden generiert.

Eine stärkere Regulierung der Private Equity Funds sei auch ein Kompromissangebot an jene Kreise der SPD-Bundestagsfraktion, die bisher die Einführung der Real Estate Investment Trusts (REITs) blockieren, heißt es im Ministerium. Die einst von Vizekanzler Müntefering als "Heuschrecken" titulierten Funds würden in der Fraktion noch stärker abgelehnt als REITs. Steinbrück erhofft sich von der Einführung der REITs, die ihre Gewinne zu 90 Prozent an die Anleger ausschütten müssen, Steuereinnahmen in Milliardenhöhe.

Gleichzeitig hätten die Opportunity Funds dann die Möglichkeit, übernommene Wohnungsgesellschaften als REIT an die Börse zu bringen, statt sie mit Krediten zu belasten, heißt es im Ministerium: "Gesellschaften mit hoher Schuldenlast würden beim Gang an den Kapitalmarkt deutlich niedrigere Erlöse bringen." Dass dieser Plan nicht abwegig ist, zeigt das Beispiel Fortress. Der Investor hat bereits angekündigt, die Wohnungsunternehmen Gagfah und Nileg an die Börse bringen zu wollen.

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Mieter nach Verkauf ihrer Häuser in Sorge

Kölner Unternehmen erwirbt für mehr als 50 Millionen Euro 1268 Wohnungen in Marzahn.

Aus: Berliner Morgenpost, 20. September 2006, Seite ?? (Bezirke) von INGO RÖßLING. [Original]

MARZAHN (BM). Die bankrotte Wohnungsbaugenossenschaft "Eigentum 2000" ist verkauft. Eine Projektgesellschaft der Vivacon AG, ein im M-Dax (Midcap-Index der Deutschen Börse) notiertes Immobilienunternehmen mit Sitz in Köln, hat für mehr als 50 Millionen Euro die 1268 sanierten Plattenbau-Wohnungen zwischen Mehrower und Märkische Allee erworben. Das teilte gestern Insolvenzverwalter Rolf Rattunde mit.

Wichtigste Nachricht für die 882 Mitglieder der Genossenschaft: Ihre bisherigen Anteile von insgesamt 568.000 Euro sind gesichert. Der Investor hat sich verpflichtet, die eingezahlten Einlagen als Mietkaution gutzuschreiben. Das soll gestaffelt erfolgen, je nach zukünftiger Mietdauer zwischen jetzt 30 Prozent und 100 Prozent nach 5 Jahren. Rattunde: "Mit dieser Lösung konnten wir das Genossenschaftskapital für die Mitglieder weitgehend retten." Sie müssten auch keine rückständigen gezeichneten Anteile – insgesamt 192.000 Euro – mehr einzahlen. Der Insolvenzverwalter zerstreute zudem Befürchtungen der Bewohner, dass die Mieten vom neuen Eigentümer erhöht werden könnten.

Gewinner bei dem Immobiliengeschäft sind auch das Land und die Investitionsbank Berlin (IBB). "Eigentum 2000" stand bei der IBB mit etwa 53 Millionen Euro in der Kreide. Die Kreditschulden resultieren aus dem zu kostspieligen Kauf der Häuser im Jahr 2001 von der landeseigenen WBG Marzahn und der aufwendigen Sanierung der Wohnungen. Der damalige Bausenator Peter Strieder (SPD) hatte die umstrittene Genossenschaftsgründung eingefädelt. Als das Abgeordnetenhaus Ende 2004 weitere Zuschüsse ablehnte, musste Anfang 2005 Insolvenz angemeldet werden. Rattunde: "Seitdem konnten wir zwar den Leerstand von fast 25 auf weniger als 7 Prozent senken, aber die Genossenschaft wäre nur durch einen Insolvenzplan zu sanieren gewesen."

Doch damit hätte die IBB als Hauptgläubiger von ihren Forderungen, die teilweise vom Land verbürgt waren, erhebliche Abstriche machen müssen. Mit der jetzigen Lösung sparen die IBB und Berlin mehr als 10 Millionen Euro, so der Insolvenzverwalter zufrieden. Der Senat muss nun auch nicht für die Rückerstattung von Einlagen an die Genossenschafter aufkommen. Noch in der vergangenen Woche hatte sich der bisherige Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses nach Aussagen des Linkspartei.PDS-Haushaltssprechers darüber verständigt, noch einmal zu tagen und zumindest knapp 300.000 Euro für 50 Prozent der Anteile im Landesetat einzustellen.

Vivacon-Vorstandschef Marc Leffin sagte gestern: "Durch die Kautionsregelung wollen wir die Fluktuation minimieren." Der top-sanierte Wohnungsbestand, die gute Lage und das überdurchschnittliche Vermietungsniveau seien "herausragende Vorteile" für den Kauf. Die Vivacon betreut in Berlin auch das Immobilien-Projekt "Am Karlsbad" vis-à-vis vom Potsdamer Platz.

Verlierer des Verkaufs von "Eigentum 2000" sind vorerst die 18 Beschäftigten. Rattunde: "Der Investor will die Wohnungen anderweitig verwalten lassen." Die Mitarbeiter würden aber für 4 Monate in eine Beschäftigungsgesellschaft aufgenommen. Für einige wie die Hausmeister biete sich die Chance, übernommen zu werden.

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Die Billionen-Bombe

Hedgefonds sammeln immer mehr Geld und spekulieren mit allem, was Profit bringt: Mit Aktien, Devisen, Rohstoffen, sogar mit den Schulden anderer [Ed: wie beispielsweise bei Wohnungsunternehmen]. Niemand weiß, welche Risiken sie eingehen. Deshalb sind sie selbst zum Risiko geworden, Experten warnen vor einem Domino-Crash.

Hinweis auf: Der Spiegel – 39/2006, 25. September 2006, Seite 90–92 (Wirtschaft) von BEAT BALZLI, FRANK HORNIG und WOLFGANG REUTER. [Original suchen]

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